Рынок помещений стрит-ритейла Санкт-Петербурга переживает стадию подъема. Как говорят эксперты, уже в этом году может произойти перелом и вернется ситуация, когда правила игры диктует арендодатель. Цены, однако, пока не вернулись на докризисный уровень, и резкого их роста не прогнозируется.
Одной из основных тенденций рынка встроенных помещений последних лет стало закрытие центров игровых автоматов – теперь уже залов «электронных лотерей». Это привело к появлению большого числа освободившихся помещений. Они расположены в самых разных частях города: в центре, возле станций метрополитена, в удаленных частях спальных районов. Это как небольшие площади 50-100 кв. м, так и более крупные помещения по 200-500 кв. м. Большинство помещений продолжают пустовать, так как их собственники пока не готовы идти на снижение арендных ставок и ожидают арендаторов, готовых платить на уровне выше рыночного, как это делали игровики. Операторы игровых клубов и электронных лотерей предлагали ставки на 30-40% выше среднерыночных. «Но есть основания полагать, что уже во II квартале ставки на эти помещения вернутся на среднерыночный уровень», – говорит Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Аппетиты растут
Аналогично периоду семилетней давности вслед за сворачиванием деятельности игровых операторов происходит повышение активности банковских структур. В результате очередного витка банки вновь возвращаются на рынок. Но в отличие от ситуации докризисных лет сегодня рынок более цивилизован. Собственники помещений понимают, какие требования к помещениям предъявляют банки, и осознают, что это стабильный арендатор, который способен платить высокую ставку. Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, отмечает, что в основном банки заинтересованы в покупке недвижимости. Аренда рассматривается на срок не менее 5 лет. Размер запрашиваемой площади колеблется в пределах 100-400 кв. м. Объект должен находиться на первой линии домов, в местах с активным пешеходным трафиком. Наибольшим спросом пользуются предложения в центре Петербурга либо в спальных районах вблизи станций метро.
По-прежнему активны заведения общепита. Отдельные улицы, где ранее этот сегмент не был широко представлен, значительно пополнились за первые пять месяцев 2011 года новыми заведениями питания. Среди них – Ленинский и Московский проспекты. Это связано с тем, что в центре города ликвидное предложение ограничено, в центре Петербурга осталось крайне мало площадей, соответствующих техническим требованиям общепита, если они и появляются, то уровень арендных ставок слишком высок для ведения рентабельного бизнеса.
«Планы расширения реализуют сети фастфуда как федеральные, так и международные. Некоторые, как, например, австралийская Country Chicken, выходят на рынок в России впервые», – говорит господин Пикалев.
Александр Захаров, директор по коммерческой недвижимости АН «Итака», замечает, что с наступлением теплого сезона в общепите все популярнее становятся летние террасы. «И можно отметить, что в этом году летние террасы стали оборудоваться гораздо грамотнее, чем ранее, а именно с учетом непредсказуемости погоды в Санкт-Петербурге», – говорит он.
Продуктовые ритейлеры также продолжают свою экспансию, заявки от них поступают на все районы Петербурга, но они вплотную столкнулись с дефицитом подходящих помещений, особенно крупного формата, свыше 500 кв. м. Продуктовым сетям, в том числе «Магниту» и «Полушке», приходится работать на отложенную перспективу. К примеру, арендовать площади в новостройках, без ремонта или на стадии незавершенного строительства. При этом им приходится ожидать оформления права собственности нередко в течение нескольких месяцев.
Гиганты влияют на мелочь
Открытие в конце 2010 года ТРЦ «Галерея» оказало свое влияние на рынок стрит-ритейла в центре Петербурга. «Многие одежные операторы, открывшие магазины в торговом комплексе, уже не заинтересованы в аренде встроенных помещений на Невском», – отмечает госпожа Рева. На участке от площади Восстания до набережной Фонтанки открываются преимущественно заведения общепита, одежные ритейлеры предпочитают участок за Фонтанкой. Освобождаются площади и на ликвидном участке Садовой улицы, рядом с Сенной площадью. Экспозиция этих объектов увеличилась до нескольких месяцев, поскольку открытие ТРЦ «Галерея» спровоцировало отток арендаторов, в то время как арендные ставки здесь остаются высокими.
В целом по Петербургу по сравнению с концом 2010 года рост арендных ставок составил не менее 10-15%. «Ставки аренды пока еще не вернулись на докризисный уровень, но могут достичь его осенью или к концу 2011 года», – прогнозируют в ASTERA. Наибольший рост арендных ставок наблюдался на помещения вблизи следующих станций метрополитена: «Сенная площадь», «Владимирская», «Площадь Восстания», «Парк Победы», «Гражданский проспект» – и составил от 25 до 33%.
Открытие новых станций метрополитена будет приводить к росту арендных ставок на близлежащих улицах. После открытия станции метрополитена «Обводный канал» на углу Лиговского проспекта и Обводного канала рост арендных ставок на торговые помещения на прилегающем участке Лиговского проспекта составил до 20%. Сегодня средняя ставка на встроенные помещения составляет 4 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.
Существенный рост арендных ставок ожидается на торговые помещения улиц Малой Морской, Большой Морской и Невского проспекта после открытия станции метро «Адмиралтейская» в Кирпичном переулке в 2012 году. Ставки вырастут не менее чем на 20%. «Если раньше этот отрезок Невского проспекта был достаточно спокойным с точки зрения ротации арендаторов, то после открытия станции метро активные ротации произойдут обязательно. Арендные ставки сравняются с уровнем наиболее ликвидного отрезка Невского проспекта, который на сегодняшний день заканчивается у набережной реки Мойки. За счет интенсивного туристического потока размер арендных ставок на этом участке может составить до 600 EUR за 1 кв. м в месяц», – уверена госпожа Рева.
Ждут поворота
Активизация игроков на рынке уже привела к дефициту качественного предложения в самых востребованных торговых коридорах, что отразилось на арендных ставках. Участники рынка полагают, что 2011 год может стать переломным на рынке аренды стрит-ритейла. Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, уверен: «В течение 2011 года мы ожидаем постепенный переход к рынку арендодателя. Более жесткими станут условия аренды, включая сокращение арендных каникул. Однако рост ставок не будет резким и составит в среднем 10-12% в год. Из-за отсутствия предложения подходящих помещений стрит-ритейла часть арендаторов уже сегодня рассматривает их замену помещениями в ТРК. Что касается инвестиций, то мы ожидаем активизации на рынке иностранных компаний, которые в прошлом году предпочитали пристально наблюдать за развитием ситуации и анализировать потенциально интересные предложения».
Мнение:
Марина Федорова, директор департамента стрит-ритейла NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– На рынке стрит-ритейла появляется минимальное количество новых марок. Наиболее популярными «коридорами» по-прежнему является Невский и Литейный проспекты. Наиболее активными среди арендаторов являются представители общепита, но при этом доля продуктового ритейла не снижается, а продолжает увеличиваться.
Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg:
– Самой крупной сделкой в люксовом стрит-ритейле стала продажа холдингом RBI галереи бутиков Esfera (общая площадь – 2100 кв. м) сети мультибрендовых бутиков Babochka. По оценкам аналитиков, сумма сделки могла составить приблизительно 10 млн USD.
