Похоже, лед тронулся: банк ВТБ готов приступить к финансированию проекта реконструкции "Детского мира". "В настоящее время идет подготовка к реализации первого этапа проекта — укрепление исторического фасада и разбор перекрытий, — сообщили "Итогам" в пресс-службе ВТБ. — После уточнения и утверждения окончательной концепции внутреннего пространства здания будет принято решение об условиях и общем объеме финансирования. Она уточняется в связи с тем, что проект находится на стадии доработки: ведется оптимизация торговых площадей, проводится ряд экспертиз". Что в реальности кроется за этими лаконичными формулировками?
Не по-детски
Сразу после того, как торговый комплекс "Детский мир" в 2008 году закрыли на реконструкцию, девелопер "Система-Галс" (заказчик проекта реконструкции, основным акционером которого с прошлого года является ВТБ) стал искать источники финансирования проекта. Предполагалось привлечь кредит в 350 миллионов долларов, но до недавнего времени никакой ясности с деньгами не было. Теперь, когда ВТБ объявил о начале работ, эксперты заволновались — хватит ли денег? Дело в том, что реконструкция — вещь дорогая, дешево можно только снести и построить заново. Однако в свое время девелопер, вместо того чтобы "пробить" именно такой вариант, предложил поставить здание "Детского мира" под охрану государства как вновь выявленный объект культурного наследия. В компании объясняют, что прекрасно осознавали — упражняться в архитектурных изысках в историческом центре им никто не позволит, и понимали — рано или поздно универмаг внесут в перечень объектов наследия. К тому же заявка представителей архитектурного сообщества на сей счет была одобрена еще 19 января 2005 года экспертной комиссией охранного органа, правопреемником которого является нынешнее Москомнаследие. И все-таки многие недоумевали: с чего это вдруг девелопер добровольно повесил себе на шею камень в виде "охранной грамоты"? Только недавно до широкой публики "дошло", что при внесении здания "Детского мира" в городской реестр в качестве памятника культурного наследия регионального значения содержание предмета охраны, коим утверждается перечень охраняемых позиций, оказалось сильно "усохшим". Эксперты уверены: такое "маленькое чудо" дает инвестору немалые свободы.
Судите сами: согласно изначальной заявке под охрану должны были попасть более 10 позиций, в числе которых первоначальные габариты здания, этажность, материал конструкций стен, отделочные материалы фасадов и их колористическая гамма, местоположение лестничных маршей, эскалаторов, перекрытия здания и существующие высотные отметки, подлинные элементы архитектурно-художественного оформления, а также сохранение основной функции — торговля детскими товарами.
Для любого специалиста очевидно, что будь такой предмет охраны принят, то на реновацию потребовалось бы куда больше средств. А на выходе — все тот же объем торговых площадей и никаких дополнительных функций, на которых можно было бы зарабатывать. 30 декабря 2005 года появилось распоряжение правительства Москвы № 2736-РП, согласно которому предметом охраны объявлялись только габариты и высотность здания, композиционное и архитектурное оформление фасадов и сохранение исторической функции!
Без скандала, конечно, эта история обойтись не могла. И дров в него подкинула общественная организация "Арх-надзор". "Реконструкторы оформили удобный для себя предмет охраны не как обычно — документом органа охраны памятников, а непосредственно распоряжением правительства Москвы, чтобы окончательно обезопасить себя от возможных атак защитников наследия", — прокомментировала "Итогам" ситуацию представитель "Архнадзора" Наталья Самовер.
В Москомнаследии "Итогам" действительно подтвердили, что в случае с "Детским миром" предмет охраны был определен решением экспертной комиссии от 16 марта 2005 года, а потом откорректирован и закреплен распоряжением столичного правительства. "Основанием для подобных исправлений стали данные о неудовлетворительном техническом состоянии здания, представленные заказчиком-инвестором — компанией "Система-Галс", — отметил собеседник "Итогов". По сути эти сведения подтвердила в апреле 2007 года Москомэкспертиза, сделавшая заключение по поводу аварийного состояния здания "Детского мира". Вот некоторые выдержки из документа: "При обследовании строительных конструкций отмечены неравномерные осадки фундаментов, что привело к образованию многочисленных трещин в кладке стен… Имеются разрывы и сквозные трещины в кладке шириной до 10 мм, разрушения, повреждения и отслоения штукатурки… Дефекты снижают несущую способность поврежденных конструкций на 10-30 процентов, делая ее недостаточной для восприятия действующих нагрузок". Кроме того, эксперты определили состояние кровельного покрытия как неудовлетворительное, лестничные марши и площадки — изношенными, а конструкции лестниц — недостаточными для восприятия нагрузок.
Авторитетное ведомство -признало ряд конструкций здания опасными для дальнейшей эксплуатации, тем самым фактически определив его судьбу. Схема знакомая — так же было поначалу со зданиями "Москвы" и Военторга.
Из окончательного приговора, изобилующего техническими терминами, ясно, что конструкции здания необходимо разобрать, не касаясь наружных стен главных фасадов, являющихся предметом охраны. То есть внутри здания будут разобраны перегородки (в том числе и несущие), полы и потолки внутренних помещений, демонтированы лестницы и шахты лифтов. Крыша здания также будет реконструирована.
Казалось бы, экспертная оценка должна расставить все точки над "i", доказав необходимость радикальных мер. Ревнители же архитектурного наследия называют действия инвесторов и чиновников не иначе как попыткой ввести общественность в заблуждение. "Предмет охраны здания подогнали под уже существовавший проект реконструкции, — говорит Наталья Самовер. — Теперь со зданием универмага "Детский мир" фактически можно делать все, что угодно, соблюдая лишь внешние габариты и общее композиционное решение фасадов. Даже сохранение подлинных наружных стен стало необязательным, не говоря уже об интерьерах". Наталья Душкина, внучка Алексея Душкина, архитектора, спроектировавшего "Детский мир", экспертную оценку объясняет так: "Историко-архитектурное обследование и техническая экспертиза были проплачены инвестором: эксперты на деньги инвесторов написали то, что им было нужно. История с "Детским миром" лишний раз продемонстрировала, как все ловко получается в столице".
Представители компании-заказчика считают подобные обвинения надуманными. "Распоряжение правительства Москвы "Об отнесении здания по адресу: Театральный проезд, д. 5, стр. 1, к объектам культурного наследия регионального значения" было принято по представлению ОАО "Система-Галс" спустя два года после распоряжения правительства Москвы о реконструкции, — рассказал руководитель пресс-офиса АФК "Система" Всеволод Семенцов. — За эти два года мы могли бы уже все переделать в рамках закона и не обращать внимания на сегодняшние разговоры".
Потребительская ценность
Самое интересное в этой архитектурно-скандальной истории — ответ на вопрос: ради чего инвестор намерен до основания переделать знакомый нам с пеленок "Детский мир"?
К 2012 году на месте знакового объекта обещают появление современного торгового центра, способного принимать до 16 тысяч покупателей в час, или до 120 тысяч в день. Общую площадь здания за счет переустройства внутреннего пространства увеличат с 57,5 тысячи квадратных метров до 74 тысяч, а торговые площади, составляющие сейчас порядка 19 тысяч "квадратов", расширят почти вдвое. Получить дополнительные квадратные метры проектировщики планируют за счет помещений, которые раньше выполняли функции подсобных и логистических. Например, на верхних этажах магазина раньше располагались склады, которые в таком объеме сейчас не нужны. Их перепрофилируют в торговые павильоны.
В "Системе-Галс" не скрывают, что интерьеры планируются под маркетинговые задачи, которые в свою очередь будут формироваться исходя из запросов арендаторов. Как ни крути, а историческая функция "Детского мира" — магазин. И сегодня любому бизнесмену, знакомому с азами торгового ремесла, очевидно, что выручка будет полностью определяться количеством торговых площадей. Для владельца универмага — это прибыль с каждого квадратного метра, а для арендатора — чем больше площадь, тем больше товара и соответственно выше уровень продаж. "Сегодня во всем мире не существует специализированных крупных торговых точек по причине того, что правильно спланированное помещение позволяет организовать торговый поток внутри магазина и избежать очередей и толчеи, — говорит Всеволод Семенцов. — Кто-то совершает покупки у прилавка или кассы, а другие покупатели в это время находятся в зоне развлечений. Потребительская ценность объекта будет несомненно выше, чем в те годы, которые сегодня многие вспоминают с пиететом".
Действительно, вспомнить есть что. Правда, существует опасение, что от прежнего "Детского мира" так и останутся одни воспоминания. Концепция внутреннего пространства как таковая до сих пор не прописана. По некоторым данным, инвестор сменил главного архитектора, и архпроектом поручено заниматься "Моспроекту-2", тому самому, который уже имеет большой опыт "жесткой" реконструкции исторических зданий — от Военторга до гостиницы "Москва". Потому общественность не исключает, что, когда обновленное здание распахнет свои двери, многим из нас в детство вернуться не удастся. Это будет уже другой "Детский мир" — без его знаменитой карусели с медведем-балалаечником и без бревенчатых часов, являющих ребятне кукольное чудо. Ведь все это "наследие" занимает драгоценные торговые площади, которые должны работать и зарабатывать.
Жертвы компромисса
Остатки подлинности
"Детский мир" строился в 50-е годы, это была эпоха борьбы с архитектурными излишествами, когда по воле партии на смену сталинскому ампиру приходили панельные пятиэтажки. Именно этот процесс, который контролировался на правительственном уровне, заставил архитектора Алексея Душкина соблюсти компромисс, максимально упростив триумфальные мотивы классической архитектуры того времени. Главным украшением "Детского мира" стали элементы, превращавшие обычный универмаг в сказочный дворец: карусель, часы-солнце и часы-избушка, которые соседствовали с мраморной отделкой, колоннами, бронзовыми торшерами и широкими лестничными маршами, декорированными все тем же мрамором и украшенными замысловатыми балясинами.
После того как "Детский мир" закрыли, карусель демонтировали и перевезли в торговый комплекс "МЕГА Белая Дача". Двое часов в разобранном виде лежат на складе стройплощадки. Особой ценности, по мнению экспертов, они не имеют, поскольку сделаны из самых обычных материалов. У тех, кто с открытым ртом смотрел, как меняется время в этих чудо-часах, думается, другое мнение.
По информации общественной организации "Архнадзор", активисты которой побывали внутри реконструируемого здания, бронзовые торшеры, обрамлявшие атриум универмага, наполовину демонтированы, часть из них исчезла в неизвестном направлении. Впрочем, по информации компании "Система-Галс", эти элементы декора сохранены и лежат на складе. В Государственном музее архитектуры имени А. В. Щусева "Итогам" сообщили, что в настоящее время их специалисты ведут переговоры с девелоперами о передаче бронзовых торшеров и мраморных деталей интерьера в фонды музея. Эти переговоры приобрели особую актуальность, когда стало известно, что мраморные балясины и другие элементы отделки разрушены и свалены грудами на стройплощадке.
