Огромные торгово-развлекательные центры — вчерашний день. Завтра будут актуальны небольшие магазины. Сегодня рынок торговой недвижимости Москвы довольствуется тем, что есть.
Докризисные разговоры о появлении на российском рынке торговой недвижимости новых форматов к громким открытиям так и не привели, а нынче затихли совсем. Сейчас трендом консультанты называют выход скромных по размеру вполне традиционных торгцентров, небольшие магазины в спальных районах или на торговых улицах привлекают и инвесторов. Но в ближайшей перспективе в столице должны распахнуть двери еще несколько гигантских "приветов из прошлого".
"Кто это придумал — про новые форматы?" — реагировали на запрос "Ведомостей" консультанты. Анна Ширяева, гендиректор "Магазин магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis", назвала саму постановку вопроса о новых форматах не совсем корректной.
Остается только закрыть и забыть файлы с отчетами от ведущих консалтинговых компаний за несколько прошлых лет, в которых прогнозы о новых форматах ТЦ (например, аутлетах) встречались регулярно.
Страх пустоты
Платежеспособный спрос со стороны как покупателей, так и ритейлеров невелик и удовлетворяется тем, что уже есть, объясняет Ширяева. В ситуации, когда построенные торговые центры стоят незаполненными, никто не будет выводить на рынок какие-то принципиально новые по формату объекты и вообще начинать что-то строить. По данным Praedium Oncor International, зачастую даже при удачном расположении во время открытия новых ТЦ пустует до 70% торговых площадей.
Свободных инвестиционных ресурсов нет и банки не спешат финансировать новые стройки — им достаточно забот сзалоговыми объектами, добавляют эксперты.
Но в 2009 г., отложив перспективные проекты, девелоперы сосредоточились на завершении начатых в лучшие времена, констатируют аналитики Praedium. В 2010 г. должны открыться ТРК "Вегас" общей площадью 398000 кв. м, ТРК "Гагаринский" — 200000 кв. м и Mall of Russia — 180000 кв. м общей площади. По оценке "Миэль — Коммерческая недвижимость", это 38% от ожидаемого общего объема. И больше, чем нужно сейчас рынку.
В AFI Development тем не менее уверены, что Mall of Russia откроется заполненным на 80%. По состоянию на начало марта было арендовано 45% площадей.
Проектируемые в новых условиях торговые центры пока будут небольшими, говорит Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. 25000 кв. м, ритейл плюс гостиничная составляющая, описывает она один из таких "объектов в работе". Всего Colliers анализирует сейчас семь подобных проектов в Москве и регионах.
Перспектива 2012 г.
Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, считает все же разговоры о необходимой смене форматов в торговых центрах (как московских, так и региональных) актуальными. "Но за полгода все переделать — поменять концепцию, построить и открыть ТЦ — нереально", — оговаривается он. Увидеть нечто скорректированное рынок сможет не раньше конца 2010 — начала 2011 г., согласна Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer.
А на 2012 г. Алексей Могила прогнозирует уже нехватку качественных торговых площадей: "Через 1,5-2 года мы столкнемся с дефицитом построенных и профессионально управляемых помещений с вменяемыми арендными ставками, что тоже может повлиять на корректировку форматов".
Но основная причина — необходимость экономить. "Если раньше концепция торговых центров предусматривала наличие 1-2 якорей, зоны развлечения, фастфуда и торговой галереи, то сейчас, учитывая высокую стоимость заемных денег и себестоимость строительства, эффективнее строить ритейл-парки, когда на одну площадку садится 1-3 якоря (крупные монобренды), которые соединены между собой торговой галереей, — рассуждает Алексей Могила. — В Москве по этому принципу построены торгцентры "Ашана", "Меги" и IKEA. Подобный формат будет востребован в ближайшие год-три. Он позволяет значительно экономить время и средства при строительстве. Гораздо проще договориться с одним крупным арендатором, который даст тебе оферту, под которую можно получить кредит и реализовать проект". Впрочем, в Москве с такой концепцией труднее развернуться из-за дефицита подходящих площадок.
Анна Ширяева считает возможным появление через пару лет торговых центров формата fashion outlets. Также в России не представлен формат life style center. Но они вряд ли будут востребованы торговыми операторами. "Они, мне кажется, не в стиле вечно спешащей и пыльной Москвы", — говорит Ширяева.
GVA Sawyer совместно с управляющей компанией Fashion House в течение 5-6 лет планирует реализовать в России проекты по строительству 10 аутлет-моллов. "В прошлом году под строительство первого в России аутлет-молла под брендом Fashion House (40000 кв. м) был приобретен участок в Московской области, в деревне Черная Грязь", — рассказывает Елена Просветова. Для арендаторов, по ее словам, данный формат привлекателен более низкими ставками аренды по сравнению с обычными торговыми центрами и объектами street retail в черте города.
Новые форматы не вытеснят с рынка привычные ТЦ с грамотной концепцией в спальных районах или на центральных магистралях города, с удобными подъездными путями, уверен Павел Здрадовский, гендиректор Paul’s Yard. Все-таки у посетителей наиболее популярны крупные торгово-развлекательные центры, в которых много магазинов, универмагов, резюмирует Елена Просветова.
А самым успешным форматом розничных магазинов в прошлом году оказались дискаунтеры, и ритейлеры, как показывает пример X5 Retail Group, намерены развиваться в этом направлении. В Colliers International приводят еще примеры: Decathlon выводит на рынок бренд Koodza (жесткий дискаунтер, занимающий меньшие площади и представляющий преимущественно товары, которые являются лидерами продаж в магазинах Decathlon), Castorama — оператора City Format, который занимает меньшие площади, "Ашан" — новый бренд "Радуга" с товарами демократичной ценовой категории в формате супермаркета.
