Объекты недвижимости бывшего оператора сети "Виват" снова стали предметом спора в арбитраже. Конкурсный управляющий ООО "Виват-Трейд" Алексей Князев обратился в суд, чтобы добиться возможности самостоятельно определять условия аренды имущества. Активы находятся в залоге у ПАО Сбербанк. По мнению банка, вариант, предложенный конкурсным управляющим, нарушает права залогодержателя, поскольку подразумевает возможность сдавать объекты недвижимости в аренду на невыгодных условиях. Суд оставил требование управляющего без удовлетворения.
Как следует из материалов судебного разбирательства в рамках дела о банкротстве ООО "Виват-Трейд", конкурсный управляющий общества Алексей Князев обратился с заявлением о разрешении разногласий, связанных со сдачей имущества в аренду. Алексей Князев просил разрешить ему самостоятельно определять условия договоров аренды имущества бывшей сети "Виват", которое находится в залоге у ПАО Сбербанк. По мнению конкурсного управляющего, предусмотренное законодательством обязательное согласие залогодержателя на сдачу залога в аренду должно затрагивать только принципиальный вопрос: сдавать имущество в аренду или нет. В случае принятия положительного решения конкурсный управляющий должен самостоятельно определять условия сдачи имущества в аренду. ПАО "Сбербанк России", в залоге у которого находится основная часть объектов недвижимости "Виват-Трейд", уведомил управляющего, что согласен на сдачу имущества в аренду при соблюдении конкурсным управляющим определенного уровня арендных ставок. В случае несоблюдения ставок заявленному условию следует считать, что согласие залогодержателя не получено. Конкурсный управляющий полагает, что часть предложенных банком условий соблюсти нереально, предлагаемые банком арендные ставки существенно выше рыночных условий. При этом процедура согласования условий сдачи представляет собой существенную сложность, что не позволяет оперативно разрешать текущие вопросы. В материалах суда указано, что Алексей Князев не указал перечень объектов, по которым условия залогодержателя не соответствуют рыночным. Конкурсный управляющий пояснил, что существо спора не в конкретных условиях сдачи в аренду объекта недвижимости, а в установлении порядка определения условий.
Представители ПАО "Сбербанк России" возражали против удовлетворения заявленного требования. Они пояснили, что право залогодержателя согласовывать сдачу в аренду предмет залога прямо предусмотрено законом, а право согласовывать сделку подразумевает право согласовывать ее условия. Представители банка также отметили, что от конкурсного управляющего не поступало предметных возражений по условиям сдачи в аренду конкретных объектов недвижимости. В материалах дела говорится о том, что банк готов воспринимать возражения управляющего и уточнять условия сдачи, но предлагаемый им способ самостоятельно определять условия нарушает права залогодержателя, поскольку подразумевает возможность сдачи на невыгодных условиях.
Суд посчитал, что требование конкурсного управляющего самостоятельно определять порядок и условия сдачи в аренду основано на неверном толковании закона и не подлежит удовлетворению. В решении арбитража указано, что закон о банкротстве не содержит ограничений, не позволяющих залогодержателю реализовать свое право на согласование условий аренды предмета залога. Несоблюдение конкурсным управляющим требования о согласовании условий аренды может привести к тому, что заключенные таким образом договоры будут признаны недействительными по иску залогодержателя. Вместе с тем управляющий имеет право оспорить отказ банка сдавать в аренду конкретный объект недвижимости, если такой отказ будет нарушать права и законные интересы должника и иных его кредиторов.
Напомним, ООО "Виват-Трейд" до недавнего времени было оператором крупнейшей пермской розничной сети магазинов "Виват". Финансовые проблемы у ритейлера начались в прошлом году. 25 апреля этого года Арбитражный суд Пермского края признал "Виват-Трейд" банкротом. Общая задолженность компании перед кредиторами — более 5 млрд руб., из них 3,3 млрд руб. — перед Сбербанком. В залоге у Сбербанка находятся 37 объектов недвижимости (помещения, здания и земельные участки).
Это уже не первый спор, связанный с залоговым имуществом "Виват-Трейда". Залоговые активы компании были сформированы для продажи в 12 лотов общей начальной стоимостью 1,82 млрд руб. Стартовая цена самого крупного лота (бывшие помещения супермаркетов "Виват" в Перми и городах края) — 533,2 млн руб.
Начальная цена и порядок продажи залогового имущества не устроили нескольких кредиторов "Виват-Трейда", которые в начале сентября обратились в суд для разрешения разногласий. Структуры, близкие к бывшим владельцам ГК "Виват", посчитали, что цена активов была занижена. ООО "СКВ-Строй", один из подрядчиков Сбербанка, напротив, называл стоимость завышенной и настаивал на проведении экспертизы.
Вопросы вызвали и сформированные банком лоты. Представители ПАО "Сбербанк России" не соглашались с заявлениями других кредиторов и утверждали, что начальная цена реализации имущества, определенная залоговым кредитором, соответствует рыночным условиям. Конкурсный управляющий в судебном заседании не поддержал в полном объеме ни одного из выступавших, высказал свое видение процедуры реализации имущества. По его мнению, наиболее выгодным вариантом для кредиторов будет реализация имущественного комплекса должника какой-либо из крупных торговых сетей. Краевой арбитраж принял решение удовлетворить ходатайство ООО "СКВ-Строй" о проведении оценочной экспертизы. Ее результаты будут представлены на следующем судебном заседании 27 ноября.
