Аналитики ООО «Инвест-Аудит» по просьбе Business class исследовали крупнейшие торговые центры Перми на предмет их удобства и привлекательности для покупателей. Результатом проведенной работы стало несколько рейтингов из 8 объектов коммерческой недвижимости. Всего, по оценкам специалистов компании, в Перми насчитывается 48 торговых центров, их общая площадь составляет порядка 600 тыс. кв. метров. Но по уровню насыщенности качественными торговыми площадями – по европейским стандартам это 1 кв. метр на каждого жителя мегаполиса – столица Прикамья пока не дотягивает до нормы. В Перми на сегодняшний день данный показатель равен 0,6 кв. метрам.
Городские ТЦ можно разделить на несколько условных групп. «Единственным индикатором торговых центров на сегодняшний день является классификатор, составленный международным некоммерческим научно-исследовательским институтом Urban Land Institute. Согласно ему выделяется 7 групп ТЦ. Но он разрабатывался для международных столичных городов и поэтому рассчитан на площадь и торговые зоны иного, чем в Перми, масштаба», – поясняет директор департамента оценки ООО «Инвест-Аудит» Ольга Васильева. В Прикамье, по словам эксперта, ярко выделяются три группы: микрорайонные («Аврора», «Агат», «Астраханский», «Парк Авеню», «Добрыня» (Юрша, 62), районные («Домино», «Земляника», «Карнавал», «Кит») и окружные торговые центры. К последним относятся «Столица», «Семья», «Алмаз», «Айсберг», «Колизей Atrium», «Колизей Cinema», «Семь пятниц», ЦУМ.
Аналитиками был изучен сегмент окружных торговых центров площадью от 10 тыс. кв. метров. Их отличительной особенностью от двух других групп, объясняет Ольга Васильева, является не только большая площадь, но и более высокий уровень комфорта и размещения посетителей. Естественно, это находит отражение в арендных ставках (подробнее – см. таблицу). Анализируемые объекты оценивались по нескольким наиболее значимым параметрам: обеспеченность парковкой, количество эскалаторных групп, удобство пользования и ориентирования в ТЦ, качество зоны отдыха. Как пояснили экперты, максимально комфортные для посетителей условия способствуют увеличению клиентских потоков.
Исследование показало, что среди окружных торговых центров четко выделяются два лидера и аутсайдер.
Есть где встать. По оценкам аналитиков ООО «Инвест-аудит», ни один из перечисленных торговых центров не дотягивает до нормы по обеспеченности парковочными местами. «В Москве на сегодняшний день разработан и действует норматив (МГСН 1.01.-99 – «Нормы и правила проектирования, планировки и застройки г. Москвы»), в соответствии с которым на каждые 15–25 кв. метров торговых площадей должно быть предусмотрено одно машино-место, – объясняет Ольга Васильева. – Для более точного расчета производится корректировка и учитывается тип торгового центра и особенности посещения его автомобилистами. В целом коэффициент обеспеченности парковкой должен стремиться к 100 %». Но даже лидеры по числу машино-мест «Столица» (800) и «Семья» (1300) не отвечают этим требованиям: коэффициент обеспченности парковками в данных ТРК равен 63 % и 43 % соответственно. В других ТЦ дела обстоят и того хуже, там показатель обеспеченности парковками не составляет и четверти от указанной нормы.
Практически невозможно оставить машину около ЦУМа, в этом торговом центре парковки вообще не предусмотрены.
Поехали! В исследовании компании «Инвест-аудит» внимание также уделялось вопросу обеспеченности эскалаторными группами.
Ольга Васильева:
– Для многоэтажных торговых центров одной из основных проблем является привлечение покупателей на верхние этажи. Решается эта задача различными путями: размещение на верхних этажах фуд-кортов, развлекательных зон (боулинг, кинотеатр, игровая зона), магазинов известных брендов, не последнюю роль в привлечении покупателей на верхние этажи играют автоматические средства вертикальной коммуникации – эскалаторы, лифты. От их правильного размещения зависит удобство доступа, направление движения потока вдоль торговых галерей.
Лишь гипермаркет «Семья» – крупнейший городской ТРК – запроектирован с тремя эскалаторными группами, поэтому в рейтинге, составленном ООО «Инвест-Аудит», закономерно занимает первую позицию по этому критерию. Остальные торговые центры могут похвастать лишь одним эскалатором. Но это объясняется компактностью архитектурного решения. В результате обеспеченность вертикальными средствами практически одинакова для всех объектов, подводится итог в исследовании. Исключение вновь составляет ЦУМ, который имеет устаревшее объемно-планировочное решение, не предусматривающее наличие эскалатора.
Весело живем. Гораздо лучше, чем с парковками, в пермских торговых центрах обстоят дела с дополнительными сервисами и услугами. Все участвующие в исследовании объекты были проанализированы на наличие и качество зон отдыха и дополнительных удобств для посетителей. Специалисты компании «Инвест-Аудит» считали фуд-корты, кафе, кинотеатры, боулинги, оценивали организацию игровой зоны и предложения дополнительных услуг (салон красоты, фитнес-клуб).
В этой категории лидерами опять стали «Семья» и «Столица», где дополнительные услуги представлены максимально. ТЦ «Колизей Atrium» отстает только ввиду отсутствия кинотеатра/боулинга, однако в нем расположен салон красоты и крупный фитнес-клуб, наличием которого не может похвастать ни один другой торговый центр.
В ТЦ «Семь пятниц» расположен полноценный фуд-корт. Хуже всего дела вновь обстоят у ЦУМа, где есть только небольшое кафе и столовая на последнем этаже.
Куда податься. Примерно в равных условиях находятся торговые центры по критерию «удобство пользования». По словам специалистов, в современных ТЦ, имеющих, как правило, сложную планировку, немаловажным фактором для удобства пользования ТЦ является наличие продуманной системы навигации, включающей схемы расположения отделов (на каждом этаже), указателей движения, наличие стойки информации. Наличие мест отдыха – скамеек, элементов благоустройства (фонтаны, прочие архитектурные элементы) – относится к факторам привлечения покупателей и удобству пользования ТЦ. Также удобство движения потока определяется планировочными схемами, которые экспертами были разделены на: круговую, круговую с тупиковыми зонами и коридорную с тупиковыми зонами. Наибольшее количество баллов (2) получали объекты с круговой планировочной схемой, за круговую схему с тупиковыми зонами присуждался один балл, ноль баллов получали объекты с коридорным движением и тупиковыми зонами (подробнее – см. таблицу).
Практически все объекты, за небольшим исключением, снабжены планировочными схемами и системой навигации. Это единственная категория, в которой место аутсайдера занял не ЦУМ, передвинувшийся на одну строчку вверх, а «Алмаз», где полностью отсутствует система навигации, не говоря уже о других элементах благоустройства, и не понятна планировочная система.
Подводя итог исследования, аналитики делают вывод, что среди проанализированных торговых центров есть два несомненных лидера – ТРК «Столица» и гипермаркет «Семья». Именно там, по мнению специалистов, созданы максимально привлекательные для посетителей условия. Еще 5 торговых центров – «Алмаз», «Айсберг», «Колизей Atrium», «Колизей Cinema», «Семь пятниц» – работают примерно в равных условиях, уступая один другому в разных категориях. Явным аутсайдером рейтингов, составленных ООО «Инвест-аудит», оказался ЦУМ, до сих пор оставшийся пережитком советских времен в центре города.
