Круглый стол «Рынок стрит-ритейла. Тренды развития». Третья серия
Дата записи: 14 апреля 2011 г., длительность: 23 мин. 22 сек., размер — 163,7 Мб.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— Дмитрий, хочу к вам обратиться. Я знаю, что у вас под управлением несколько брендов, правильно я понимаю?
Дмитрий Потапенко, управляющий партнер Management Development Group Inc:
— Да.
Дмитрий Золин:
— Их, насколько я помню, девять?
Дмитрий Потапенко:
— Двеннадцать уже.
Дмитрий Золин:
— Двенадцать уже? Здорово. Вы можете стрит-ритейл оценить не только с точки зрения одного формата, а с совершенно разных бизнесов в области ритейла. Что вы думаете?
Дмитрий Потапенко:
— Во-первых, я считаю, что стрит-ритейла в России не существует, не существовало и существовать не будет. Точка. Потому что абсолютно верно было сказано, что мы пожираем советское наследие. Вот мы с Вячеславом уже много лет вместе на одном рынке толкаемся, и улицу Плеханова уже оба прошли круга по три. И у тебя там открывался магазин, и у меня закрывался там магазин и т.д. Кино и немцы. Кто тут был? АБК? Отлично! Потом мы, потом еще кто-то.
Тут все очень просто, не нужно ждать, что арендодатель должен нас почему-то целовать в попу. Он не должен нас целовать в попу. Нет градостроительной политики. Ее нет, не было и не будет. Потому что надо понимать, чтобы развивался ритейл в целом, не важно, продуктовый, носочный, трусовый, какой угодно, должна быть градостроительная политика, построенная на следующем: на один, грубо говоря, семнадцатиэтажный одноподъездный дом должно стоять, как было при советской власти, социально-бытовое помещение, в котором на первом этаже должно быть 300 метров, условно говоря, под продуктовый ритейл, на втором, какой-нибудь легкий общепит, плюс аптека, плюс Сбербанк и т.д. Градостроительной политики такой нет и не будет. Что касается девелоперов — здесь они не присутствуют, надо это четко понимать.
Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента «Главстрой-СПб»:
— Однако же!
Дмитрий Потапенко:
— Спокойно. Не волнуйтесь, до Вас дойдем. Основные деволоперы, которые являются интересными и должны застраивать стрит-ритейл в массовом масштабе, — это какой-нибудь СУ-155, не к ночи помянутый, который строит массовые серии, где должно что-то размещаться. Это чтобы без обид. Вы девелоперы, но в определенном узком сегменте. Массовый сегмент строят совершенно другие ребята и с совершенно другими заточками. Я с ними много раз встречался, и с СУ-155, и со всеми остальными близкогосударственными конторами. Они четко понимают, что построенный магазин на Walmart первом этаже – это сразу падение цены квартир. Поэтому заставить их никто не может, потому что государством они сами являются, надо четко это понимать. А все, что строится, улочки такие красивые – нам они не грозят. И реально, все мы, коллеги, являемся конкурентами друг с другом, «Обувь России» является конкурентом с другим продуктовым брендом, потому что мы бьемся за один и тот же стакан, и этот стакан с советских времен не увеличился. И увеличиваться он не будет по причине, сказанной выше. Не выгодно строить магазины или рестораны на первом этаже здания. Если говорить о продуктовой части, то, как верно было сказано Вячеславом, мы не стрит абсолютно.
К сожалению, ритейлеры занимаются и логистикой, и девелопментом, потому что достаточно большое количество помещений приходится строить внутри какого-нибудь микрорайона. Поэтому говорить, что это приобретет тенденцию, – нет. Ставки будут повышаться, условия будут ухудшаться, это абсолютная норма. Ставки у нас и так уже аморальны. Walmart, не к ночи помянутый, арендует помещения в Штатах где-то за $50 в год, ну давайте сейчас вместе посмеемся над этой шуткой и пойдем работать. Поэтому стрит-ритейл — вещь для меня непонятная, неясная. Я слушаю ваши умные слова, киваю головой и понимаю, что это не про меня и даже не про Вячеслава. С ним мы завтра будет приходить на эту, не к ночи помянутую, улицу Плеханова, платить по $ 700 и понимать, что СУ-155 не изменит проект серии. Не станет на первом этаже планировочка неквартирная, а будет какое-нибудь пристроенное помещение. Мы это сами знаем. А ребятам, которые что-то пытаются сделать, честь и хвала. Надо понимать, что они сегодня нам мило улыбаются, а завтра мы втроем-вчетвером туда придем, и оскал капитализма покажет те же штуку двести за квадрат. Они же нормальные люди, и у меня к ним претензий на этот счет нет.
Спасибо.
Дмитрий Золин:
-Спасибо, Дмитрий. Анастасия, я хотел еще с коллегами обсудить, что они думают, люди, которые пытаются помогать проводить сделки на рынке стрит-ритейла. Но я не могу не дать вам возможность проаппелировать и высказать вашу точку зрения на этот счет.
Дмитрий Потапенко:
-Особенно про $1200, расскажите, что Вы завтра придете и скажете: «Вячеслав Егоров, ты такой классный парень, у тебя будет ставка $450». Скажи, Слава, у тебя так будет. Они у тебя там рядом сидят.
Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента «ГлавСтрой Спб» :
— Не сомневаюсь, что Вячеслав Егоров классный парень. И начать мне хотелось бы не с личностей, а с ситуации в целом. От скромных немассовых девелоперов, которые в Санкт-Петербурге в портфеле имеют более 5 млн. кв. м. жилья, наверно, совсем не массовых, хочу отчасти порадовать предыдущих спикеров – стрит-ритейл все же будет. Мы на сегодня как раз этим и заняты. Скажу про два проекта в Питере, один – это 420 Га, другой -270 Га. То, что мы сегодня делаем – мы строим города фактически заново. И мы формируем градостроительную политику, на отсутствие которой некоторые сегодня сетуют. Несмотря на то, что она не только у нас существует, мы по-прежнему обязаны по замечательным правилам землепользования и застройки, обеспечивать икс кв. м на человека и аптеками, и магазинами продуктовых товаров, и не продуктовых, и молочными кухнями, и библиотеками, и клубами досуга, и много еще у нас осталось в нормах интересных функций, которые мы тоже должны проектировать. Ситуация для нас весьма простая — мы проектируем кварталами, и это довольно крупные территории. Мы делаем и улицы, которые, по нашему мнению, обязательно должны жить, должны наполняться стрит-ритейлом, и торговыми комплексами в том числе. Но конкуренции мы внутри себя не видим, потому что торговый комплекс в каждом квартале не построишь, соответственно, обеспечить стритом мы должны каждого человека, который покупает у нас жилье. Наша задача — сделать максимально комфортный продукт, чтобы человек в тапочках мог спуститься за молоком, купить себе таблетку аспирина, может быть, и тапочки домашние в соседнем магазине. Для нас это важно, и мы сегодня, определенно, ставим себе такую цель сделать и качественный стрит-ритейл и наполнить наши проекты торговыми центрами.
Простой пример: в проекте «Северная долина», который застраивается сейчас, мы уже ввели первую очередь, запланировано икс кв. м стрита в том числе. Как вы говорите, вам очень важен большой поток населения – у меня в проекте 80 000 населения, по факту, как показывает практика, будет немножечко больше. У нас не всегда на 35 метрах живет один человек, как правило, бывает немножко больше. Сегодня я могу предложить 4 000 человек, которые приехали, у которых есть свой дом, а рядом нет ничего. Есть, конечно, где-то за виадуком торговые центры, есть где-то подальше за кольцом и «Мега», но в тапочках он все-равно туда не пойдет.
К уважаемым консультантам прихожу, говорю: «Дорогие консультанты, что мне такое запланировать, потому что у меня есть норма, конечно, но молочные кухни, в общем, не радуют. Давайте придумаем, что же нам планировать». Консультант говорит: «Ну ладно, пойду-ка я углублюсь в предброкеридж и посмотрю, кто у Вас там сядет». Уважаемые ритейлеры отвечают консультанту, даже не мне: «Ну когда у вас там все будет-то? Через полтора, два года – у меня планы поменяются, кризис наступит, поменяются ставки, поменяется ассортимент, я захочу вместо часов трусы продавать или еще что-нибудь. О чем ты вообще? О каком квартале «Северная долина», у которого горизонт планированя конец 2017 года?». Вот здесь уже начинается некоторое недопонимание между нами, хотя мы крайне заинтересованы, открыты к диалогу. Дальше ко мне возвращается консультант и говорит: «Ну что?..»
Дмитрий Потапенко:
-Можно, я чуть-чуть Вас прерву. У меня есть к вам устойчивое предложение.
Анастасия Козлова:
-Давайте. Я за конструктив.
Дмитрий Потапенко:
-Зачем ходить к консультанту, если вы зайдите вон к Вячеславу и спросите: «Слава, у тебя есть деньги семнадцатилетние»? Он скажет: «Нет». Вот вы сказали о 4 000 жителях, вы понимаете, что 4 000 – это разговор ни о чем? Поставить один шестисотметровый магазин – и все. Причем этот шестисотметровый магазин должен быть от самой дальней точки не более, чем в восьмистах метрах, чтобы были тапочки реально. Поэтому все эти малоэтажные коттеджные поселки – я вам просто открою величайшую тайну — ребята, которые застраивают подмосковные поселки, регулярно ко мне прибегают и говорят: «Вот у нас! И рассказывают песню про норматив, бла-бла-бла». У меня же еще и строительная организация, я говорю: «Все это отлично, но кроме как на входной группе поставить магазинчик 20 кв. м. с чипсами – максимум, что могу». Никакой вменяемый ритейлер, тем более сетевик, не пойдет ни в какое малоэтажное строительство и т.д. Концентрации нет. А что касается малоэтажки – это еще отдельная песня. Не надо тешить себя иллюзиями, что дамы, которые сидят с детьми, если они сидят с детьми, или ездят в какие-нибудь гламурные салоны, пойдут в магазинчик. Нет, они скорее всего отправят водилу. Поэтому у вас при проектировании возникают засады изначально из-за неправильного планирования. И поэтому вам абсолютно правильный дают ответ, и абсолютно правильно ведет себя ритейл.
Дмитрий Золин:
— Дмитрий, я попробую чуть-чуть поправить. Анастасия не малоэтажную застройку ведет, у нее многоэтажный проект. И она собирается дать вам информацию, что поток через какое-то количество лет будет 80000 человек.
Дмитрий Потапенко:
— Отлично. Если мы с вами при этом подпишем договор на семнадцать лет, и при этом первые…
Дмитрий Золин:
-Нет. Не на семнадцать лет.
Алексей Баулин:
— Первые два года…
Дмитрий Потапенко:
-…первые, да, почему – два? Брать, так брать — года три.
Алексей Баулин:
-Поскромничал.
Дмитрий Потапенко:
— Поскромничал. Первые три года там узбеки с перфоратором будут «Доширак» покупать, там все понятно.
Анастасия Козлова:
-Мы сдаем квартиры с отделкой, и люди заезжают сразу с чемоданами.
Дмитрий Потапенко:
-И узбеки с перфораторами.
Анастасия Козлова:
— Узбеки, конечно, заезжают, но без перфораторов.
Дмитрий Потапенко:
— Я вам расскажу песню про «Золотые ключи». Поставили там магазин. Галерея фа-фа-фа с отделкой.. «Доширак и пиво «Балтика 3»! Все! От винта. Первые три года. Вон он два выбивает, я выбиваю три. Как только будет нулевая аренда, мы все в очереди будем стоять.
Дмитрий Золин:
-Тут вопрос, мне кажется, по-другому стоял, как девелоперу планировать, кого и сколько стрит-ритейла в будущем ей потребуется в проекте. Мы не говорим, что она сейчас хочет вас видеть в качестве арендатора. А как девелоперу планировать свой бизнес, кого сажать, что сажать? Каких размеров, через какое время?
Дмитрий Потапенко:
— Стандарт с советских времен не поменялся. Как бы нам не хотелось рассказывать друг другу, какие мы все страшные, как Россия растет, как у нас меняются предпочтения, те, кто заезжают даже в дома с отделкой… Как строитель, я делал много чего зеленого и красного. Психология совка, что нужен магазин, пожрать, аптека, Сбербанк, никак не меняется. Не уходите в дебри, проблема существенно проще. Поговорите о планировочных решениях, все коллеги абсолютный верно подметили, что все новомодные вводящиеся объекты – колонная сетка 6х6. Вот коллеги умудряются там в 70 кв.м. влезть, а вы поговорите в кулуарах с Вячеславом, он расскажет, как в колонну 6х6 не втюхивается ни одно оборудование. Нужна колонная сетка, лучше всего 12х12, а как вы это обеспечите? Планировочные решения – вот это серьезный вопрос, а на этапе планировки вы нарежете такую вот красоту. Например, улица Профсоюзная – пафосный дом, первые этажи сдать уже не могут, чтобы не соврать 6 или 7 лет, потому что планировка вот такая, колонная сетка еще такая, еще подвал, а в подвал нельзя затащить тележку, там лифта нет. Кто туда встанет? На этапе проектирования вы уже закладываете мину замедленного действия.
Дмитрий Бурлов, исполнительный директор «Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis»:
— Анастасия, разрешите я свое слово вставлю. Говоря о стрит-ритейле, я бы разделил его на две глобальные части — это то о чем зашла дискуссия – о крупных кварталах жилой застройки –это вопрос к Вам, и тот стрит-ритейл, который уже сформировался в основных торговых коридорах. Если мы говорит про Москву, то это основные проспекты, сложившиеся торговые улицы в районах метро, я думаю, что это не всегда коррелирует с районами жилой застройки, там психология потребления и психология покупки немножко другая. Но все-таки мой вопрос в следующем: в частности, ПИК недавно проводил тендер среди консультантов по одному из своих проектов жилой застройки именно по оптимизации и пониманию того, кто будет в коммерческой части, то есть на первых этажах, какой будет мастер планирования. Вы начали говорить про предброкеридж, что у вас сейчас идея номер один, как сделать стрит-ритейл правильным, форматным и доступным. Вот все-таки что вы сейчас предпринимаете для этого? Чем закончилась или продолжается ваша работа с консультантами, и, продолжая вопрос Дмитрия, как это отразится в планировках и форматах магазинов, что самое главное.
Анастасия Козлова:
— Вопрос понятный. Во-первых, хочу сказать, что налицо абсолютная проблема. С одной стороны все говорят: «Нам не хватает помещений», с другой стороны я говорю: «Ну пожалуйста, давайте конструктивный диалог». На что я слышу: «Да вы что? Какой конструктивный диалог? Три года за бесплатно — вот и весь диалог». То есть изначально заявления о том, что помещений нет, и вы хотите, чтобы они были, пока ничем…
Дмитрий Потапенко:
-Я дико извиняюсь, это мы что должны на деньги попадать? Я как-то не предполагал, что диалог, это когда у меня из кармана деньги вынимают. Магазин стоит триста косарей, он вынул их и обязан через три года вернуть, я могу сказать, в таких застроенных местах, поток на первом этапе – это будут чистые минуса, мы даже коммуналку отбивать не будем. Это диалог абсолютно. Я Вам говорю, это реальные цифры, если кто-то из коллег меня опровергнет – wellcome.
Дмитрий Бурлов:
— Дмитрий, я вас поддержу. Давайте с планировочных решений, с того, на чем будет базироваться дальнейший ритейл. То, как люди будут заселяться, это понятно. Я согласен, что ритейл в пустом доме не может функционировать нормально. Ритейл работает там, где есть люди. Точка.
Анастасия Козлова:
-Так вот теперь вопрос в количестве людей, да?
Дмитрий Бурлов:
-Вопрос количества людей. Когда это количество будет реально жить и пользоваться инфраструктурой.
Анастасия Козлова:
— Давайте теперь реально поймем, это количество – это какое?
Дмитрий Бурлов:
-Давайте к планировке перейдем. Как вы сейчас решаете вопросы планирования первых этажей для ритейла?
Анастасия Козлова:
-ОК. Давайте поэтапно. Первое: это количество какое?
Дмитрий Потапенко:
— 600-1000 покупателей должно быть в день. Для этого в доме должно проживать не менее 4000 покупателей. Точка. Это минимум.
Анастасия Козлова:
-4000 покупателей сейчас мы ввели только на территории пятнадцатого квартала. Они уже есть.
Дмитрий Потапенко:
-Они должны живые быть.
Анастасия Козлова:
-Они живые совершенно. Практически их можно в лицо налюдать каждого. Это не та ситуация, Вы поймите. Не надо сравнивать все проекты между собой, есть проекты, где большая доля инвестиционных покупок, есть, которые долго строятся, а есть еще жилье класса-эконом – немалоэтажные, отдельно для волнующихся. Многоэтажное жилье эконом-класса для совершенно простых жителей Санкт-Петербурга, немифических, которые в девелоперском плане зафиксированы, а на практике их нет. А люди, которым объявляешь: «Такого-то числа сдаю дом». Они говорят: «Очень хорошо. Я прихожу с чемоданом». И они это делают, понимаете. Приходят с чемоданом, начинают жить, негодяи такие, в своих квартирах.
Дмитрий Потапенко:
-Меня терзают смутные сомнения…
Дмитрий Золин:
-Чудеса бывают.
Дмитрий Потапенко:
— Чудеса, конечно, бывают. Но вот практика – вещь…
Владислав:
-Коль скоро на меня ссылаются, я задам вопрос, так что у Вас есть микрорайон, заселенный, с большим количеством покупателей, в котором есть великолепные помещения для ритейла, и туда никто не хочет прийти? Вы сейчас на что жалуетесь, я не пойму?
Анастасия Козлова:
— Нет, мы вообще ни на что не жалуемся.
Владислав Егоров:
-Вы говорите, вот у нас, пожалуйста, есть район. Что значит, пожалуйста? Что с этим районом я могу лично сделать? Могу себе квартиру купить и прийти с чемоданом? Что вы предлагаете сейчас ритейлеру?
Анастасия Козлова:
— Ритейлеру на сегодня мы предлагаем несколько вариаций. Первое, прийти и арендовать те помещения, которые уже есть.
Владислав Егоров:
-Вот я и спрашиваю, у вас проблема, что у вас в заселенном районе пустые помещения?
Анастасия Козлова:
-Нет, нет у нас проблемы.
Владислав Егоров:
-Нет, вы говорите: «Я предлагаю прийти и арендовать». Хорошо, у вас нет проблем, у вас есть заселенный микрорайон с пустыми удобными для ритейла помещениями, и никто не приходит? Это у вас не проблема, просто так сложилось, да?
Анастасия Козлова:
— На сегодня помещения конкретно в «Северной долине», если вы хотите прийти, еще не выставлены в аренду, но непременно будут. Сегодня происходит процесс заселения, поэтому заблаговременно предполагая ваши вопросы о темпах заселения, мы помещения не выставляем. Мы знаем темпы заселения, как у нас люди приходят. Я вам говорю, что мы сдали дома, ввели в эксплуатацию конкретно с отделкой, люди могут завтра прийти и заехать. Мы сегодня наблюдаем, какими темпами они приезжают со своими чемоданами. Когда дома будут полностью заселены, чтобы избежать всех этих вопросах, помещения, соответственно появятся на рынке.
Владислав Егоров:
— Великолепно. Это здорово, это хорошо, я рад.
Анастасия Козлова:
— Так я и начала с того, что хочу вас порадовать. Теперь возвращаюсь к вашему вопросу по поводу планировок.
Дмитрий Бурлов:
— Анастасия, я вас решил вывести из-под давления продуктового ритейла. Хочу вернуться к вопросу о планировке, это первостепенная задача.
Анастасия Козлова:
— Со стороны продуктового ритейла, понятно, почему давление, — им нужно где-то развиваться. У нас 4000 человек еще пока не пропадают, но скоро будут пропадать. А вопрос о качестве планировок тоже нам понятный. Сетку 12х12 в жилом здании делать никто не будет, ни СУ-155, ни Главстрой, ни в панельном строительстве, ни в кирпично-монолитном, ни в газобетоне, ни в чем. Такой сетки не появится. Проблема сетки 12х12 – в квартирографии.
Дмитрий Бурлов:
— 12х12 – это круто. Ну сделайте хотя бы 8х8.
Анастасия Козлова:
— Ситуация, в том, что у меня на двадцати четырех этажах в доме, сетка должна быть 6х6, а на первом должна быть 8х8.
Дмитрий Бурлов:
-Нет, это невозможно. Сетка должна быть кратной, это понятно…
Анастасия Козлова:
-Это возможно. Но как только мы начинаем вести разговор про попадание на деньги, я вас уверяю, это не только проблема «Главстроя». Это можно делать, пожалуйста, но стоимость балочки между двадцатью четырьмя этажами и первым – это будет хорошее бомбоубежище. Нет вопросов, я его залью, но дальше будет вопрос…
Николай Юськив:
— Что-то мы уходим в строительную дискуссию, мы про стрит уже забыли.
Анастасия Козлова:
-Нет, хотят про качество, я отвечаю. Где сетка колонн? Я поясняю, где.
Николай Юськив:
-Я задам вопрос, потому что ритейл –это не только продукты, к счастью. Какой тип ритейла, вы предполагаете, будет в этих цепочках помещений?
Анастасия Козлова:
-Сейчас закончим про балочки, и сразу – к теме ритейла. Если балочку делать, ее не проблема сделать, я захочу другую ставку, которая вам уже будет неинтересна, потому что я вложилась в это помещение совершенно другим образом, и мне оно стоило других денег.
Дмитрий Бурлов:
-Настя, хотите другую ставочку. И я уверяю, что если помещение будет пригодно для ритейла, если там будут жить то количество людей, о которых говорят ритейлеры, эту ставку вам заплатят. Просто я так понимаю, что проблема комплексных жилых застроек не меняется, потому что вы не хотите делать эту пресловутую балку, сделать помещение нормальным для ритейла. И вы столкнетесь с тем, что ваши первые этажи будут занимать индивидуальные предприниматели.
Дмитрий Потапенко:
— Шанхай.
Дмитрий Бурлов:
— Шанхай. Половина — будут стоять пустые. Мы очень плотно работаем со Сбербанком, который в таких районах отлично бы арендовал помещения, они говорят: «Ребята, нам, пожалуйста, планировки квартирного типа не предлагайте. Мы закрываем эти помещения». Если вы не делаете для Сбербанка, для продуктового ритейла, для всей остальной инфраструктуры, как вы говорите, аптека и т.д.. Я почему спросил про консультантов, мы готовы ответить вам на вопрос, сколько нужно для аптеки. Сколько нужно для универсального формата магазина у дома, ориентируясь на АБК или еще какие-то сети. Мы готовы вам на это ответить. И в каком процентном соотношении для жилого района, дома, квартала то или иное соотношение профилей ритейла должно присутствовать. Но если вы не готовы усилить балочку, это все бесполезно. Вы будете сталкиваться с постоянно ротацией ИПэшников. Все.
