Выход на рынок девелопмента торговых центров в Украине существенно усложнился. Заниматься строительством таких объектов стало на миллионы дороже как из-за необходимости прокладки всех коммуникаций, так и из-за повышения требований ритейлеров. Но если первое приносит девелоперам одни убытки, второе гарантирует высокое качество и успех проекта.
Денег все меньше
По наблюдениям руководителя практики недвижимости компании DLA Piper Украина Натальи Кочергиной, рынок торговой недвижимости Украины никак не выйдет на докризисные показатели. Это касается как объемов строительства, так и инвестиционных сделок. «Рынок характеризуется крупными, на сотни миллионов долларов, инвестиционными сделками, если их большое количество. А сейчас, точно можно сказать, их совсем немного. Можно говорить о том, что есть или рассматриваются как потенциальные 1-2-3 сделки, но это не характеризует рынок как инвестиционно привлекательный, т.е. это скорее исключение, чем правило», — охарактеризовала она рынок в целом.
При этом, по мнению директора компании UTG (Украинская Торговая Гильдия) Виталия Бойко, любой ТЦ в Украине сейчас готов рассматривать вопрос о своей продаже, потому что это является правильным финалом девелоперского бизнеса. Но пока, как уточняет Н. Кочергина, рынок остается местным, т.е. если сделки совершаются, то это в основном сделки между своими. Причем в основном это сделки между «end users», что особенно верно по отношению к ритейлу. Правда, она знает и об иностранных инвесторах разной величины, которые присматриваются к украинскому рынку, но делают они это очень осторожно. «В то же время те ритейлеры, которые уже зашли на рынок Украины, ищут способы активного развития и проекты», — уточняет юрист.
Стоит отметить, что осторожность инвесторов понятна, и дело не только в политике. Например, как сообщают в компании DTZ, в первом квартале 2012 г. в Киеве не было выведено на рынок ни одного нового объекта торговой недвижимости, хотя в этот же период были открыты ТРЦ City Centrе в Одессе и ТРЦ Fabrika (фаза 1) в Херсоне. Эти открытия подтверждают мнение многих аналитиков рынка о том, что сегодня акценты размываются – инвесторы и девелоперы перестают зацикливаться на Киеве и все активней присматриваются и осваивают регионы, в первую очередь, города-миллионники.
«Кумулятивное новое предложение в сегменте торговой недвижимости в 2012 г. в Киеве может составить около 228 тыс. кв.м (GLA), и, как результат, текущий объем рынка увеличится почти на 23%. Среди объектов, запланированных к открытию в украинской столице в течение 2012 г., стоит отметить такие: ТРЦ Ocean Plaza (фаза 1), ТРЦ «Гулливер», ТЦ «РайON», ТРЦ Alacor и ТРЦ «Мармелад». Среди крупнейших объектов торговой недвижимости, запланированных к открытию в 2012 году в регионах Украины, необходимо отметить ТРЦ «Меганом» в Симферополе, а также вторые очереди ТРЦ «Магеллан» и «Французский Бульвар» в Харькове, ТРЦ «Ашан Сити Парк» в Донецке и ТРЦ Fabrika в Херсоне», — говорится в отчете DTZ за 1 кв. 2012 г. Правда, стоит отметить, что, например, ТРЦ «Гулливер» планировался к открытию не раз в прошлых годах, так же, как перенесено открытие Kiev E95 Outlet Centre.
А цены все выше
По мнению участников рынка, одной из причин замедления роста рынка стало существенное удорожание выхода на него. «Развивать торговую недвижимость в Украине становится все сложнее, порог выхода на этот рынок становится все выше. На этом рынке остаются только финансово сильные компании. С другой стороны, политическая ситуация заставляет задумываться об административных возможностях будущей безопасности бизнеса», — отмечает В. Бойко. Он считает, что проектов будет становиться все меньше, и не все они будут реализованы в заявленные сроки.
Как сообщает директор по проектам в недвижимости «Смарт Холдинга» Сергей Овчинников, сейчас себестоимость непосредственно строительства ТЦ составляет около $1-1,2 тыс., что на 15-20% выше, чем в 2007-2008 гг. Главным фактором повышения себестоимости он называет подорожание стройматериалов, в частности, металлоконструкций.
Как рассказывает В. Бойко, накануне кризиса в разных регионах страны было огромное количество девелоперских проектов, где общая сумма инвестиций планировалась на уровне $7-20 млн. Сейчас же проекты компании стартуют от $100 млн. «Некоторые из крупнейших и успешнейших киевских ТЦ начинали в свое время с $20 млн., некоторые со $100 млн. – и это были максимальные цифры. Сейчас же они стали минимальными. Если вы хотите внедриться в этот рынок, ваш капитал должен быть еще больше», — объясняет он.
По словам же председателя совета директоров компании «XXI Век» Олега Салмина, себестоимость непосредственно строительства находится примерно на уровне 2007 г., а вот коммуникации существенно подорожали, потому что тогда было больше возможностей подвода сетей. «Сейчас все меньше площадок с подведенными коммуникациями, практически все они уже использованы. А тогда дефицита не было – строительный бум только начинался. И можно было забирать электроэнергию либо от существующих подстанций, либо от неработающих предприятий в центре города, а таких хватало. Сегодня свободных мощностей по электроэнергии практически нет», — объясняет он.
Например, по словам О. Салмина, в Киеве «Киевэнерго» начало вести жесткую политику. «Сейчас нужно сделать отчисления «Киевэнерго», городу, потратиться на прокладку линий – вплоть до установки собственной подстанции. У «Киевэнерго» такая позиция, что если ты в районе строишь какой-то торговый центр, то они пытаются за счет выдачи девелоперу разрешения еще навязать ему дополнительно прокладку не только необходимых ему кабелей, но и для каких-то проектов жилой застройки, социальных учреждений. И это огромная проблема для девелопера, потому что ты не можешь четко объяснить инвестору, сколько будет стоить проект», — возмущается он. Например, «XXI век» сейчас занимается реализацией проекта ТЦ «Вырлица» (разработан проект), который как раз находится на «голом» участке без подведенных коммуникаций. «Поэтому у нас с этим есть сложности, и мы ищем решение. Точнее, оно есть – это только вопрос цены», — уточняет Салмин.
В целом, как отмечает В. Бойко, больше всего порог входа на рынок торгового девелопмента повысился в ранге крупных ТЦ. «В ранге малых ТЦ все зависит от месторасположения», — говорит он. Впрочем, по его словам, в Киеве сейчас сложно найти такое месторасположение и такую концепцию, которые позволили бы объекту стать значительным для города с таким маленьким объемом инвестиций. «Или это место должно быть уникально», — уточняет он.
Затраты оправданы
Впрочем, есть и еще один фактор, сделавший бизнес по строительству ТЦ более дорогим в нынешних условиях. Как объясняют консалтеры, все чаще девелоперы не строят какой-либо ТЦ, а предварительно проводят переговоры с потенциальными якорными арендаторами, а те, в свою очередь, требуют особых, высококачественных условий для своего размещения.
Правда, по словам С. Овчинникова, тенденция к удорожанию объектов за счет улучшения их качества хоть и присутствует на рынке но правилом она не стала – пока речь идет только о единичных случаях.
По подсчетам О. Салмина, подстраивание под требования конкретного оператора (чаще всего речь идет о крупной международной сети продуктовых супермаркетов), может сделать проект дороже на 20-50%. «Но это окупается, потому что правильный якорный арендатор дает наполнение всего ТЦ. Если это большой объект, тогда есть смысл потратиться на якорного арендатора, который может занимать 10% площадей, но позволит без проблем заполнить оставшиеся 90%», — говорит он, уточняя, что продуктовый арендатор всегда является якорем №1, занимающим 10-20% торговый площадей ТЦ и становится основным центром генерации покупательских потоков.
