К многочисленным проблемам владельцев торговых комплексов добавились планы по сокращениям их арендаторов-торговых сетей. Розница оптимизируется и закрывает слабые торговые точки, заставляя ТЦ искать новых партнеров. Разбирались, потеря каких магазинов более критична, каким ТЦ сейчас будет тяжелее всего и стоит ли всерьез рассчитывать на арендаторов в сфере досуга и развлечений.

Кто сокращает сети

В России уже несколько месяцев крупные розничные сети говорят о сокращении числа своих магазинов. По разным причинам оптимизируют сети и закрывают магазины Concept Group, Gloria Jeans, Оstin, Zolla, Finn Flare, «М.Видео», Zenden, Modis, «Лэтуаль», Motherbear и другие. Закрылись Incity, Urban Vibes. 

По данным CORE.XP, в январе—марте 2026 года в 52 ключевых торгцентрах закрылся 101 магазин одежды, обуви и аксессуаров (48,5% от общего числа закрытий), 18 — бытовой техники и электроники (8,6%), 12 — товаров для дома (5,7%). 

В целом в России пошел тренд на сокращение розницы. Общее количество торговых точек в стране начало сокращаться впервые с 2000 года. Даже в продуктовом рейтеле, гораздо более устойчивом чем фэшн и БТиЭ, была худшая за всю современную историю динамика развития новых магазинов у дома. 

Такая тенденция — большой удар для бизнеса торговых центров. Потому что большинства помещений перечисленных выше непродовольственных сетей находятся как раз в торговых галереях ТРК. В январе—марте 2026 года в ключевых торговых центрах Москвы открылось всего 80 магазинов, что более чем вдвое меньше показателя годом ранее. 

Российские бренды гораздо осторожнее подходят к развитию сетей и переходят от логики экспансии к логике эффективности. Они стараются открывать меньше новых точек и больше занимаются повышением эффективности уже существующих. А еще закрывают откровенно слабые точки, где выручка с квадратного метра не позволяет нести возросшую арендную нагрузку. 

“Середнячков пытаются оптимизировать за счет сокращения персонала и, конечно, выбивая скидку у арендодателя”, — добавляет Антон Реутов, независимый эксперт по коммерческой недвижимости. Если бренды и открывают новые магазины, то выбирают прайм-объекты и ключевые торговые центры в условиях скромных планов по экспансии, поясняет Зульфия Шиляева, старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости CMWP.

Михаил Васильев, руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies считает, что сокращение офлайн-сетей в 2025–2026 годах нужно рассматривать не как единичную проблему отдельных брендов, а как часть более широкой перестройки рынка торговых центров и физического ритейла. “Сокращение сетей негативно отражается на бизнесе ТЦ. Тренд оптимизации негативный, потому что закрытий больше не только по количеству, но и по площади. Это уже не единичные неудачные магазины, а системная оптимизация офлайн-розницы”, — подтверждает Павел Люлин, Вице-президент Союза торговых центров и эксперт Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР).

Почему так получилось и что с динамикой показателей у ТЦ

Ситуация в бизнесе торговых комплексов остаётся непростой с 2022 года. Последствия пандемии, рост онлайн-торговли, уход иностранных брендов, импортозамещение в кинотеатрах, рокировка площадей под новых арендаторов, падение покупательной способности негативно влияли на их доход. 

В 2022-2024 годах после «исхода» международных брендов, российские компании занимались переделом рынка и активным открытием магазинов на освободившихся площадях. Но в конце 2024 года рынок стал посылать не самые оптимистичные сигналы о снижении потребительской активности. Поэтому в 2025 году многие сети активно занялись оптимизацией – нерентабельные магазины стали закрываться. В большинстве случаев сети закрывали порядка 10-15% магазинов, рассказывает Зульфия Шиляева.

После того этапа быстрого замещения освободившихся от иностранцев площадей российскими брендами и новыми концепциями, рынок пришел к стадии проверки этой экспансии реальной экономикой магазинов, продолжает Михаил Васильев. Не все открытые точки вышли на плановую выручку, а рост издержек, арендной нагрузки, фонда оплаты труда и конкуренция с онлайн-каналами повысили требования к эффективности каждого магазина.

“Топовые локации после событий 2022 года разбирали в условиях жёсткой конкуренции и решение об аренде сети принимали без учета финансовой обоснованности. Конечно, это была некая торговая провокация, спровоцированная временем, — добавляет Ольга Кожевникова руководитель консалтинговой группы Arenda-trk, — откат рынка на более устойчивые и взвешенные позиции был предсказан еще в 2025 году, но массово начался в начале 2026”. 

Оптимизация — не единственная причина закрытия магазинов в ТЦ. У некоторых компаний проблемы с налогами, бизнес подкосила смерть владельца, концепция невостребована у покупателей и сеть и так была на грани закрытия.

Последние цифры и тенденции выглядят так. Посещаемость ТЦ снижается. по подсчетам Focus Technologies, в первом квартале 2026 года Mall Index (число посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в торговых объектах по всей России сократился на 2% год к году. И аж на 25% по сравнению с аналогичным периодом допандемийного 2019 года. 

Спрос на аренду торговых помещений в уже работающих комплексах продолжает сокращаться, сетуют брокеры. По итогам I квартала 2026 года уровень вакантности в торговых центрах Москвы достиг 5,6%, оценивают в NF GROUP. По мере реализации запланированной ретейлерами оптимизации эксперты компании ожидают роста доли свободных площадей до 8% к концу 2026 года. По прогнозам CORE.XP, уровень вакансии в ТЦ вырастет с 6,2% по итогам 2025 года до 8,3% в 2026 году.

Из-за этого ретейлерам не очень нужны новые ТЦ. Почти все торговые центры, которые должны открыться в Москве в 2026 году, выходят на рынок с опозданием: доля объектов с перенесённым сроком ввода достигла 96%. Это происходит на фоне роста стоимости строительства объектов и дорогого финансирования. Низкий уровень спроса тоже причина — помещения в новых комплексах заполняются арендаторами не так активно, видят в NF GROUP.

Почему сеть сети рознь

Оптимизация розницы по-разному влияет на бизнес владельцев торговой недвижимости, потому что у каждой торговой сети в торговых центрах была своя роль. Например, важна роль ретейлера в маршруте покупателя по конкретному ТЦ. Так, по оценке экспертов, Gloria Jeans, O’stin, Zolla, Concept Club, Incity — это важные арендаторы торговой галереи. Они формировали привычный массовый fashion-слой. 

Так, покупатель заходил в ТЦ и понимал, что там есть стандартный набор одежды на каждый день. В этом смысле для ТЦ чувствительно потерять не конкретный бренд, а целую категорию массового fashion ретейла. Как считает Павел Люлин, данная категория занимала большие площади, давала визуальную насыщенность галереи и создавала привычку ходить в ТЦ.

Но конкретная якорная функция у всех них разная. Как анализирует Павел Люлин, уход Gloria Jeans может быть критичен для регионального семейного ТЦ, потому что это понятный массовый бренд с детской и подростковой аудиторией. Потерю «М.Видео” можно трактовать как уход крупноформатного арендатора, потому что электроника занимает большие площади и исторически работала как самостоятельная причина приехать в ТЦ. А вот закрытие Incity или Urban Vibes менее опасно, потому что эти сети к моменту закрытия уже сильно сократили влияние на рынок.

Антон Реутов тоже считает, что критичность потери для ТЦ зависит не от известности бренда, а от его роли в конкретном ТЦ. Ведь один и тот же арендатор в одном объекте может быть настоящим якорем, а в другом просто крупным магазином с узнаваемой вывеской. “Если, например, магазин бытовой техники, детский гипермаркет или крупный фэшн-оператор действительно формировал поток на этаж, поддерживал соседей и был причиной визита, его потеря болезненна. И заменить его просто и быстро не получится. Но если он давно работал по инерции, с падающей выручкой и низкой конверсией, его уход был просто вопросом времени”, — поясняет эксперт.

Михаил Васильев характеризует наиболее чувствительной потерю операторов, которые совмещают несколько функций: занимают крупную площадь, обладают высокой узнаваемостью и формируют регулярный поток посетителей.

Каким ТЦ оптимизация дается тяжелее

Степень критичности потери арендатора зависит от ситуации и типа торговых центров. 

В первую очередь, в зоне риска находятся крупноформатные комплексы с высокой долей арендаторов сегмента одежды и обуви, которые ранее заявляли о планах на оптимизацию с сохранением только ключевых точек, полагает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF GROUP.

Для сильных ТЦ в Москве и крупных городах уход ретейлера будет просто очередным этапом ротации. “Арендатор уходит, площадь надо заново сдавать. Собственник теряет время, арендный поток, иногда вкладывается в демонтаж, деление помещения и подготовку к новому оператору, — перечисляет Павел Люлин, — Но, если объект сильный, с трафиком и нормальной управляющей командой, площадь в итоге будет сдана”.

Для слабых региональных ТЦ и объектов с устаревшей концепцией тренд на оптимизацию розницы становится намного опаснее. В этом случае уход даже одного крупного арендатора может создать эффект пустой галереи. Особенно если бренд занимал большую площадь, стоял на ключевом маршруте или был понятной точкой притяжения для семейной аудитории, поясняет Павел Люлин.

Антон Реутов полагает, что наиболее уязвимы сейчас крупные и средние торговые центры на окраинах, которые делали ставку на крупные федеральные бренды, кинотеатр, бытовую технику и общий поток выходного дня. “Эта модель постепенно теряет устойчивость. Человек все чаще приходит в ТЦ не просто погулять по магазинам, а решить конкретную задачу– купить продукты, забрать заказ, отвести ребенка в секцию, зайти в аптеку, поесть, получить услугу. Если торговый центр не встроен в такие повседневные сценарии, ему становится сложнее удерживать посетителя”, — считает эксперт.

При этом крепкие районные ТЦ по его наблюдениям чувствуют себя заметно устойчивее. Особенно те, где есть продуктовый оператор, аптека, бытовые услуги, кафе, детские кружки и секции, ПВЗ, зоотовары, и другие форматы ежедневного или регулярного спроса. Такие объекты меньше зависят от fashion — ретейлеров и сильнее встроены в привычные маршруты жителей района. По данным Focus Technologies, в Москве торговые центры малых форматов сейчас демонстрируют показатели посещаемости примерно на 5–8% выше уровня 2019 года.

Как ТЦ справляются с проблемами

По наблюдениям Евгении Хакбердиевой, стратегия торговых центров сейчас направлена, в первую очередь, на сохранение действующих арендаторов и заполнение вакантных площадей. Из-за того, что затраты на простой и поиск новых арендаторов могут обойтись дороже, в некоторых торговых центрах арендаторам дают скидки на первые месяцы аренды, предлагают гибкие платежи и временные форматы.

Схожая оценка у Павла Люлина, по его словам ТЦ реагируют на негативный тренд очень прагматично и сильных арендаторов стараются удержать. Например, дают временные скидки, переходят на смешанную модель аренды, помогают с релокацией внутри объекта или дают более гибкие условия по ремонту. 

Крупные блоки ТЦ все чаще режут на более мелкие помещения. Потому что большая площадь стала риском. “Раньше крупный магазин воспринимался как сила. Сейчас собственник думает, а что будет, если этот арендатор уйдет, — описывает логику Павел Люлин, — Поэтому многим ТЦ удобнее иметь не одного арендатора на площади в 1500-2000 м2, а несколько более устойчивых операторов на меньших площадях”.

Антон Реутов наблюдает, что самые слабые объекты снижают ставки, закрывают пустые витрины временными арендаторами и надеются, что рано или поздно все как-нибудь наладится. “Пережили же как-то 1998, 2008, пандемию и прочие кризисы? И этот тоже переживем”, — транслирует их логику Антон Реутов, — Но, как говорится, время — лучший учитель”.

Какие арендаторы сейчас интересны торговым центрам

Отличие кризиса образца 2026 года от периода после 2022 года в том, что тогда ТЦ просто занимались замещением ушедших иностранных брендов. Сейчас задача другая. “ТЦ нужно не просто заполнить пустое место, а найти арендатора, который выживет при дорогих деньгах, осторожном потребителе и конкуренции с маркетплейсами”, — рассказывает Павел Люлин.

При выборе арендаторов ТЦ стали меньше смотреть на вывеску и больше смотреть на экономику оператора. Раньше известный бренд часто проходил проверку почти автоматически. Сейчас все смотрят внимательно, есть ли у него оборот, понятная аудитория, онлайн-стратегия, товар и деньги на развитие. Менее привлекательными становятся арендаторы, которые требуют больших площадей, но не способны доказать свою эффективность по выручке, трафику и арендной нагрузке.

Меняется и интерес по типам категорий. У владельцев торговой недвижимости еще больше растет интерес к форматам, которые защищены от онлайна. Павел Люлин в их числе перечисляет общепит, развлечения, фитнес, детских операторов, медицину, бьюти, бытовые услуги, продукты, аптеки, дискаунтеры, товары повседневного спроса.

Fashion-сети традиционно были коммерчески важными арендаторами, но их роль постепенно меняется: часть покупок одежды уходит в онлайн, растет ценовая конкуренция, а спонтанный fashion-шопинг уже не является таким же устойчивым драйвером посещения, как раньше, оценивает Михаил Васильев. Несмотря на это fashion арендатор для ТЦ остается нужен, просто отношение к нему стало осторожнее. “Похожие друг на друга локальные марки, бренды без маркетинга и нормального продукта становятся менее привлекательными. ТЦ уже не хотят заполнять галерею просто витринами”, — убежден Павел Люлин.

Евгения Хакбердиева считает, что в российских ТЦ наиболее устойчив сейчас спортивный сегмент, открывается много арендаторов в сфере фитнеса. Она наблюдает агрессивную экспансию сети DDX Fitness и умеренную – Spirit Fitness и ряда других фитнес-студий.

Отдельное значение приобретает общественное питание. Если раньше кафе и рестораны часто рассматривались как сопутствующая функция к шоппингу, сейчас они все чаще становятся самостоятельным поводом для визита. “Это связано с тем, что часть товарных покупок перешла в онлайн, а офлайн сохраняет преимущество там, где важны эмоция, социальное взаимодействие, досуг и физический опыт”, – убежден Михаил Васильев.

Спасут ли ТЦ досуг и развлечения 

Последние несколько лет рынок активно обсуждает, что ТРЦ давно пора сделать упор на букву Р в своей аббревиатуре, разу букву Т забрала онлайн-торговля. А еще, создавать атмосферу и привлекать посетителей впечатлениями. Евгения Хакбердиева видит, что развлекательные форматы продолжают наращивать долю в структуре арендаторов торговых центров. В начале года открылись падел-клуб Nevel в «Ривьере», фиджитал-парк Hello Park в Avenue Sever, который объединяет физическую активность и цифровые технологии, а также расширил свои площади семейный развлекательный центр Teika Boom в «VEGAS Каширское».

Но с досуговой составляющей есть свои нюансы. Во-первых, сами по себе развлечения не являются волшебной таблеткой — нельзя просто поставить батутный центр в пустую галерею и считать, что торговый центр спасен. Как считают эксперты, развлечения работают, когда они встроены в правильный маршрут, имеют понятную аудиторию, сочетаются с общепитом, детскими товарами, сервисами и общей атмосферой объекта.

Во-вторых, доходность у детского развлекательного комплекса куда скромнее Zara. Досуговые операторы могут давать трафик, но не всегда платят такую же ставку аренды, как сильный fashion в хорошие годы. Поэтому для собственника ТЦ такая рокировка влечет пересчет всей экономики объекта, зачастую в худшую сторону. 

Есть и другие особенности. Развлекательная функция часто помогает поддерживать посещаемость торгового комплекса, но не всегда трансформирует посещаемость ТЦ в деньги в кассе магазинов на его территории. “Можно привести людей в ТЦ на мероприятие, в детский центр или на фудкорт, но это еще не означает, что они купят одежду, технику или пойдут по галерее. Поэтому главный вопрос не в количестве трафика, а в его качестве и конверсии”, — обращает внимание Антон Реутов

В-третьих, по оценке Антона Реутова, если в городах-миллионниках у владельцев торговой недвижимости есть хороший выбор, то в небольших городах найти оператора детских развлечений или нормальный семейный ресторан невозможно. “Их просто нет. Поэтому собственники или берут эти площади в собственное управление или пускаются в путь экспериментов и проверки гипотез – а вдруг выстрелит?”, — приводит пример эксперт.

Что стоит дальше делать владельцам торговой недвижимости

Торговый центр, как набор одинаковых магазинов, перестал быть рабочей моделью, говоря наши собеседники.

Игорь Бевзенко, создатель платформы «Постмаркетинг» убежден, что торговый центр — это архаичный продукт, отражающий потребностей общества нулевых. «Так же как библиотеки сегодня превращаются в коворкинги и общественные пространства, ТЦ тоже придется искать новое предназначение. Профессионалам индустрии нужно будет придумывать новые смыслы и разучивать новые песни», — анализирует эксперт по маркетингу.

Ольга Кожевникова считает, что нынешние процессы, как лакмусовая бумажка, покажут какие объекты стали неэффективными для бизнеса. “Если раньше решение о реконцепции или переориентации принималось на основе внешних характеристик ТЦ, то сейчас к ним добавятся пустые галереи. Я считаю, что высвобождение рынка от устаревших «дряхлых» торговых центров, особенно возникших на базе бывших производственных зданий, послужит рынку на пользу!”, — убеждена Ольга Кожевникова.

По оценке Антона Реутова, сейчас рынку особенно важно уйти от простой логики «кем занять освободившуюся площадь» и мыслить категориями «какую роль новый арендатор будет играть в ТЦ».

 “Это сложно, долго и малоинтересно в моменте, но в горизонте 3-5 лет, это, пожалуй, один из немногих рабочих вариантов. Арендатор будет генерировать поток? Удерживать посетителя? Повышать частоту визитов? Монетизировать уже существующий трафик? Поддерживать соседние категории? Без ответа на эти вопросы можно заполнить галерею, но получить в итоге ситуацию, когда в графе арендный доход будет отрицательная величина”, — сетует Антон Реутов. 

Павел Люлин говорит, что ТЦ смогут справиться со снижением интереса к офлайн-покупкам только в том случае, если перестанут считать себя просто местом продажи товаров. “В онлайне товар часто дешевле, выбор шире, доставка быстрее. Значит, ТЦ должен давать то, чего онлайн не дает: среду, сервис, впечатление, удобство, безопасность, эмоцию, соседство функций”, — уверен Павел Люлин.

Схожая концепция у Михаила Васильева, по его мнению, ключевым фактором устойчивости ТЦ сейчас становится способность быть не просто местом покупок, а полноценной городской потребительской средой за счет эмоций, социального взаимодействия и комплексного опыта. Там, где эта трансформация происходит последовательно, снижение интереса к части офлайн-покупок может быть частично компенсировано новыми сценариями посещения торгового центра.

Для многих ТЦ трансформация требует реконцепции и больших вложений: нужна сильная управляющая команда, которая работает с арендаторами каждый день, а не просто собирает аренду, важна гибкая арендная политика, нужны инвестиции в общие зоны, навигацию, свет, туалеты, парковку, детскую и семейную инфраструктуру, необходима понятная цифровая работа с аудиторией. “Макроэкономика тоже важна. При ключевой ставке 14,5% реконцепции, ремонты и новые проекты считаются тяжело. Дорогие деньги давят и на собственника, и на арендатора”, — добавляет Павел Люлин.

По мнению Александры Котовой, главы практики T-rep и брокеридж объединения консультантов Ligare partners, автора тг-канала Malltales, успешными будут те объекты, которые работают с атмосферой и сценарием посещения (события, комьюнити, контент). А также интегрируют онлайн и офлайн (click & collect, омниканальные сервисы), формируют уникальное позиционирование и свое лицо, а не универсальную «галерею всего» и инвестируют в дизайн, навигацию, общественные зоны. 

“Уже нельзя продавать просто квадратные метры, нужно собрать из объекта продукт, понятный и арендатору, и посетителю, — Александра Котова, — сильные объекты в хороших локациях с грамотным управлением выиграют за счет перераспределения трафика. А слабые и устаревшие ТЦ будут терять арендаторов и могут перейти к альтернативным функциям. Например, офисы, склады, mixed-use — смешанное использование в ТЦ торговых площадей, офисов, жилых апартаментов, гостиниц и развлекательных зон”.

Но есть и свет в конце тоннеля — на рынке есть бренды и компании, которые продолжают активный рост. “А их не мало: Melon Fashion Group, HENDERSON, “Снежная королева”, “Эконика”, Collins, Familia, Alexander Bogdanov, Askona, премиальные марки”, — перечисляет Ольга Кожевникова.

Еще один позитивный момент. Эксперты предрекают возможный конец гегемонии онлайн-торговли. Ольга Кожевникова обращает внимание на тенденцию, что онлайн-селлеры массово заявляют об отказе работать с онлайн-платформами и смотрят в сторону офлайн-присутствия.

“Есть шанс, что в обозримом будущем часть потребителей вернется в торговые центры с маркетплейсов. Потому что маркетплейсы из инвестиционной модели постепенно переходят в зарабатывающую. А это означает неизбежный рост цен для конечного покупателя”, — тоже рассчитывает Зульфия Шиляева. Но торговые центры при этом должны обеспечить для покупателей атмосферу и наиболее полный набор функций, став, по сути, мультифункциональным пространством.

Наталья Модель