Круглый стол «Рынок стрит-ритейла. Тренды развития». Пятая серия
Дата записи: 14 апреля 2011 г., длительность: 22 мин., размер — 160 Мб.
Клайв Вуджер, директор SCG London:
— Я хотел бы обратить внимание, что речь идет не о том, чтобы выкупать целые улицы, а вопрос о партнерстве ритейлеров и арендодателей. Если пространство удобно для покупателей, то, естественно, стоимость аренды будет больше. Магазинам это будет более выгодно, потому что будут большие покупательские потоки. Партнерство, когда все вместе создают пространство, куда покупатель хочет идти — это как раз выход из ситуации. Цены на недвижимость в Лондоне растут в результате именно из-за такого партнерства.
Дмитрий Бурлов, исполнительный директор «Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis:
— Знаете, я на эту тему хотел сказать: Лондон, наверно, самый яркий пример организации стрит-ритейла, консолидации стрит-ритейловых активов. Совершенно правильно Клайв сказал, и я бы хотел это подтвердить, что основная проблема стрит-ритейла и вообще всего, что мы сегодня обсуждаем, это то, что это не совместный бизнес, а бизнес собственника помещения и ритейлера, которые там есть.
Совершенно правильно Ольга сказала, я ее абсолютно поддерживаю в том, что до тех пор, пока собственники качественных помещений будут получать предложения, которые превышают рыночные, от банков, от общепита, они всегда будут ждать и им, в общем-то, все-равно, что при этом чувствует собственник соседнего помещения, и все-равно на то, что происходит в стрит-ритейле. Яков Михайлович, может быть, и не продаст все свои активы, но я думаю, что в дальнем, но обозримом будущем консолидация все же будет проходить. Может быть, она начнется не с Тверской, а с каких-нибудь улиц поменьше, типа Никольской и прочее. И мы все-таки это застанем.
По поводу партнерства и взаимодействия собственников друг с другом – я думаю, что рынок выведет. Рынок, который сформировался в Лондоне, формировался столетия. Рынок, который формируется у нас, по сути дела находится еще в зародышевом состоянии. Сколько там? Десять, максимум пятнадцать лет этому рынку. И когда конкуренция достигнет такого значения, что собственникам станет просто невыгодно не сдавать свои помещения, то есть количество вакантных помещений будет расти, но будет расти и количество профессионалов, которые просто уходят со стрит-ритейла, – то, о чем Николай говорил. А зачем? Нам прекрасно торгуется в торговых центрах, мы себя прекрасно чувствуем в регионах.
Куда будут уходить профессионалы? Я бы еще этот вопрос с Дмитрием, может быть, на следующую сессию подвесил, — влияние интернет-продаж. Наши партнеры из Сибири Chartellis, в Лондоне, в частности, проводили исследование, о том, что все больше и больше на розничную торговлю оказывают влияние интернет-продажи, торговля все больше и больше уходит в интернет. Уже зафиксировано падение спроса на стрит-ритейл даже в Лондоне. Я думаю, что это неминуемо грозит и нам, не для всего стрит-ритейла, в целом, а для каких-то профилей. И когда мы придем к тому, что общепит, банки, какие-то товары импульсного спроса, когда этих профилей станет не так много, тогда за них начнется борьба между собственниками. И тогда они начнут консолидироваться, как-то объединяться, выстраивать эти улицы, и мы готовы этому всячески способствовать.
И еще, Настя, возвращаясь к вопросу комплексной застройки, вы сказали, что невозможно построить торговый центр в каждом микрорайоне, районе. Я тоже соглашусь с Николаем, если мы берем район с населением в 100 000 кв. м., то разместить все в стрит-ритейле, неправильно, и это теряет смысл, потому что шаговая доступность – это два, три, четыре рядом стоящих дома, если дальше – это уже надо куда-то идти. Консолидация непродуктового ритейла, детского развлечения, кинотеатров в районном торговом центре – это нормальная практика. Для России, для Москвы она мне кажется весьма применима.
Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента «Главстрой-СПб»:
— Совершенно верно. Я поэтому говорю о кварталах, не о районах. В моем масштабе район – это 80 000 — 100 000 человек, квартал – это, пардон, 6 000 человек. И в каждом квартале ставить по 25 торговых центров нет смысла Мы все-таки за микс выступаем. Но мы заинтересованы, еще раз повторю, чтобы у нас были все форматы в наших районах: и торговые центры, и стрит-ритейл, в том числе.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— Я хочу обратиться к залу. Организаторы сказали, что мы можем задержаться на 30-40 минут. И поэтому не переживайте, обед не остынет. Я хочу сказать: «А где ваша активность?» Мы тут что-то спорим. Можно подходить к микрофонам и задавать ваши вопросы, потому что мы тут бьем несчастных девелоперов, отбиваемся, а вы ничего не спрашиваете, и это стало меня волновать. У нас с вами есть еще 30 минут для работы, можно спрашивать. Не стесняйтесь, подходите, я буду вас видеть и давать слово. Давайте, наверно, с вас начнем.
Екатерина Колоколова: менеджер отдела аренды и продаж «Дженсен Груп»:
— Я хотела бы сказать несколько слов со стороны арендодателя. Я из несколько вражеского лагеря здесь, наверно, как я поняла настрой спикеров. Мы являемся собственниками помещений, в том числе у нас 15 объектов стрит-ритейла и 100 %-ная заполняемость. Я хотела бы сказать несколько слов в ответ предстовителю Astera о том, что мы всегда идем навстречу нашим арендаторам. В период кризиса мы всем понизили ставки, мы всегда открыты к компромиссу и обсуждению.
Услышав комментарии ритейлеров по поводу того, вы, видимо, пали жертвой «багамских» арендодателей, которые сами не знают, чего хотят и самодурствуют, у меня возникает к вам вопрос, потому что в отличие от профессионалов, которые здесь собрались, те люди, которые часто приходят к нам как арендаторы, они также не знают, чего именно они хотят. В частности был комментарий от Алексея Баулина о том, что каждый год внезапно повышается арендная ставка, а мы столкнулись с тем, что когда мы предлагаем в долгосрочном договоре фиксировать процент повышения, это вызывает священный ужас у людей, они не готовы идти на это. На наш взгляд, это позволяет вам планировать бизнес, доходы и предполагать, когда это повышение произойдет.
Хотелось бы услышать, какие конкретно у вас пожелания к арендодателям? Что мы можем сделать для того, чтобы и ваш, и наш бизнес успешно развивался? И почему такая боязнь перед этим ежегодным эскалатором?
Дмитрий Золин:
— Алексей, видимо, вопрос к вам.
Алексей Баулин, генеральный директор сети «Улыбка Радуги»:
— Тогда мы идем к вам.
Екатерина Колоколова:
— Приходите, Алексей.
Алексей Баулин:
— С удовольствием. На самом деле, мы…
Дмитрий Потапенко, управляющий партнер Management Development Group Inc:
— Главное задай вопрос, почему всегда эскалатор – вверх. Черт побери.
Екатерина Колоколова:
— Есть же несколько факторов. Когда мы говорили о формировании ставки…
Дмитрий Потапенко:
— Ведь в вопросе зашит ответ.
Алексей Баулин:
— Дмитрий, это ко мне был вопрос.
Дмитрий Потапенко:
— Да, я знаю. Пусть он все это сейчас отыграет. Не должно быть: «Мы обязательно повысим на 15 %». Почему на 15?
Екатерина Колоколова:
— Мы не говорим о 15.
Дмитрий Потапенко:
— Не важно. Цифра – вверх. Почему эскалатор вверх-то? Почему он вообще существует?
Екатерина Колоколова:
— Есть инфляция, есть…
Дмитрий Потапенко:
— Нет. Нет. Минуточку, давайте так, какую инфляцию – продуктовую, инфляцию по доллару, по корзине? И начинается разговор.
Екатерина Колоколова:
— Дмитрий, я бы хотела со своей стороны прокомментировать до того, как Алексей ответит. Есть личные варианты формирования арендной ставки, в которую зачастую включаются коммунальные платежи, которые индексируются.
Дмитрий Потапенко:
— Коммуналка – это отдельная песня.
Екатерина Колоколова:
— Если она включена в арендную плату и индексируется, соответственно, мы теряем от своей арендной ставки определенные проценты ежегодно. Банальный уровень инфляции также никто не отменял, и в среднем это можно прогнозировать на ближайшие годы. Именно поэтому мы говорим о проценте эскалатора фиксированном, размер которого мы готовы обсуждать.
Владислав Егоров, председатель совета директоров АБК:
— Я прошу прощения, что вмешаюсь. Насчет инфляции – она у нас часто параллельно идет с дефляцией. Например, у нас была большая инфляция в кризис за счет того, что монополии подняли нам цену на воду, и т.д. Параллельно с этим шло снижение выручки в магазине – то есть нам приносят меньше денег. Но инфляция в государстве происходит, и получается так: мало того, что мы при снижении выручки и доходности бизнеса платим больше коммуналки, нам еще надо к стоимости коммуналки повысить арендные платы, потому что инфляция официально зарегистрирована в государстве, все, Росгосстат дал цифры, все честно, открыто.
Екатерина Колоколова:
— Владислав, я начала с того, что сказала, что в период кризиса мы пошли навстречу арендаторам и дали скидку.
Владислав Егоров:
— Секундочку, я сейчас прокомментировал вопрос, что к инфляции не всегда можно привязываться. А если вы говорите, что у вас 100 %-ная заполняемость, у меня к вам не может быть никаких советов, вы молодцы, вы умеете правильно работать. И когда я сказал про некоторых арендодателей, которые на Багамах отдыхают, я, конечно, далеко не всех арендодателей имел в виду. Есть вполне нормальные, приличные. И у нас очень много хороших в этом плане арендодателей, с которыми мы нормально находим общий язык.
Алексей Баулин:
— Можно я? Извините. Если говорить о пожеланиях, потрясающе, что есть такие прекрасные арендодатели, которые говорят о долгосрочных договорах, потому что одна из наших задач, в том числе, и такая. Я говорил о том, что мы пытаемся учить арендодателей на предмет эффективного взаимодействия, поэтому для нас принципиально договориться с потрясающими, как вы, арендодателями. Если говорить о проценте с оборота, одна часть ставки фиксированная — она для поддержания штанов, извините, а вторая часть зависит от наших продаж. От ликвидности помещения, от того, как мы вместе сотрудничаем, от торговых коридоров, от того, кого вы нам предлагаете в соседи и т.д. Мы заинтересованы в долгосрочной аренде – это первое, в проценте с оборота – это второе, в долгосрочных, эффективных и разумных отношениях. Как ставка вверх, так вниз – это детали, на самом деле, зависит от того, насколько эффективно мы вместе работаем. Другого варианта не бывает. Но если мы фиксируем ставку вверх при падении рынка или при падении покупательского потока, а у нас сейчас подавляющее большинство стрит-ритейла, где мы работаем уже больше трех лет, теряют траффик, потому что меняется инфраструктура, и люди не готовы в отдельно стоящие помещения приходить, тем более в те, которые в ужасном состоянии.
Так вот, если есть фиксация вверх при падении или изменении рынка, это неразумно. Если есть хорошие арендодатели, мы готовы с ними сотрудничать.
Екатерина Колоколова:
— Я все-таки не поняла ваше предложение по поводу долгосрочного договора. Вы предлагаете зафиксировать единую арендную ставку на весь договор? Или каким образом вы предлагаете?
Алексей Баулин:
— Мы уже о каком-то конкретном помещении говорим?
Екатерина Колоколова:
— Можем поговорить о конкретном.
Дмитрий Потапенко:
— Можно я тогда добью, раз ты не добил. Все как раз банально. Нет ни одного вменяемого ритейлера, не важно какой сферой бизнеса он занимается, который был бы заинтересован в краткосрочных договорах. Другое дело, что любому арендодателю, конечно, Шанхай выгоднее, надо это четко понимать. Я вынужден заниматься девелопментом, не своей абсолютно работой, когда возвожу торговый центр в два этажа 1500 кв. м. этаж, мне выгодно второй этаж сдавать Шанхаю. Это нормально, потому что Шанхай платит коротко, быстро, кэшем, больше, «глыбже и ширее». А такие ребята, вроде господина Егорова и господина Потапенко, гундят, у них какая-то юридическая служба, они еще непушистые такие и платят по безналу. Конечно, это невыгодно. Резюме этой дискуссии одно – строить надо существенно, в разы больше. Нет градостроительной политики, и она не намечается. Поэтому АБК развивается так, как оно развивается. У АБК сейчас при нормальной градостроительной политике должно было быть в Москве объектов пятьсот. А так он бегает, мы друг с другом бегаем и суетимся вокруг, реально, одного объекта. Не строятся они. Кварталы, которые построятся через какое-то время, жаль, что в это время прекрасное уже не придется жить ни мне, ни тебе. Резюме всей этой дискуссии: ритейл все эти 5 лет не развивается, как бы вам этого ни хотелось. Все эти слиянии, поглощения не от хорошей жизни. Потому что пожирается старое наследие. А договор, длинный, поднимите руку, кто откажется, от длинного договора.
Владислав Егоров:
— Вопрос еще звучал, как его индексировать? Нельзя фиксировать ставку на 10 лет. Самое нормальное, из практики, — это тот самый коэффициент инфляции, который показывает Росгосстат, когда нет каких-то потрясений, кризисов, о которых все знают. Если арендодатель понимает, что бывают ситуации, когда инфляция происходит не за счет роста цен на реальном рынке, не за счет повышения доходности, а исключительно за счет естественных монополий, каких-то внешних показателей. Если он готов или прописать в договоре или просто учесть это в устной беседе и не поднимать цену какой-то период, на каком-то этапе, то, в принципе, нормально.
Алексей Баулин:
— Положа руку на сердце, наша практика показывает, что в районе 10 % мы и крутимся, если говорить о повышении или понижении.
Екатерина Колоколова:
— Об этом и речь. Когда мы предлагаем зафиксировать конкретный процент, то в районе 20 %…
Алексей Баулин:
— Естественно, нам бы хотелось заключить договор с инфляцией.
Дмитрий Потапенко:
— Давайте ситуации элементарно разберем.
Дмитрий Золин:
— Можно я эту дискуссию остановлю?
Дмитрий Потапенко:
— Спроси просто, компании, которые у вас арендуют, сетевые? Они долго работают на рынке?
Дмитрий Золин:
— Можно я остановлю дискуссию по ценообразованию, потому что этому будет посвящена целая отдельная секция.
Дмитрий Потапенко:
— А, извините.
Дмитрий Золин:
— Вы подождите, не уходите, я лучше вам другой вопрос задам. Таких компаний как вы, я знаю, на самом деле, мало, по пальцам двух, может, четырех рук можно пересчитать. То есть тех, кто владеет большим количеством помещений в стрит-ритейле. Скажите, вы сейчас как развиваетесь? Вы развиваетесь вообще? И как вы себя чувствуете на рынке?
Понятно, что есть конкуренты – частные предприниматели, о которых мы уже говорили. Кто на Багамах, кто с сигарой, кто с ненормальной ценой на свое помещение, их много. Я почему это все спрашиваю? С моей точки зрения, проблема неразвитости рынка стрит-ритейла, отсутствие правил, общего фона развития, понятно, что в России рынку недвижимости вообще мало лет, но если бы было больше таких компаний, как вы, если бы вы были крупнее, наверно, мы бы проще собрались и о чем-то договорились. Посадили бы за один стол всех ритейлеров, ну нормальных, естественно, адекватных, вас. Расскажите про себя и почему вас мало? Вам-то, конечно, хорошо, что вас мало, но все равно.
Екатерина Колоколова:
— Почему нас мало не могу, к сожалению, прокомментировать. Наверно, потому что все больше складывается тенденция, что у индивидуальных помещений индивидуальные владельцы. Как мы себя чувствуем? В данный момент мы себя чувствуем гораздо лучше, чем год назад. Все скидки, которые мы дали, подошли к концу, но мы достаточно гибко подошли к вопросу выхода из этих скидок, мы даем периоды нашим арендаторам…
Дмитрий Золин:
— Нет, нет. Это я понял. Я чуть-чуть про другое все-таки спрошу. Вы развиваетесь? Короткий вопрос.
Екатерина Колоколова:
— Мы развиваемся.
Дмитрий Золин:
— Сколько вы купили за последний год?
Екатерина Колоколова:
— Мы, единственное, развиваемся не в сегменте стрит-ритейла. Конкретно наша компания.
Дмитрий Золин:
— Вы стрит-ритейл не развиваете?
Екатерина Колоколова:
— У нас есть определенное количество объектов, нам достаточно.
Дмитрий Золин:
— То есть на этом бизнесе есть какая-то проблема, правильно? Почему вы не развиваетесь?
Екатерина Колоколова:
— Знаете, Дмитрий, я, наверно, не возьмусь говорить о проблеме, потому что наша компания несколько по-другому структурирует свое развитие. Мы решили, что мы будем двигаться в другом направлении, и не потому, что у нас плохо в ритейле. У нас как раз очень хорошо в ритейле, и мы очень довольны результатами, которых мы достигли. Я думаю, что этот вопрос, к сожалению, не ко мне.
По поводу того, как чувствуют себя другие ритейлеры, не так давно в Питере проходила конференция, где, в принципе, отзывы были примерно одинаковые, что сейчас немного выровнялась ситуация, арендаторы уже готовы на длительные договоры и арендодатель себя чувствует уже лучше в этом отношении. По поводу развития в спальных районах могу сказать, что слышала: на каждое помещение есть свой арендатор. Наверно, не стоит пытаться посадить в заново построенном комплексе, арендатора, который не будет получать там достойную прибыль.
Дмитрий Золин:
— Я понял. Спасибо. А у нас есть в зале еще представители компаний, которые хотели бы что-то сказать? Выходите, выходите. Микрофона два, можно по очереди, можно в очередь вставать, как удобнее будет.
Николай Крайнов, президент «Инвестиционной группы «Покров»:
— Еще один взгляд со стороны арендодателя. В нашем портфеле, в нашей компании тоже есть несколько десятков тысяч метров ритейла в Москве. Это составляет примерно 35 % активов нашей компании – такая значимая часть.
Дмитрий Золин:
— Стрит-ритейла, да?
Николай Крайнов:
— Именно только стрит-ритейла. В свое время мы сделали акцент именно на этом. Началось это все у нас еще в прошлом веке, поэтому достаточно хорошо знаем этот продукт. Что касается развития, я хотел бы ответить. Мы развиваемся. Мы развиваем сейчас именно это направление, несмотря на то, что оно является самым консервативным в нашей компании.
Мы нашли два варианта развития для себя, посчитали их целесообразными. Первое, мы находимся в поиске адекватных предложений по выкупу помещений стрит-ритейла, потому что умеем хорошо управлять. Другая проблема, что адекватных предложений на продажу очень мало, и второе направление развития – это управление стрит-ритейлом. Профессиональное управление стрит-ритейлом включает не только техобслуживание, но и работу с арендаторами – то, что как раз багамские отдыхающие умеют делать плохо. А есть некоторые участники рынка – их действительно очень мало, — которые это умеют делать. Поэтому второе направление, которое мы будем вводить на рынок – управление стрит-ритейлом, которое сможет облегчить участь и арендаторов, и арендодателей, чтобы снять эти вопросы.
Честно говорю, я не понимаю собственников помещений, которые выставляют цену, и полгода у них стоит несданное помещение. Не понимаю, потому что это потеря дохода. Но так же я не понимаю ритейлеров, если они знают, что для них эта ставка убыточна, зачем брать в аренду? Зачем? Не садитесь. И тогда умный арендодатель будет понижать ставки. Рынок все выровняет.
