Растущая вакантность на рынке торговой недвижимости заставляет собственников проявлять чудеса лояльности. Для того, чтобы площади не пустовали, им приходится соглашаться на пересмотр договоров найма и порой идти на существенный дисконт. Однако всему есть предел и, несмотря на кризис, шансы некоторых категорий арендаторов получить интересующее их помещение по-прежнему не так высоки. Как бы ни было велико желание владельца площади получить сиюминутную прибыль, репутационные потери, не говоря уже перспективе остаться ни с чем после заключения договора с сомнительным ритейлером, никому не нужны.
Михаил Рогожин управляющий директор отдела торговых помещений CBRE:
"Деятельность практически всех нестандартных арендаторов так или иначе регулируется законодательством и санитарно-эпидемиологическими нормами. Поэтому размещать их в коммерческих площадях можно только при соблюдении требуемых условий, а не на основе "хочу" или "не хочу". В кризис толерантность собственников к нестандартным арендаторам, естественно, повышается, и им легче найти интересующее место расположения. Однако собственники не всегда готовы сдать свои помещения тем, кто может оказать негативное влияние на имидж помещения, а также увеличить риски, связанные с ухудшением его технического состояния. Соответственно, готовность собственников работать с такими арендаторами хоть и выросла, но не носит сплошного характера, поэтому риски получить негативный ответ остаются достаточно заметными".
Непростая экономическая ситуация заставила собственников взглянуть на своих потенциальных арендаторов под другим углом: в то время как некоторые традиционные наниматели уже успели утратить доверие арендодателей, неожиданные форматы, наоборот, стали для многих торговых центров единственной надеждой на привлечение клиентов.
Олеся Дзюба, руководитель департамента аналитики "Colliers International Россия":
"Собственники помещений готовы рассматривать любые альтернативы классическим арендаторам торговых центров, исключением выступают разве что "магазины товаров для взрослых". Рост вакантности площадей стал стимулом к появлению нетипичных для ТЦ форматов арендаторов, например, квестов, выставок или музеев. Они позволяют усилить развлекательную составляющую и привнести в концепцию определенную "фишку".
В настоящее время собственники отдают предпочтение краткосрочным договорам на 11 месяцев. На решение в пользу того или иного арендатора влияет его востребованность со стороны аудитории торгового центра. На фоне последних случаев лишений банков лицензий, некоторые собственники помещений уже задумываются, стоит ли им сдавать в аренду помещение очередному банку, пересматривая, таким образом, ожидания по арендному потоку в сторону понижения. Собственники в стрит-ритейле обращают внимание на размер сети, все меньше доверяют малому бизнесу. Менее привлекательны сейчас несистемные банки и магазины одежды сегмента "средний плюс". Чаще всего предпочтение отдается продуктовым магазинам, особенно низкого ценового сегмента, ресторанам и кафе, чаще всего фаст-фуду, крупным системным банкам и одежным сетям сегмента "средний" и ниже".
Ситуация на рынке аренды торговой недвижимости в определенном смысле привязана и к курсу рубля. По мнению специалистов, если в ближайшее время ему удастся стабилизироваться, негативное влияние на этот сектор будет небольшим. Если национальная валюта будет торговаться в районе 65-70 за доллар, то покупательская способность населения вновь упадет, а собственники окончательно согласятся перейти на арендную плату в виде процента с оборота. Если же рубль обесценится еще больше, то спрос на какое-то время будет заморожен, а арендные ставки снизятся на 20-25%. Впрочем, некоторые эксперты смотрят на ситуацию куда оптимистичнее, видимо полагая, что ниже падать уже некуда.
Том Манди, руководитель отдела исследований компании JLL:
"Текущие колебания валют не окажут дополнительного влияния на рынок коммерческой недвижимости, помимо того, что уже произошло, а именно – имеющегося на рынке несоответствия объемов спроса объему доступного предложения во всех сегментах. Напомню, что по итогам первого полугодия 2015 года, в результате выхода нового предложения, доля вакантных площадей на рынке торговых центров Москвы выросла до 7,5%. Еще в прошлом году арендаторы и арендодатели, под влиянием значительного ослабления рубля, стали активно вести переговоры о достижении индивидуальных коммерческих условий: привязки валютной ставки к рублю, перевода ставки из валютной в рублевую или выражении ставки в виде процента от оборота. Эти переговоры продолжаются и сейчас".
Что же касается объемов ввода новых площадей, то в среднесрочной перспективе они будут только сокращаться. При этом во втором полугодии 2015 года на рынок выйдут только те объекты, которые уже сейчас находятся в высокой стадии готовности и их выгоднее достроить, не оставляя в текущем состоянии.
