Кризисное снижение ставок аренды на торговые помещения Петербурга подтолкнуло ритейлеров к развитию бизнеса. С лета рынок торговой недвижимости демонстрирует оживление.
На начало сентября в Петербурге насчитывалось 4 млн кв. м торговых площадей, подсчитали аналитики Astera. За январь — август было сдано около 100 000 кв. м, до конца года запланировано еще 400 000 кв. м, говорит директор по развитию бизнеса Astera St.Petersburg Людмила Рева: ожидается завершение стройки нескольких крупных торговых комплексов («Галерея», «Лето», «Стокманн»).
Реанимация ритейла
Количество вакантных площадей сократилось с начала года на 20%, отмечает Рева. Сейчас средний уровень заполняемости торговых центров составляет около 90%, вакантными остаются в основном неликвидные помещения, а в успешных ТРК («Мега-Парнас», «Мега-Дыбенко», «Радуга», «Гранд-каньон», «Сенная», «Французский бульвар») сохраняются листы ожидания, говорит замдиректора департамента торговой недвижимости «Colliers International Санкт-Петербург» Роман Евстратов.
Ритейлерам было сложно входить в новые проекты по докризисным ставкам, но сейчас ставки комфортные, поэтому «Спортмастер», как и другие ритейлеры, использует сложившуюся ситуацию для рывка, объясняет Николай Юськив, директор департамента недвижимости компании. Торговцы привлекают покупателей за счет распродаж и скидок, в итоге обороты растут, но за счет снижения маржи, говорит он. Юськив ожидает, что благоприятная для ритейлеров ситуация сохранится еще пару лет, но «потом развиваться будет негде»: новые проекты на рынок не выводятся, а цикл строительства торгового комплекса в среднем составляет три года.
Посткризисная реанимация ритейла будет происходить быстрее, чем девелоперы станут вводить новые торговые площади, согласен гендиректор «М.видео» Павел Бреев. В результате может наступить дефицит торговых площадей, что снова грозит ростом ставок, опасается он.
Реакция на спрос
За январь — август арендные ставки в ликвидных объектах увеличились в среднем на 3%, но с лета рынок стал ощутимо расти, особенно это касается стрит-ритейла, говорит Рева. Она ожидает в этом сегменте до конца года повышение стоимости аренды до 12%. Уличные магазины, как правило, работают по краткосрочным договорам аренды, собственники помещений имеют возможность быстро реагировать на рост спроса, объясняет она. По оценкам Astera, в торговых комплексах тоже ожидается рост ставок — но не столь ощутимый. До конца года они поднимутся максимум на 3%: сейчас ставки аренды в торговых комплексах для якорных арендаторов и операторов развлечений составляют 700-1000 руб. за 1 кв. м в месяц с НДС, а для торговой галереи — от 1500 до 4500 руб., говорит Рева.
Тенденцию роста ставок подтверждает и Евстратов. К концу июня 2010 г. для наиболее ликвидных помещений на Невском проспекте они выросли более чем на 60% по сравнению с июнем 2009 г., отмечает он. По данным Марины Федоровой, директора департамента стрит-ритейла NAI Becar, на Невском проспекте арендные ставки составляют 4500-8000 руб. за 1 кв. м в месяц. Наиболее дорогие помещения на Невском — от Литейного проспекта до Большой Конюшенной и рядом со станциями метро «Петроградская» и «Горьковская»: здесь они предлагаются по 2000-3000 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит Федорова.
Новые проекты
С начала года на рынке торговой недвижимости прошло несколько крупных сделок. Французская сеть «Декатлон» объявила о том, что осенью откроет гипермаркет спортивных товаров в Петербурге, для этого компания арендовала 4200 кв. м в ТРК «Лето». «Спортмастер» арендовал в ТК «Гранд каньон» 4100 кв. м. Летом «Юлмарт» арендовала помещение более 7000 кв. м на ул. Благодатной под круглосуточный магазин и склад, рассказала Вера Сецкая, президент GVA Sawyer (выступила брокером сделки).
Время больших торговых комплексов от 100 000 кв. м ушло в прошлое, уверен Алексей Краузе, гендиректор «Доринда инвеста» (строительное подразделение холдинга «Доринда», которому принадлежит сеть «О’кей»).
Сейчас уместны комплексы максимум в 50 000 кв. м, считает он. Краузе рассказал, что земельный банк «Доринды» в Петербурге составляет 13 га, однако четких планов по их застройке пока нет. В связи с кризисом у компании изменилась стратегия, до кризиса практически все она строила самостоятельно, а теперь 80% площадей арендует, рассказывает он.
Благо девелоперы все-таки анонсируют новые проекты. «Макромир», признанный в апреле банкротом, в июле объявил, что инвестирует 600 млн руб. (это средства от операционной деятельности компании) в достройку ТК «Сити-молл (47 000 кв. м), рассказал операционный директор компании Сергей Лепкович. По его словам, девелопер индивидуально подходит к клиентам: ставки в комплексе — от $20 до $300 за 1 кв. м в месяц.
Fashion House Development (FHD), которой принадлежат четыре торговых центра в Польше и Румынии, стала совладельцем участка на пересечении Таллинского и Волхонского шоссе. Компания договорилась с ЗАО «Кредор», которое управляет 40 га в этом районе, о строительстве на 12 га аутлета, рассказал «Ведомостям» управляющий партнер «Кредора» Алексей Доброхотов. Инвестиции в проект — около $100 млн, больше половины — кредиты, говорит он. Директор FHD Нейл Томпсон сообщил, что проект предполагает строительство 37 000 кв. м торговых площадей, открытие первой очереди запланировано на 2012 г.
