Главный универмаг Ленинграда — Большой Гостиный двор — уже давно нуждается в реконцепции. В советское время наполнение и организация магазина вполне соответствовали его основной функции — основной трафик тогда составляли командировочные и гости Северной столицы, желающие совместить поход по магазинам за дефицитными перчатками из цветной кожи или итальянскими шляпами с культурной программой.
За последние десять лет, когда Петербург вышел на первое место в России по обеспеченности торговыми площадями, популярность и интерес к историческому торговому центру несколько поблекли. На главной улице Петербурга — Невском проспекте — и ее окрестностях выросли несколько ТРК, которые превосходят Гостиный двор в размерах, ассортименте, функциям и прибыльности.
Специалисты заговорили о поиске свежей концепции для торгового объекта с подобным мощным историческим компонентом, не переставая предупреждать, что попытка применить к Гостинке стандартный шаблон ТРК может привести к разрушению атмосферы памятника.
Разговоры о новой концепции для Гостиного двора разгорелись с новой силой в начале этого года. Несколько месяцев назад бизнесмены из компании Fort Group, специализирующейся на развитии торгово-развлекательных центров на окраинах Петербурга, вошли в состав акционеров ОАО "Большой Гостиный двор", владеющей правом долгосрочной аренды исторического здания. Новые акционеры практически сразу же предложили свою концепцию развития объекта.
По их мнению, Гостиный двор как универмаг старого формата не приносит и десятой доли потенциальной прибыли. Решить эту проблему можно, включив в состав комплекса функции современного ТРК — развлечения, включая кинотеатр, рестораны, продуктовый супермаркет. Для этого предлагается расширить площадь комплекса почти в четыре раза за счет внутридворовых зданий.
У мажоритарных акционеров, отклонивших предложение Fort Group, появилась своя контр-концепция — с театром Елены Образцовой, церковью и парковкой. РБК решил поговорить с Максимом Левченко, управляющим партнером Fort Group, о том, как расценивать борьбу двух концепций, нужен ли Петербургу еще один ТРК в центре и что компания планирует предпринять в случае нежелания мажоритарных акционеров поддерживать их идеи.
Максим, 18 февраля прошло внеочередное собрание акционеров, созванное по вашей инициативе, на котором все ваши предложения были отклонены. Как вы можете прокомментировать то, что произошло?
Внеочередное собрание было созвано по нашему требованию, как владельцев 10% акций. Его повесткой дня было внесение изменений в устав акционерного общества и увеличение численного состава совета директоров. Это позволило бы нам войти одним директором в совет.
По сути дела, это собрание было публичным. Там были и миноритарии, и представители Мирилашвили, Устаева (Алексей Устаев — владелец банка "Викинг" — прим. РБК) и еще ряд менеджеров Гостиного двора, у которых сосредоточен основной мажоритарный пакет. Мы публично озвучили свою позицию, почему мы хотим войти в состав совет директоров и для чего нужны изменения в устав.
По нашему мнению, у сегодняшнего ОАО (ОАО "Большой Гостиный двор" — прим. РБК) нет четкой и внятной стратегии развития, которая бы позволила максимально увеличить прибыль этого общества. А мы полагаем, что там есть огромный потенциал для его развития, для создания современного предприятия, которое сможет зарабатывать в десятки раз больше, чем оно зарабатывает сейчас. Для справки, чистая прибыль, которую заработало ОАО в 2012 году, составило около 100 млн рублей.
Так вот, повторюсь, мы не видим у общества единой концепции развития. Акционеры одобрили в конце прошлого года сделку по реконструкции одного из объектов внутри двора на сумму 300 млн рублей. Насколько компания может позволить такие траты в рамках локальных ремонтных или реставрационных работ? Теперь, когда мы заговорили о единой концепции, наши коллеги достали откуда-то из шкафа старый проект 2005 года, который они начинали и забросили. Это не системный подход: они сегодня хотят посадить уже каких-то арендаторов, которые, если не рассматривать целиком весь проект, могут потом воспрепятствовать созданию полноценной концепции. С кем-то придется расставаться, расторгать договоры. То есть они создают сейчас дополнительные обременения и тратят на эти обременения большие деньги. Мы по этому вопросу обратились в суд, потому что мы не согласны с этим решением.
Вы предлагали увеличить Гостинку почти в 4 раза. При этом эксперты говорят о насыщенности центра города торговыми площадями. Зачем Петербургу по сути еще один торговый центр? Каких резидентов вы рассчитываете привлечь?
Я полагаю, что эти площади будут пользоваться большим спросом. Но прежде всего эти площади нужно создать. Гостиный двор стоит на участке более 5 га, у него большой внутренний двор, который представляет из себя комплекс руин. Это страшный типично петербургский двор, в котором расположены какие-то административные, хозяйственные здания, склады. Их можно приспособить под современное использование в рамках единой концепции.
Если говорить о конкретных арендаторах, то я могу сказать абсолютно точно, что там могли бы быть продукты, рестораны, кинотеатр, развлекательные элементы. Там могут быть универмаги, в том числе международные компании, которые сегодня на петербургском рынке не представлены. Они очень аккуратно выходят на рынок, и если выходят, то в какие-то премиальные локации. По сути дела, здесь мы можем обеспечить именно такую премиальную локацию.
При этом мы не говорим о создании каких-то бутиков, о каком-то сегменте luxury, премиум, мы говорим о совершенно народном продукте, о масс-маркет. Там может быть какая-то линейка из премиальных брендов в определенной зоне, но не перегруженная. Мы не видим здесь емкости для супердорогих продуктов и премиум-ритейла. Все наши объекты сориентированы именно на масс-маркет.
Какой объем вложений для этого необходим?
Мы полагаем, такой проект будет стоить в районе полумиллиарда долларов.
Откуда взять финансирование? Как скоро окупятся инвестиции?
Стандартная схема финансирования в таких случаях — 70% заемного капитала и 30% своего. Срок окупаемости — до 10 лет. Это будет достаточно дорогой проект. Хотя все зависит от арендной ставки. Я считаю, что чистая арендная ставка, которая равна чистому операционному доходу на квадратный метр, должна составлять минимум 1 тыс. долларов.
Арендаторам масс-маркета это интересно?
Да, конечно.
Некоторые противники вашей концепции говорят, что ее нереально реализовать, так как Смольный никогда не согласует стеклянный купол. Как вы оцениваете административные перспективы этого проекта?
Мы поставили задачу перед нашими консультантами-архитекторами таким образом, чтобы ничего не рушить. Гостиный двор уже сам по себе такой, что там можно сделать все необходимое без каких-либо сносов даже во внутренних дворах. Нужно просто привести все в порядок, создать современные условия, современную инженерию.
Что касается купола, это все обсуждаемый вопрос. В процессе разработки можно все это сделать настолько деликатно, чтобы это никак не было заметно с Невского проспекта, не торчало и никоим образом не меняло первоначальный облик Гостинки.
Каковы будут ваши дальнейшие шаги? Предположим, вы выиграете суды и сможете продвинуть своих кандидатов в совет директоров. Что дальше?
Дальше мы будем вести диалог с менеджментом и другими акционерами о реализации проекта. На собрании я говорил именно это — что нам важен диалог и достижение компромиссных решений. Я думаю, что у сегодняшнего менеджмента есть компетенция в управлении универмагом, но совершенно нет никакой компетенции в девелопменте. То есть они никогда не занимались строительством, реконструкциями, никогда не создавали современное торговое пространство. Мы предлагаем свой опыт в реализации таких проектов. У нас есть опытная строительная служба заказчика, есть коммерческий департамент, который понимает, как формируются ставки, как нужно себя позиционировать, какие должны быть помещения, как они должны быть нарезаны и так далее. Мы говорим: если мы не хотим выкупать друг у друга пакеты и как-то консолидировать у кого-то пакет и не можем договориться об этом, давайте реализовывать проект в режиме диалога и использовать все имеющиеся компетенции, поскольку у всех есть свои навыки и опыт.
