Недавно закончившееся благоустройство Тверской подвело черту под изменением облика улицы — магистраль, где некогда были самые высокие ставки аренды торговых помещений в России, теперь будет переориентирована под прогулки и покупки обычных москвичей. Эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказали порталу "РИА Недвижимость", почему так получилось, и какие есть шансы у Тверской вернуться на вершину Олимпа стрит-ритейла.
Александр Лексаков. Недавно закончившееся благоустройство Тверской подвело черту под изменением облика улицы — магистраль, где некогда были самые высокие ставки аренды торговых помещений в России, теперь будет переориентирована под прогулки и покупки обычных москвичей. Эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказали порталу "РИА Недвижимость", почему так получилось, и какие есть шансы у Тверской вернуться на вершину Олимпа стрит-ритейла.
Эпоха становления
В советское время Тверская, которая тогда носила имя Горького, считалась едва ли не главной улицей страны, которую надо посмотреть в Москве иностранцу. Все советские школьники на уроках английского учили, как безошибочно объяснять каждому встречному заграничному гостю, как пройти на улицу Горького и к мавзолею Ленина. Модники, стиляги и хиппи любили гулять по этому широкому проспекту, который называли московским Бродвеем.
Неудивительно, что Тверская после того, как вернула себе историческое название в 1990 году, стала флагманом экспансии иностранных брендов. Здесь открылся первый в стране "Макдоналдс", к которому выстраивались километровые очереди. Улицу стали заполнять приметы нового времени — дорогие автомобили и их владельцы в малиновых пиджаках. На запах денег на Тверскую потянулись иностранные ритейлеры. Улица стала претендовать на звание главного торгового коридора Москвы.
"Казалось бы, Новый Арбат (ранее — Калининский проспект) с его огромными торговыми пространствами еще лучше подходил для этого звания, однако, он был построен уже в советскую эпоху, в контексте представлений того времени о "советской торговле" и в итоге уступил Тверской с ее старой московской архитектурой, стихийностью и суетой", — отмечает партнер, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов.
Директор департамента стрит-ритейла по России Colliers International Екатерина Подлесных добавляет, что своим успехом Тверская также обязана близостью к Кремлю и главным достопримечательностям города, а также большим пешеходным и автомобильным потоками.
"Кроме того, присутствие на этой магистрали большого количества пятизвездочных отелей также служило дополнительным фактором притяжения на эту магистраль и премиальных фэшн-брендов", — добавляет эксперт Colliers.
Золотой век
Настоящий расцвет стрит-ритейла на Тверской улице начался, когда в 2005 году здесь открылся флагманский магазин испанского модного бренда Zara, говорит директор отдела торговых помещений CBRE в московском регионе Марина Малахатько. По ее словам, после Zara открытие флагмана на Тверской для фэшн-брендов, впервые выходящих на российский рынок, стало вопросом престижа.
"Наличие флагманского магазина на главной торговой улице Москвы было вопросом, в первую очередь, эффективного позиционирования для приходивших в Россию брендов", — отмечает Подлесных.
Эксперт уточняет, что в 2000-х на Тверской открылись флагманы брендов United Colors of Benetton, Terranova, Adilisik, Castro, Sasch, Fabi, No One, Glenfield, Samsung, Miss Sixty.
Благодаря такой популярности ставки аренды помещений на Тверской ударно росли из года в год. Улица занимала лидирующие позиции среди магистралей Москвы, регулярно попадала в двадцатку самых дорогих улиц мира, а в 2008 году и вовсе заняла третье место в мире со средней ставкой квадратного метра в 16,3 тысячи долларов в год, пропустив вперед только парижские Елисейские Поля и нью-йоркскую Пятую авеню, говорит эксперт Colliers.
В то же время Соколов указывает, что фактически Тверская никогда не была самой дорогой улицей Москвы. Арендные ставки здесь в разы отличались в зависимости от конкретного помещения. По его словам, в Москве были и более дорогие арендные площади, но именно масштаб Тверской позволял сравнивать ее с Оксфорд-Стрит в Лондоне или той же Пятой Авеню.
"Но то, что в 2007 году желающему снять флагманское помещение на этой улице предлагалось заплатить 10 тысяч евро за квадратный метр в год, да еще и с 10% годовой индексацией, — это факт", — говорит он.
Кризисные годы
Первый удар по высоким ставкам Тверской нанес кризис 2008 года.
"Торговые компании моментально начали закрывать убыточные магазины. Туристический поток на Тверской не так и велик, и больших продаж магазины никогда не показывали. Они скорее выполняли рекламную функцию", — говорит Соколов.
Что на Тверской никогда не было больших продаж, подтверждает и Малахатько. По ее словам, ритейл-компании держали здесь магазины в основном ради имиджа и повышения узнаваемости бренда. "Сегодня все флагманы перемещаются в крупные торговые центры. Зачем платить в 15 раз больше за "стрит"? История с флагманскими магазинами, по крайней мере, для сегмента масс-маркет на главных торговых улицах умерла", — говорит она.
Важным фактором оттока арендаторов с Тверской стал запрет на парковку на улице в 2010 году. Это привело, по разным данным, к падению трафика на 20%, добавляет эксперт CBRE. Арендаторов все больше стали интересовать пешеходные улицы, например, Кузнецкий Мост или Пятницкая, которые давали стабильно высокий пешеходный трафик, говорит Малахатько.
В 2014 году Россию захлестнул новый экономический кризис. Ставки на Тверской за год рухнули на треть — до 4,5 тысяч долларов за "квадрат", и она перестала быть самой дорогой улицей Москвы — это знамя перехватил Столешников переулок.
В декабре 2014 года Zara закрыла свой флагманский магазин на Тверской. Вслед за ней улицу покинули Pandora, Goodman, Milavitsa, Escada, Sonia Rykiel, James, Louvre, Parad Nicole, Timberland. Помещения, которые занимали бутики Escada и Sonia Rykiel, до сих пор пустуют.
Лето благоустройства
Контрольный выстрел по амбициям Тверской выполнила программа "Моя улица". Летом 2016 года вся улица превратилась в большую стройку с экскаваторами, временными мостиками через грязь и закрытым проходом к большинству магазинов. По данным CBRE, ставки за период проведения работ упали на треть — c 112,5 тысячи рублей в первом квартале 2016 года до 75 тысяч рублей (около 1 тысячи евро) за квадратный метр в год в третьем квартале.
"Когда приезжают экскаваторы — все, конец торговле. Трафик сокращается вдвое", —объясняет снижение Малахатько.
Однако, по ее словам, арендаторы понимали, что это все временно и покрывали свои убытки за счет других магазинов. Поэтому вакансия за время работ на Тверской не увеличилась, а даже немного снизилась — с 13 до 12%, говорит она
В перспективе, считает эксперт CBRE, мероприятия по благоустройству приведут росту заполняемости и привлекательности улицы со стороны арендаторов.
"Спрос на помещения в этом торговом коридоре заметно вырос. Причина увеличения спроса, вероятно, связана с завершением программы ремонта улиц и увеличением пешеходного потока из желающих увидеть изменения города", — подтверждает Подлесных.
Настоящее и будущее
Сегодня Тверская медленно движется навстречу обычному, не самому богатому горожанину. Как отмечает Полесных, премиальные магазины и рестораны остались здесь только в зоне влияния гостиниц международных операторов.
"Что касается магистрали в целом, мы прогнозируем сохранение тренда на рост демократичных заведений и магазинов, поскольку пешеходный поток прогуливающихся горожан и туристов значительно возрос после реновации улицы", — отмечает она.
Малахатько также считает, что люксовые бутики не придут в обозримом будущем на Тверскую. "Там будет только масс-маркет — рестораны, аксессуары, сервисы, гаджеты", — говорит она.
Тверская постепенно стала превращаться в прогулочную зону, и торговля теперь далеко не главная ее функция, говорит Соколов. "Реконструкция фактически завершила этот процесс", — добавляет он.
При этом эксперты отмечают, что шанс вернуться в список самых дорогих улиц мира у Тверской остался. По мнению Малахатько, это будет зависеть от того, как будет развиваться туристическая отрасль.
"Драйверов роста за счет внутреннего рынка теперь нет, надежда лишь на туристов. Москва очень привлекательный туристический рынок. Сейчас вводят tax free, и, я надеюсь, получение виз для иностранцев упростится, потому что сегодня для европейца попасть в Россию непросто", — говорит она.
По мнению Подлесных, шанс попасть снова в лидеры у Тверской улицы есть только после стабилизации экономики, начала ее роста, расширения парковочного пространства, изменения ее облика после завершения благоустройства улицы и ротации арендаторов. "Возможно, что новый виток изменений на Тверской улице возникнет после окончания реконструкция гостиницы "Центральная", с открытием которой появятся новые премиальные магазины", — добавляет эксперт.
