Складской рынок по итогам года может оказаться единственным растущим сегментом в сфере недвижимости. Объем заключенных сделок уже превзошел ожидания консультантов — во многом благодаря активности продуктовых ретейлеров.
Успешный рост
Рост рынка складской недвижимости по итогам первых восьми месяцев 2015 года превзошел ожидания консультантов по недвижимости. Как результат — экспертам пришлось пересмотреть свои годовые прогнозы развития рынка в сторону повышения.
В конце 2014 года аналитики консалтинговой компании Colliers International предсказывали, что по итогам 2015 года на складском рынке будет куплено и арендовано 800–900 тыс. кв. м, из них 600–700 тыс. — в московском регионе. Однако сейчас в компании уверены: в 2015 году общий объем купленных и арендованных площадей составит 1,6 млн кв. м, из которых 1,2 млн кв. м придется на московский регион, следует из отчета Colliers International, предоставленном РБК на эксклюзивной основе. Таким образом, Colliers International пересмотрела свой прогноз почти вдвое.
В прошлом году объем сделок на рынке Colliers International оценивала в 1,78 млн кв. м, из них 1 млн кв. м пришелся на Москву. Исходя из обновленного прогноза эксперты компании теперь ожидают рост по сделкам в Москве до 20% по итогам 2015 года.
Пересмотрели свой прогноз и в консалтинговой компании Knight Frank. В конце 2014 года эксперты компании предполагали, что объем сделок на московском рынке складской недвижимости составит 600 тыс. кв. м, но сейчас директор офисной и складской недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов прогнозирует, что объем сделок составит 850–900 тыс. кв. м. В 2014 году объем сделок составил 822 тыс. кв. м, добавляет он. Получается, что эксперты Knight Frank теперь ожидают рост до 9,5% в столичном регионе по итогам года.
Консультанты JLL также повысили прогнозы, но не столь существенно: раньше эксперты компании прогнозировали объем сделок на уровне 850 тыс. кв. м, сейчас ожидают, что по итогам 2015 года объем сделок составит около 950 тыс. кв. м, как в прошлом году.
Как ранее писал РБК, из всех сегментов рынка недвижимости складской рынок может оказаться единственным, который по итогам года вырастет, а не упадет. С одной стороны, как отмечают в Colliers International, в этом году заключение сделок на рынке складской недвижимости очень выгодно с финансовой точки зрения: арендные ставки падают, поэтому арендаторы заключают договоры на более выгодных условиях. У покупателей также появляется возможность приобрести объекты по снизившимся ценам. По данным Knight Frank, средняя ставка нового контракта в классе А сейчас составляет 4,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год против 4,5 тыс. руб. за 1 кв. м годом ранее, в классе В — 3,3 тыс. руб. против 3,6 тыс. руб.
С другой стороны, пересмотр прогнозов консультантов связан с тем, что ожидавшегося снижения активности ретейлеров не произошло, отмечает региональный директор департамента складской недвижимости Colliers International Владислав Рябов.
Складские передовики
Наибольшую активность на рынке складских площадей с начала 2015 года показали крупные торговые компании, говорится в отчете Colliers International. Их доля в общем объеме сделок в России за январь—август составила около 75%, из которых чуть более половины пришлось на ретейлеров, а примерно 18% — на дистрибьюторов. Для сравнения: в прошлом году вклад крупных торговых компаний в складские сделки составлял 43,2% (остальная доля пришлась на производственные и логистические компании).
Доля сделок с крупными торговыми компаниями в московском регионе за январь—август достигла 71,5%, из них 52,5% — ретейлеры (подробнее см. график), около 19% — дистрибьюторы. По итогам года доля сделок с дистрибьюторскими и ретейл-компаниями на складском рынке составит рекордные 80–85%, прогнозируют в Colliers International.
Более того, из общего числа сделок ведущих торговых компаний свыше 47% площадей в январе—августе были заняты ведущими продуктовыми ретейлерами — "Дикси", X5 Retail Group, "Глобус", отмечают в Colliers International. В Москве на долю крупных продуктовых компаний пришлось около 44,5%.
Данные экспертов из Knight Frank схожи: доля продуктовых сетей в общем объеме сделок в московском регионе по итогам третьего квартала составит 42%. В этом году активен на рынке преимущественно продуктовый ретейл, подтверждает Вячеслав Холопов из Knight Frank. "Объем сделок растет за счет таких компаний, как X5, "Лента", "Дикси", — говорит он. — Однако эта тенденция не говорит о том, что рынок стабильный. Очевидно, что продукты питания сегодня являются самым востребованным товаром, поэтому продуктовые ретейлеры и развиваются так активно".
Продуктовые компании действительно продолжают активно развиваться, несмотря на кризис: это подтверждают их финансовые показатели. Так, чистая прибыль X5 Retail Group по МСФО в первом полугодии 2015 года выросла до 7,9 млрд руб., что на 23,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года, выручка в сопоставимый срок увеличилась на 27,6%, до 382,6 млрд руб.
Другой крупный продуктовый ретейлер, "Лента", в первом полугодии этого года увеличил чистую прибыль на 10,7%, до 3 млрд руб., выручку — на 33,8%, до 114,9 млрд руб. "Дикси" по итогам полугодия сократил чистую прибыль на 27%, до 947,3 млн руб., однако нарастил выручку на 23,1%, до 131,6 млрд руб.
