Ситуация на рынке аренды торговой недвижимости за последние годы серьезно изменилась, причем в пользу торговых сетей: предложение объектов превышает спрос, появляется возможность торга, расходы на аренду снижаются. Директор по развитию торговой сети "Пятерочка" Игорь Плетнев называет эти изменения "оздоровлением рынка аренды". О принципах арендной политики "Пятерочки", снижении доходов арендаторов-рантье и о том, почему "Пятерочка" не закрывает магазины, Плетнев рассказал в интервью РИА Новости.
— С точки зрения федеральной торговой сети, как вы оцениваете ситуацию на рынке аренды? Что изменилось в последние годы?
— Ситуация на рынке меняется, сейчас огромное количество вакантных помещений. Снижение спроса на коммерческую недвижимость толкает ставки аренды вниз.
В 2000-2014 годах мы жили в условиях завышенных арендных ставок, они подчас превышали ставки во многих западных странах. У нас сложился целый класс рантье, потерявших мотивацию заниматься бизнесом — небольшое помещение где-нибудь в Рязани могло приносить порядка 500 тысяч рублей аренды, по старому курсу — порядка 15 тысяч долларов.
Сначала изменился курс, потом пришли мы с агрессивными предложениями по изменению ставки, и вот 15 тысяч превратились в 5 тысяч. Бывшим рантье самое время вернуться с пляжей Испании и заняться делом.
— А в регионах ситуация с арендой отличается от столичной?
— Если говорить про Москву, здесь есть центральные улицы, где ставки аренды в прошлом были "космическими" — например, Тверская, Кутузовский проспект, Новый Арбат. Примерно 15 лет держались цены, уровень которых с позиций экономики было объяснить невозможно. Сегодня мы видим, что на этих улицах появилось большое количество предложений о сдаче помещений в аренду, а ставки снизились в разы.
В целом большой разницы между Москвой и регионами нет — везде резко сократилось количество арендаторов.
Устойчивый спрос на аренду коммерческой недвижимости сохраняется только в продовольственной рознице. Однако и здесь произошли серьезные изменения — развитие продолжают в основном крупные сети, а небольшие региональные игроки уходят совсем или переключаются на девелоперский бизнес.
Сокращение конкуренции за торговые площади и изменение позиции самых упрямых рантье в совокупности означают, что наступает оздоровление рынка аренды.
— Какие у "Пятерочки" принципы арендной политики?
— В настоящий момент у нас четыре основных приоритета. Первый — снижение арендных ставок. На сегодняшний день мы добиваемся снижения ставок примерно на 20% в рублях.
Второй — отказ от валютных договоров аренды. Все действующие валютные договоры либо пересматриваются по соглашению сторон, либо расторгаются.
Третий — привязка ставок к товарообороту. Мы считаем, что это очень правильный подход, в равной степени отвечающий интересам сторон.
Четвертый — долгосрочные контракты. У нас постоянно растет средний оставшийся срок аренды, за последние два года он повысился примерно на год — до 6,5 года.
— Какая доля арендных договоров у "Пятерочки" заключена в валюте?
— Мы работаем в рублевой зоне — покупаем за рубли, продаем за рубли. Соответственно, уже несколько лет действует запрет на заключение валютных арендных договоров. Конечно, в нашем арендном портфеле такие договоры пока сохраняются — их чуть больше 100 из примерно 5 тысяч магазинов, арендуемых торговой сетью. И только 20-30 договоров мы продолжаем считать "проблемными". Остальные мы привязали к рублю, либо зафиксировали "валютный коридор".
— Сложности в переговорах с арендодателями бывают?
— Все реагируют по-разному. Некоторые пока не поняли, что мир изменился, занимают жесткую позицию, привыкнув к тому, что в прошлом к ним торговые сети выстраивались в очередь. Сейчас такие собственники настаивают на том, чтобы на их помещения продолжала действовать валютная ставка. Но таких все меньше и меньше, подавляющее большинство арендодателей адекватно относятся к просьбам об улучшении условий аренды. Это касается как валютных, так и рублевых договоров, в которых ставка оказывается выше рыночной.
— Сколько магазинов "Пятерочки" находятся на арендных площадях?
— В конце первого квартала в сети работало 6636 магазинов, из них на арендованных площадях находятся около 5 тысяч — это более 75%. В собственности у "Пятерочки" находится примерно 650 тысяч квадратных метров площадей, они распределены более-менее равномерно по территории РФ. Исключение составляют Петербург и Ленинградская область, где в собственности у торговой сети примерно 35% площадей: исторически там было много объектов капитального строительства.
— А сколько "Пятерочек" в прошлом году было закрыто из-за нерешенных вопросов с арендодателями?
— В 2015 году мы закрыли 62 магазина. Основная причина — в нежелании собственников снижать арендную ставку. Прекращая работу торговой точки, мы обязательно открываем новый магазин в непосредственной близости. То есть мы не закрываем объекты, а именно переносим их на новые места по соседству, в том же районе.
Если рядом с действующим магазином есть более дешевое помещений, куда можно переехать — мы считаем стоимость такого перемещения, и, если с арендодателем не удается договориться о снижении арендной ставки, переезжаем. С начала 2016 года мы уже релоцировали 60 универсамов, до конца года это количество может дойти до 200.
Первыми результатами оптимизации мы довольны. Уже достигнутые соглашения позволят сэкономить в 2016 году более 500 миллионов рублей.
— Как вы принимаете решение, покупать помещение в собственность или его арендовать?
— Мы не фонд недвижимости. У нас нет цели приобретать помещения в собственность. Мы видим, что на падающем рынке проекты аренды показывают более высокую внутреннюю норму рентабельности, быстрее окупаются. Поэтому, если собственник предлагает выбор — аренда или покупка, нам, как правило, выгоднее взять помещение в аренду, чем купить его.
Однако если встречается уникальная локация, нет альтернативных объектов предлагаемых в аренду, а собственник готов только продавать, тогда мы можем приобрести помещение в собственность. Но такое происходит все реже и реже.
— Какую долю в расходах "Пятерочки" занимают траты на аренду?
— В первом квартале 2016 года расходы на аренду составили чуть более 4% от оборота. Это меньше 30% от всех операционных расходов. Мы считаем, что это разумное соотношение.
При этом условия аренды по каждому магазину рассчитываются индивидуально. Мы не ставим себе цель достичь определенного процента арендных расходов от оборота по всем магазинам, для нас важна окупаемость каждого проекта. Мы всегда учитываем, что кроме выручки есть еще капитальные затраты: объект может быть в прекрасном состоянии, требовать небольших инвестиций на запуск. В таком случае мы можем рассмотреть относительно более высокие ставки.
— Сколько в среднем тратите на объект?
— Очень по-разному. Средняя стоимость открытия арендованного магазина — около 13 миллионов рублей.
— Вы ведете собственное строительство?
— В прошлом мы относились к собственному строительству как к приоритетному направлению, это позволяло открывать большие удобные магазины в оптимальных локациях. Сегодня мы не видим смысла брать на себя дополнительные риски, связанные со строительством. Если предлагают интересный земельный участок, передаем его профессиональным девелоперам, готовым построить магазин "под ключ". После этого либо покупаем готовый объект, либо арендуем.
Сейчас у нас осталось несколько земельных участков, скажем так, из "прошлой жизни", на которых мы по разным причинам магазины не построили. Они будут проданы как непрофильные активы.
— Сейчас "Пятерочка" проводит программу модернизации магазинов — как оцениваете ее успехи? И какие у вас планы на программу реконструкции?
— Эта работа началась два года назад, реконструировано уже более 2,4 тысячи магазинов. С учетом новых открытий сейчас в формате "новой "Пятерочки" работает около 5,7 тысячи магазинов. В следующем году мы хотим завершить программу реконструкций, чтобы все магазины работали в новом формате.
Мы оцениваем результаты реконструкций как весьма позитивные. Прирост сопоставимых продаж составляет более 20%, а внутренняя норма рентабельности по проектам реконструкции выше, чем по новым открытиям.
Реконструируя помещения, мы ликвидируем подсобные помещения, максимально расширяя торговое пространство. Но не все помещения, освобожденные от старых подсобок, подходят для расширения торгового зала. На таких площадях наши партнеры открывают небольшие магазины в формате shop-in-shop — аптеки, молочные и мясные лавки, магазины детских товаров. На сегодняшний день у нас уже работает 1,3 тысячи таких магазинов в магазине.
— Сколько "живет" обновленный объект?
— По нашим ощущениям, раз в пять-шесть лет нужно делать кардинальный перезапуск торгового объекта. Подчеркну, что это не вопрос капитального ремонта. Речь именно о развитии — улучшении ценностного предложения, адаптации магазина к потребностям покупателей, которые тоже меняются.
