АФК "Система" вышла из бизнеса ОАО "Система-Галс", о чем было объявлено в прошедшую пятницу, 3 декабря. Теперь строительную компанию полностью контролирует банк ВТБ. В кризис за долги госбанк получил не только девелоперскую дочку АФК, но и другого крупного российского девелопера — "Дон-строй". Закрыв эти сделки, ВТБ оперативно сменил топ-менеджмент — "Систему-Галс" возглавил экс-гендиректор Capital Group Андрей Нестеренко. О том, что за наследство досталось ВТБ от бывших владельцев и как госбанк перестраивает "Систему-Галс", Андрей Нестеренко рассказал в интервью "Ъ".
— Купившие у АФК "Система" 27,6% "Системы-Галс" офшоры Blairwood Ltd и Stoneflower Ltd связывают с ВТБ. Это соответствует действительности?
— Я не могу комментировать действия акционеров.
— Сейчас вы проводите ребрендинг "Системы-Галс", но он касается только дизайна. Будет ли переименована компания после выхода из бизнеса АФК "Система"?
— В ближайшее время вопрос о переименовании компании не стоит.
— Кто вас позвал на работу в "Систему-Галс"?
— Активный поиск нового руководителя начался весной прошлого года. Тогда же от хедхантеров мне поступило предложение возглавить компанию, но я взял паузу подумать. Мое отношение к "Системе-Галс" было не очень позитивное: мне было непонятно, чем живет эта компания. К тому моменту мы в Capital Group (Андрей Нестеренко возглавлял Capital Group с 2007 года.— "Ъ") фактически вывели компанию из кризиса. Именно тогда меня позвали к Андрею Леонидовичу (Костину, президенту ВТБ.— "Ъ") и сказали: "Решай". Признаюсь, после более подробного знакомства меня впечатлил портфель "Системы-Галс" — он действительно потрясающий: включает одни из самых знаковых проектов для Москвы — "Детский мир", реконструкцию территорий рядом с "Пекином". В Capital Group ситуация была несколько иная: все крупные проекты мы уже вывели на рынок. Внутри что-то щелкнуло, и пришло решение — я хочу перемен. Я понимал, что предстоит много работы, но этот шаг неизбежен для некого карьерного роста. Уходил из Capital Group я долго — этот вопрос почти два месяца обсуждался с Дорониным (Владислав.— "Ъ") и двумя другими акционерами компании.
— ВТБ представил вашу кандидатуру АФК "Система" (до 3 декабря владел 27,6% "Системы-Галс") уже как свершившийся факт?
— Это слишком жесткая формулировка. Представители АФК входили в совет директоров компании, через который проводятся все крупные решения. При этом нельзя отрицать тот факт, что для "Системы" девелоперский бизнес стал непрофильным. В АФК смирились с тем, что основной акционер "Системы-Галс" ВТБ и он соответственно диктует правила игры. Но когда со мной велись переговоры о том, чтобы возглавить "Систему-Галс" я, безусловно, встречался с президентом АФК "Системы" Леонидом Меламедом, с Феликсом (Евтушенковым.— "Ъ"), который курировал тогда это направление. Сейчас у нас очень хорошие отношения с представителями "Системы". Пока, тьфу-тьфу, все склеивается.
— Какие задачи ВТБ потребовало решить в первую очередь?
— Были кредиты, и доля в компании понадобилась банку, чтобы обеспечить себе внутренний комфорт и уверенность, что задолженность будет погашена. Поэтому одна из первых поставленных задач была обеспечить возврат этих кредитов. Вторая — капитализация "Системы-Галс", которую, безусловно, надо поднимать. Вхождение банка не означает сразу прямое изменение компании. У нас появился стабильный партнер и очевидная поддержка в финансовых делах, при этом политика по отбору проектов стала жестче. Так, если ранее у компании был аппетит к любому девелоперскому риску, то сейчас идет более детальная проработка любого проекта.
— Очевидная поддержка означает льготные условия кредитования?
— Скидок мы не получаем. Безусловно, ВТБ знает "Систему-Галс" уже досконально, поэтому некоторые риски, которые они обычно "зашивают" в ставку, для нас могут нивелироваться. Плата за риски может варьироваться от 2 до 8%, и в результате кто-то получает кредит под 18% годовых, кто-то под существенно меньший процент.
— Когда ВТБ получил бизнес по строительству жилья "Дон-строя", сразу были приостановлены продажи. В отношении "Системы-Галс" такие жесткие меры применялись?
— Сравнивать "Дон-строй" и "Систему-Галс" нельзя. "Дон-строй" — это жилые проекты, поэтому ВТБ сразу столкнулся с двумя сложными задачами — достроить дома с уже реализованными на рынке квартирами и начать продажи в брошенных на полпути объектах. Портфель "Системы-Галс" — в большинстве своем коммерческие проекты, а значит, проблема дольщиков не стояла, надо было только сделать правильную выборку. Первые четыре месяца мы потратили на изучение всех проектов. Проблема девелопмента заключается в том, что ты не всегда знаешь о "скелетах в шкафу". Есть риск, что могут отнять площадку под застройку из-за проблем с документами или прервать в одностороннем порядке инвестконтракт. А бывает, что в совместных проектах партнер решил сменить концепцию застройки. Скорее всего, в случае с "Дон-строем" заморозка продаж и была связана с таким же аудитом. Самое сложное в ходе такой проверки не критиковать сразу, а сначала попытаться понять, зачем все это делалось. В результате в "Системе-Галс" мы сконцентрировались на Москве и Московской области, и стали избавляться от площадок на ранней стадии девелопмента в регионах.
— Это стратегия касается и сочинских проектов?
— Нет. Сочи — отдельный вопрос. Здесь у нас есть пансионат "Камелия" (Курортный проспект, 89.— "Ъ"), где мы построим гостиницу к открытию Олимпийских игр. При наличии в основных акционерах государственного банка "Система-Галс" должна помочь государству в нелегком деле по подготовке к Олимпиаде, другого пути нет. Именно поэтому летом мы выкупили 50-процентную долю в "Камелии" у наших арабских партнеров и получили возможность полностью контролировать процесс строительства. Также мы не собираемся отказываться от проекта в Петербурге по строительству торгового центра "Лето" — он почти готов и более чем на 85% заселен арендаторами. А вот остальные площадки, находящиеся на "нулевой стадии" и за периметром Москвы и области, мы будем стараться продавать. Внутри уже этих границ проекты ранжируются по доходности и обремененностью кредитных портфелем. В результате на руках и в работе чуть больше десяти крупных проектов общей площадью более 1,4 млн кв. м, на 65-70% — это коммерческая недвижимость.
— От каких проектов в Москве компания сразу же отказалась?
— От мелочи. Я называю это нанотехнологиями, когда у тебя много проектов по 5 тыс. кв. м. Но каждый такой пятитысячник занимает по времени и по затраченным силам приблизительно столько же сколько нормальный полноценный объект.
— Вы говорите про программу реконструкции зданий МГТС?
— Да, хотя признаюсь, что до конца мы от них не отказались. Из примерно 100 объектов мы сейчас выбираем ключевые.
— Один из ваших крупнейших проектов в Москве —реконструкция территории за гостиницей "Пекин". АФК собирается продавать отель. Эта сделка не помешает вашим планам?
— Нет, продажа гостиницы никак не повлияет на проект. Распоряжение правительства Москвы уже оформлено на "Систему-Галс", и сейчас мы получаем документацию по площадке, без которой начать строить нельзя. Нам не хватает градостроительного плана земельного участка, а получить его можно только на основании правил землепользования и застройки в городе Москве, которых ждут все девелоперы и которые уже прошли публичные слушания, но были опять отправлены на доработку. Насколько нам известно, правила будут согласованы до начала весны. Из выбранных нами объектов только проект "Лето" в Питере и ЖК "Солнце" на Ельнинской в Москве, по которым мы успели получить документацию и начать строить. Все остальное — это бумажный путь.
— Заморозка и простой всех этих проектов — реконструкции "Пекина", бывшей штаб-квартиры Siemens на Ленинградском проспекте — во сколько обошлись "Системе-Галс"?
— Цифр не назову. Как я говорю, это все было до нашей эры. Там, где стройка не начиналась, затраты небольшие, на проектирование и согласования.
— Периодически снова и снова возникают разговоры вокруг "Детского мира": что будет изменена концепция и он может получиться совсем не детским…
— Уверяю, это будет абсолютно детский магазин. Он должен быть именно детским и никаким иным. Появление здесь второго "Европейского" мне кажется недопустимым. По разрешительной документации у нас согласована именно такая концепция, мы можем вносить небольшие изменения, которые касаются перераспределения потоков посетителей. Сейчас мы занимаемся подводом сетей к объекту, параллельно укрепляем фундамент "Детского мира" и должны приступить к укреплению исторического фасада, который сохраняем, на что уйдет около трех-четырех месяцев. Что будет дальше, я вам пока сказать не могу.
— Какие реальные сроки реализации этого проекта?
— Мы надеемся завершить все работы к 2013 году.
— ВТБ заинтересован в сохранении "Детского мира" или все-таки его продаже, чтобы избавиться от головной боли?
— Насколько мне известно, у ВТБ нет желания продать объект сразу. Одновременно с этим, если есть хорошее предложение, то, безусловно, оно будет рассмотрено. У нас было несколько претендентов, но, к сожалению, расстояние в наших оценках было порядка 20-30%. Сейчас эти люди, которые приходили и предлагали сделку, возвращаются повторно и пытаются договориться. Может, когда-нибудь и мы сойдемся в цене.
— Вместе с Amirale Мирослава Мельника "Система-Галс" планировала застроить участок на месте снесенной гостиницы "Спорт" на Ленинском проспекте. Власти Москвы под разными предлогами пытались отнять этот участок. Намерена ли компания выйти из этого скандального проекта?
— По этому проекту "Система-Галс" и компания Мирослава Мельника по-прежнему партнеры на паритетных началах. И мы продолжим развивать его совместно. Если вы помните, суть конфликта банальна. "Система-Галс" и Amirale собирались построить на месте "Спорта" многофункциональный комплекс на более чем 200 тыс. кв. м. Для этого была снесена гостиница. Но чиновники долго не согласовывали проектную документацию, а в 2006 году отменили распоряжение по строительству нами комплекса, мотивируя это тем, что нами нарушены сроки реализации. Господину Мельнику удалось в судах всех трех инстанций доказать, что к срыву привело бездействие властей города. Теперь нам предстоит возобновить инвестконтракт.
— Сколько было потрачено на снос "Спорта" и подготовку документации по этому проекту?
— Прилично. Затраты исчисляются десятками миллионов долларов.
— В кризис акционеры перестали обращать внимание на капитализацию?
— Говорить о том, что необходимо наращивать капитализацию, было бы правильно. Но тут надо понимать специфику российского рынка и психологию инвесторов. Когда девелопер из России выходил на IPO, в проспекте прописывалось, что среда, в которой он работает достаточно рискованная, а инвесторы ленились читать это абзац. Результат — разочарование. С другой стороны, это ненадолго: рынок инвесторов живет по своим законам. У них достаточно короткий цикл памяти, и как только будут хорошие новости — они вернутся. Любой инвестор, понимающий специфику девелопмента в России, изучив отчетность, может понять, какие возможности прироста, к примеру, есть у "Системы-Галс". Но можем ли мы гарантировать их? Нет. К примеру, кто знал, что Юрий Михайлович (Лужков, экс-мэр Москвы.— "Ъ") уйдет так неожиданно. Многие предполагали, что это случится через год-два.
— Компания не рассматривает возможность делистинга?
— Единственная сложность листинга — его стоимость и поддержание. Все остальное — одни плюсы, только если у тебя нет того, что надо прятать. Нам прятать нечего. Но это решение находится в компетенции совета директоров.
— Рокировки в правительстве сказываются на вашем бизнесе?
— Безусловно. Приходят новые люди, которым надо освоиться и понять, что происходит. При этом сказать, что у меня завис какой-нибудь контракт, я не могу. Работа идет, мы активно общаемся с новыми чиновниками, просто процесс по времени несколько растянулся: придется потратить месяц-два, чтобы объяснить всю специфику, показать документацию. Осложняет несколько ситуацию то, что идет огромный наплыв тех девелоперов, у кого не складывались отношения с предыдущей властью.
— Во времена Юрия Лужкова все девелоперы ругали "Москонтроль", который мог зарубить проект, уже прошедший почти все согласования. Вы думаете, эта структура выживет в новом правительстве?
— Ответа вам никто из девелоперов сейчас не даст. По сути это был контроль над контролем, с которым сталкивались все застройщики без исключения. Сказать, что он не нужен, было бы глупо. В девелопменте самая серая зона — это доля города. Все знают, что никакой официальной формулы, как ее рассчитывать, не было, и как раз "Москонтроль" следил за тем, чтобы интересы города в этом вопросе не были ущемлены. Интересно, что несколько департаментов могли дать свое положительное заключение, потом выступал "Москонтроль", и вся экономика проекта могла полететь к черту. По сути московскому рынку необходима прозрачная формула с вычислением доли города,— тогда все девелоперы были бы счастливы.
— У ВТБ огромный девелоперский портфель — "Система-Галс", "Дон-строй инвест", "ВТБ Девелопмент". Есть ли синергия между этими компаниями?
— У руководителей всех этих компаний есть мобильные телефоны друг друга. Мы созваниваемся и советуемся, как решать те или иные вопросы, часто встречаемся на совещаниях ВТБ и обсуждаем стратегические вопросы, как мы можем быть полезны друг другу. Это консультации, обмен опытом. Нам пока нужно время, чтобы разобраться с тем, что создали предыдущие собственники, а потом уже наступит время синергии. Исключение только проект строительства стадиона "Динамо" — ни "Система-Галс", ни "Дон-строй инвест", ни "ВТБ Девелопмент" в него не будут вовлечены из-за сложности и особого назначения объекта. "Система-Галс" участвует в одном проекте "ВТБ Девелопмент" в Петербурге (квартал "Невская ратуша" площадью 340 тыс. кв. м.— "Ъ"), но мы выступаем по нему как портфельный инвестор, владея 50%.
— Какие отработанные технологии вы привнесли в "Систему-Галс" из Capital Group?
— Основная технология заключается в том, чтобы видеть продукт, который необходим именно здесь. Ты как бы заглядываешь в будущее и пытаешься предположить, что будет нужно и какая этому цена. Основное мое достижение в Capital Group то, что компания не просто устояла в кризис, а смогла психологически правильно сыграть. Мы не испугались и не остановили ни одну стройку. Была только одна пауза по проекту на Цветном бульваре, но он уже был близок к завершению. И это сыграло на руку. В ноябре—декабре 2008 года казалось, что все пропало: никто ничего не покупал, а если клиент звонил, то только чтобы узнать, какая сегодня скидка — 30%, 40% или 50%. Мы же держали цену и старались не давать скидку ниже той, которая была до кризиса: по некоторым объектам это было 0%, максимум — 30%. Это была как игра в рулетку, и главное было не испугаться. В это время коммерческая недвижимость как раз пользовалась спросом: люди пытались реинвестировать деньги во что-то стабильное. Я пробежался по ряду как знакомых, так и банков и нашел несколько хороших покупателей. Это нас на время спасло. Наступил март 2009 года и на рынок вышел покупатель жилья. Здесь-то и сыграла наша тактика: мы говорили всем: "Хорошо, хотите скидок, идите и покупайте у других". Через некоторое время покупатель возвращался с фразой: "Мы купим у вас, пусть и дороже, но вы строите". С этого момента все выдохнули, и машина вновь закрутилась.
— К чему вы до сих пор так и не привыкли в "Системе-Галс"?
— К офису (улыбается). Офис Capital Group располагается в "Москва-Сити", он был отлично спроектирован и оформлен, во всем чувствовался стиль. Здесь все по-другому, старое здание, но мы планируем переехать. Конечно, не сейчас, но как только компания начнет показывать акционерам прибыль.
— Вы заговорили о прибыли. По итогам 2009 года у вас чистый убыток $550 млн. Когда планируете выходить в плюс и, главное, как? Готовых объектов, генерирующих денежные потоки, у компании почти нет.
— Во многом убытки стали отражением переоценки портфеля проектов. Это дань времени. Как публичная компания, мы не имеем права давать прогнозов, но, видя, по какому сценарию развивается рынок, рассчитываем, что в ближайшие два-три года сможем показать прибыль, опять же из-за переоценки. Я оптимистически настроен, особенно учитывая то, что происходит с долларом и как себя ведет российская экономика. Рынок недвижимости уже активно восстанавливается: наверно, два года для офисов класса А слишком радужный прогноз, но арендные сделки в сегменте торговой недвижимости заключаются сегодня уже по ставкам 2008 года. На рынке жилья цены также растут, а со временем особенно в сегменте бизнес-класса будет наблюдаться серьезный дефицит предложения. И причина — не только кризис, но и 214-ФЗ "О долевом строительстве", который многим отрезал возможности как продавать, так и строить. Из проектов, генерирующих нам реальные денежные потоки — сейчас это ЖК "Солнце", где уже продано достаточно квартир. Второй жилой проект, который уже в следующем году начнет строиться, а значит, начнет приносить доход от продаж квартир, расположен в Хамовниках на улице Льва Толстого. Есть уже действующий торговый центр в Казани площадью 20,6 тыс. кв. м, практически полностью сдан в аренду ТЦ "Лето" в Петербурге. Все эти объекты должны позволить нам обслуживать текущие проценты по кредитам.
Нестеренко Андрей Андреевич
Родился 17 июня 1976 года в Москве. В 1994 году окончил колледж St. Charles College в Лондоне, в 1997 — Московский университет потребительской кооперации по специальности экономист. Работал на разных финансовых должностях в KPMG и Accenture, более двух лет занимал должность финансового директора российского отделения американской агропромышленной компании Bunge. С 2005 по 2007 год — вице-президент по финансам "Дикси Групп", с 2007 по 2009-й работал в Capital Group на должностях первого вице-президента по финансовым вопросам, затем гендиректора. С октября 2009 года — президент ОАО "Система-Галс". Женат, трое детей.
Справка:
ОАО "Система-Галс" создано в 1994 году для консолидации активов АФК "Система" Владимира Евтушенкова в сфере недвижимости. В ходе IPO в ноябре 2006 года бизнес компании был оценен в $2,1 млрд: на LSE было реализовано 18% акций за $432 млн. В самый разгар кризиса АФК пришлось заложить ВТБ все свои 71,1% "Системы-Галс" по двум кредитам на сумму $700 млн. В конце 2009 года ВТБ стал собственником 51,24% девелопера, заплатив за этот пакет 60 руб. В пятницу, 3 декабря, стало известно, что АФК "Система" продала оставшиеся 27,6% акций "Системы-Галс" двум офшорам Blairwood Ltd и Stoneflower Ltd, которые на рынке связывают с ВТБ. Сумма сделки $70 млн. На июнь этого года долг девелопера оценивался в $1,45 млрд (87,4% приходится на ВТБ) при балансовой стоимости активов $1,21 млрд, выручке $14,3 млн и убытке $243,6 млн. Крупнейшие проекты — реконструкция "Детского мира" на Лубянке, ТРК "Лето" в Санкт-Петербурге, застройка территории возле гостиницы "Пекин". Девелоперский портфель в работе — 1,4 млн кв. м. Капитализация вчера на LSE на 13.30 по московскому времени — $361,2 млн.
