На фоне снижающейся экономической активности и риска девальвации для большинства инвесторов вопрос состоит в большей степени не в том, как заработать, а как сохранить средства. В роли защитного актива в первую очередь рассматривается недвижимость, генерирующая стабильный денежный поток. На сегодняшний день наиболее привлекательной для инвестора выглядит складская и индустриальная недвижимость.
По итогам 2013 года можно говорить об увеличении динамики объема инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость России. По сравнению с результатом 2012 года (540 млн долл.) совокупный объем инвестиционных транзакций в сегменте составил более 1,7 млрд долл. При этом на складской сегмент пришлось всего 15% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2013 году.
Важно отметить, что около 60% от общего объема инвестиций пришлось на московский регион. Группа БИН осуществила крупнейшую за всю историю складского сегмента сделку по приобретению индустриального оператора MLP, объекты которого были оценены в 900 млн долл. В числе других крупных сделок можно назвать покупку "БИН Групп" СК "Томилино" за 100 млн долл. Компания RB Invest выкупила корпуса в СК "ПНК-Чехов" стоимостью 45 млн долл., а инвесткомпания Snegiryco Investments Limited стала собственником блока площадью 25 тыс. кв. м в "ПНК-Внуково".
Рост инвестиционной активности связан со стабильной доходностью данного сегмента недвижимости, где уровень ставок капитализации варьируется в диапазоне 11—11,5% для класса А, 12—13% для класса B. Девелоперская доходность проектов складской недвижимости составляет 20—25%.
На протяжении нескольких лет складская недвижимость демонстрирует высокий уровень спроса, который значительно опережает темпы прироста нового предложения. Так, например, в 2013 году объем сделок аренды и покупки складов конечными пользователями превысил 1,2 млн кв. м, в то время как прирост предложения составил всего 800 тыс. кв. м. В 2012 году объем поглощения складских площадей (1,5 млн кв. м) более чем в 2 раза превысил прирост предложения (700 тыс. кв. м).
Уровень вакантных площадей на складском рынке Москвы и Подмосковья последние три года не превышал 2%, что является ничтожно малым и говорит о высоком спросе на склады. Для сравнения: в офисном сегменте процент вакантности составляет 15—16%.
Высокая надежность складского сегмента подтверждается долгосрочными договорами аренды, которые заключаются на новых проектах на срок от пяти до десяти лет. В активную фазу кризиса 2009 года складской сегмент показал себя более устойчивым, чем, например, офисный: ставки аренды снижались несущественно и практически за год вернулись на прежний уровень.
В настоящее время наблюдается благоприятная среда для развития складской и индустриальной недвижимости. Девелоперы чувствуют поддержку со стороны властей Москвы и Московской области. Так, например, в отличие от офисного и торгового сегментов в складской недвижимости пока не применяются новые правила расчета налога на недвижимость. Импульс для развития сегмента складской недвижимости даст развитие дорожно-транспортной инфраструктуры. Мы ожидаем увеличения спроса со стороны ритейлеров и логистических операторов на создание крупных распределительных центров для московского региона и всей России.
На сегодняшний день в Московской области построено всего 8,5 млн кв. м качественных складов. На одного жителя региона приходится всего лишь 0,6 кв. м складских помещений. Для сравнения: в Париже этот показатель составляет 5 кв. м на человека. Очевидно, что у складской недвижимости есть колоссальный потенциал роста.
