Доля вакантных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга неуклонно сокращается. Как сообщает АРИН в своем обзоре рынка, в 3 кв. 2011 г. свободными в среднем оставались лишь 5% арендопригодных площадей, в то время как в конце 2010 г. этот показатель находился на уровне 10%. До конца 2011 г. ожидается ввод порядка 232 000 кв. м торговых площадей.
Предложение
Объем качественной торговой недвижимости Петербурга на конец 3 кв. 2011 г. составляет порядка 3,28 млн кв. м. В январе-сентябре 2011 г. было введено 177 400 кв. м торговых площадей. Прирост по отношению к уровню конца 2010 г. составил 6%».
Предложение действующих качественных торговых площадей распределено по территории Санкт-Петербурга неравномерно. Наиболее значительный их объем сконцентрирован в Приморском, Московском и Выборгском районах Санкт-Петербурга.
Структура торговых площадей по районам Санкт-Петербурга, кв. м
Примечание. Всеволожский район включен в анализ, поскольку на прилегающих к административной черте Санкт-Петербурга территориях расположены крупные торговые объекты, попадающие в зону влияния города (торговые центры «Мега», «Икеа»).
В структуре предложения торговых центров основная доля торговых площадей относится к классу «мидл» (79%). Малое предложение площадей в классах «мидл-элит» и «элит» связанно не только с малым количеством торговых объектов, но и с их небольшими площадями, в сравнении с объектами других классов. На долю объектов класса «эконом» приходится 10% торговых площадей.
Наибольшее число действующих объектов имеет торговую площадь до 10 000 кв. м (51% торговых комплексов). В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры эконом-класса.
Торговые площади от 30 000 кв. м и более занимают ТРК, МФК и моллы. Крупнейшие торговые комплексы (более 30 000 кв. м) позиционируются преимущественно в формате «миддл».
Спрос
Несмотря на значительный объем ввода торговых площадей в предшествующий период, объем вакантных площадей на рынке Санкт-Петербурга существенно не увеличился. Высокий спрос на помещения в новых торговых комплексах обусловлен их привлекательным местоположением и хорошей концепцией.
На конец сентября 2011 г. средний уровень вакантных площадей в торговых центрах составил 5%, в то время как в пиковый период кризиса этот показатель находился на уровне 15%. Спрос на площади в торговых центрах вернулся на уровень 2007 г.
Динамика вакантных площадей в торговых центрах, % от арендопригодной площади
Уровень заполняемости современных торговых центров, расположенных в наиболее ликвидных местах, близок к 100%. Вакантными продолжают оставаться в основном неликвидные помещения.
Наиболее удачные в концептуальном отношении объекты демонстрируют стопроцентную заполняемость, отмечают эксперты АРИН. В качестве примера можно привести такие торговые центры, как «Мега», «Гранд Каньон», «Французский бульвар», «Сенная», «Атмосфера», и др. Некоторые из таких ТРК начинают заполняться арендаторами еще на стадии строительства. Напримрер, ТРК «Галерея» и ТЦ «Невский Центр».
Заполняемость торговых объектов в центральной части Невского проспекта – Большой гостиный двор, «Гранд Палас», «Пассаж» – близка к 100%.
Низкий уровень заполняемости (порядка 70-85%) характерен, прежде всего, для торговых центров, расположенных в неликвидных местах, вдали от активных трафиков, а также для объектов с плохо проработанной концепцией, небольших по площади (менее 10 000 кв. м), что не позволяет операторам в полной мере использовать синергетический эффект.
Средняя заполняемость торговых центров класса «эконом» и «миддл» составляет 94-95%. В классах «миддл-элит» и «элит» заполняемость несколько выше (96-98%).
Ставки
Наиболее высокие арендные ставки устанавливаются для магазинов одежды, парфюмерии и косметики. Наиболее низкие – для продуктовых супермаркетов, развлекательных и досуговых объектов.
Диапазоны арендных ставок в зависимости от специализации арендатора, руб./кв. м/мес. (с учетом НДС и оплаты коммунальных платежей)
Потенциал рынка
По оценкам АРИН, обеспеченность качественными торговыми площадями в Петербурге приближается к показателям европейских городов. Торговые площади распределены по районам Петербурга неравномерно. В связи с этим в некоторых крупных жилых массивах имеется потенциал для развития торговой недвижимости.
Обеспеченность торговыми площадями по районам Санкт-Петербурга
