Экономический кризис заставил владельцев недвижимости задуматься об эффективном управлении собственными активами, которые стали приносить меньший доход из-за общей тенденции падения арендных ставок и стоимости объектов. При этом на рынке появились непрофильные игроки, например, банки, которым недвижимость достается за долги, но опыта управления ей они не имеют.
В этой ситуации все более востребованными на рынке становятся профессиональные управляющие компании, способные эффективно управлять собственностью и приносить владельцу солидный доход, одновременно избавив его от лишних хлопот.
О том, какие новые формы управления коммерческой недвижимостью востребованы на рынке во время кризиса, как повысить доходность объектов на фоне падения спроса со стороны арендаторов и что такое активные продажи, в интервью РИА Новости рассказал генеральный директор KR Properties Сергей Калинин.
Сергей Валерьевич, расскажите, что сейчас происходит с рынком коммерческой недвижимости? Как чувствуют себя девелоперы, пережившие кризис?
Практически все крупные девелоперы в настоящий момент испытывают трудности. На протяжении последних семи-восьми лет многие компании набрали гораздо больше проектов, чем они могли реализовать. Некоторые девелоперы раздували свои портфели несоразмерно своим возможностям. В результате "мыльный пузырь" лопнул, потому что заявленных проектов были слишком много, а реализовывались лишь некоторые из них.
Весь объем кредитования, существовавший до кризиса, был тонким слоем размазан по всему количеству глобальных проектов. Гигантомания, которой страдали большинство девелоперов, заставляла их параллельно вести все эти проекты до поры до времени. Создавалась видимость, что все хорошо. Ставки аренды на рынке росли бешеными темпами, и это было экономически оправдано и эффективно. Но рано или поздно это должно было прекратиться, и все изменилось кардинальным образом. На фоне мирового финансового кризиса профессионализм многих игроков стал вызывать сомнения.
Но по сути ничего страшного не произошло. Упали ставки аренды, заморожено большое количество объектов на разных стадиях их реализации. Надо было выбирать правильную бизнес-стратегию, реалистично рассчитывая собственные силы.
Мы никогда не гнались за миллионными метражами проектов, поэтому в сравнении с другими коллегами по цеху компания KR Properties чувствует себя неплохо. Мы не набирали лишних объектов. А проекты, находящиеся на ранних стадиях готовности, отложены до лучших времен без особенных затрат на это.
Доходность всех объектов из-за кризиса ликвидности упала на 30-35%. Какие антикризисные меры в связи с этим предпринимает ваша компания?
При понижении доходности можно скорректировать ситуацию за счет других параметров. Если падает цена, то ее можно компенсировать за счет объема продаж. Если продавать или сдавать большее количество офисов по более низкой цене, то прибыль останется на прежнем уровне. Данная стратегия позволит выручке вырасти.
Второй аспект, за счет чего мы выживаем в кризис — это грамотное коммерческое управление недвижимостью, основанное на клиентоориентированности. Причем мы реализовали такой подход задолго до кризиса. Раньше клиенты стояли в очереди, а сейчас за них надо бороться. Это здоровая конкуренция, поэтому за последние три месяца департамент аренды в нашей компании увеличился практически вдвое. В результате доля вакантных площадей на наших объектах офисной недвижимости составляет всего 8%, в то время как на сегодняшнем кризисном московском рынке 20-30% считается нормой.
Со складскими и производственными помещениями дела обстоят чуть хуже. Но больше всего из-за кризиса пострадала торговля. Сократился покупательский спрос, люди стали экономить. Если магазин не приносит денег, его тут же закрывают. Из-за банкротства многих ритейлеров ставки аренды на торговые помещения упали катастрофически. До конца года ритейл будет оставаться самым сложным сегментом рынка коммерческой недвижимости.
Почему вы решили активизировать свою управляющую компанию именно сейчас? В рамках стратегии ее развития предполагалось выходить на внешний рынок или это стечение обстоятельств?
В настоящий момент собственники полупустых бизнес-центров очень недовольны своими собственными управляющими компаниями. В связи с этим мы планируем привлечь на внешнем рынке компании, заинтересованные в том, чтобы отдать на аутсорсинговое управление свои объекты для повышения доходности и снижения затрат.
Наша УК управляет большим количеством недвижимости самых разных форматов. Это дает нам возможность получать максимально низкие цены от поставщиков на все расходные материалы. Себестоимость технической эксплуатации обходится нам на 20% дешевле. Эффективная оптимизация расходов предполагает максимальное извлечение выгоды. И собственнику здания, для которого недвижимость является непрофильным активом, проще доверить управление профессиональной управляющей компании. Банки, забирающие у девелоперов объекты за долги, не специализируются на управлении и эксплуатации. А качественное управление подразумевает наличие на объекте УК. Недополучить прибыль боятся все, потому что никто не знает, когда кризис закончится и когда экономика восстановится.
Сейчас на рынке активизировалось достаточное количество компаний, заинтересованных в качественных и эффективных системах управления и эксплуатации. Владельцев помещений не устраивает существенно упавшая после кризиса доходность. Пустые офисы сильно бьют по карману. Когда денег было много, их никто не считал. А сейчас каждая копейка на счету. Особенно если речь идет о банках.
Как в текущих условиях изменился рынок управления недвижимостью? Появились какие-то нововведения?
Процесс сдачи помещений в аренду поменялся кардинально. Раньше рынок на 95% состоял из длинных контрактов. Договоры подписывались на три-пять и даже на семь лет. Сейчас контракты в большинстве своем заключаются на 11 месяцев, реже — на два-три года. Люди не знают, что будет через год. Поэтому чтобы подстраховаться, подписывают краткосрочные договоры. Более того, до кризиса деловые комплексы строились и сдавались в аренду с подведенными коммуникациями, с бетонными стенами, со стяжкой на полу. Далее приходил арендатор и делал там отделку по своему усмотрению.
Сейчас объекты сдаются только с отделанными помещениями. Арендаторы не хотят вкладывать свои средства. Поэтому большинство девелоперов сейчас в спешном порядке делают отделку. Это расходы, но без этих расходов сдать офис не реально.
Что касается ставок аренды, то в среднем они упали на 30-35%. Класс B вытесняет класс A, потому что это экономически более выгодно. В эксплуатации зданий с приходом кризиса ничего не поменялось. Само управление стало стоить дешевле, а предоставляемые услуги остались прежними. Соответственно, оптимизация затрат на эксплуатацию — это один из самых важных пунктов, где можно сэкономить, естественно, без ущерба для качества.
Все эксперты считают, что наступил рынок арендатора, а не арендодателя. Что делает ваша компания для того, чтобы привлечь потенциального клиента?
Девелоперы в последнее время задумались над тем, как увеличить поток потенциальных арендаторов. Обычно используется только традиционный канал привлечения клиентов, так называемые пассивные продажи, основанные на рекламе. Люди увидели некую рекламу и сами позвонили по телефону, либо нанимаются брокеры. Никто из девелоперов в Москве пока не занимается активными продажами, когда вы сами находите клиента и предлагаете ему альтернативные варианты размещения. По базе данных обзваниваются арендаторы, и им предлагаются свободные площади всех типов. C 1 мая известная на рынке брокерско-консультанционная компания S.A.Ricci King Sturge запускает с нами проект по созданию на своей основе эксклюзивного отдела по активному поиску клиентов для объектов KR Properties. Таким образом, мы первые на рынке, кто задумался об активных продажах на базе аутсорсингового партнера. Идея интересная, и она должна выстрелить. Это экономически выгодно и это еще одна антикризисная мера, предпринимаемая нашей компанией. Не использовать такой потенциал рынка было бы непростительной ошибкой.
