Коммерческая недвижимость Самары недополучила из-за кризиса около 550000 кв. м обещанных площадей. Но о дефиците метров сейчас никто не говорит, за клиентов идет конкурентная борьба. Год этой борьбы снизил цены на офисы и торговые объекты в среднем на 30%. В следующем году падение ставок аренды может продолжиться, прогнозируют опрошенные «Ведомостями» брокеры.
По разным оценкам, в 2009-2012 гг. в Самаре должно было быть введено от 700000 до 936000 кв. м торговой недвижимости и еще около 150000 кв. м офисной. Но в кризис офисы класса А стали не нужны, а сегмент торговых комплексов даже близко не подошел к рекорду 2007 г., когда на рынок вышел крупнейший в Самаре ТРЦ «Космопорт» (127000 кв. м). Полностью за прошедший год в Самаре не открылся ни один торговый центр.
Иски арендаторов
Самарский рынок офисной недвижимости считается одним из самых развитых в Поволжье, говорит управляющий партнер London Consulting Management Company Дмитрий Золин. Сейчас, в кризис, он чувствует себя гораздо увереннее, чем, например, в соседнем Тольятти, отмечает он. По мнению Золина, причина в том, что деловая жизнь Самары не зависит от градообразующего предприятия, остановка которого приводит к параличу бизнес-активности. Однако ряд крупных офисных объектов был заморожен еще в самом начале кризиса, отмечает эксперт.
За последний год были отодвинуты сроки реализации по нескольким проектам класса А общей площадью 117000 кв. м, конкретизирует директор Поволжского центра развития Валерий Лобанов. Среди этих объектов оба эксперта называют ТОЦ «Самара Сити» (общая площадь — около 100000 кв. м, ГК «Уран»). Заморожен на стадии проекта офисный центр «Портал-Plaza» (11000 кв. м, СК «Портал»).
А строительство двух крупных бизнес-центров общей площадью 32000 кв. м (БЦ на ул. Аврора от ГК «Берег» и БЦ «Газпром Трансгаз Самара» в районе «Постников овраг») даже было остановлено на финальной стадии, отмечает Лобанов. Правда, этой осенью подрядчик БЦ «Газпром Трансгаз Самара» — компания «Волгатрансстрой» продолжила реализацию объекта, отмечает он. «Мы вернулись к работам после возобновления финансирования строительства», — подтвердила пресс-секретарь «Волгатрансстроя» Ольга Мастерова, отметив, что работы ведутся «в соответствии с графиком финансирования заказчиком».
В сегменте торговой недвижимости размороженных в течение года проектов не было. Девелоперы остановили те проекты, которые находились в основном «на уровне площадки или бумажной стадии», говорит Лобанов.
По данным Knight Frank, в Самаре функционирует 22 ТЦ площадью более 680000 кв. м. К числу качественных аналитики относят восемь (на 440000 кв. м). В 2008 г. рынок недосчитался заявленных объектов на 340000 кв. м, подсчитали эксперты.
Впрочем, по мнению директора по маркетингу СК «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, торговых центров в Самаре вполне достаточно, «конкуренция на рынке начала ощущаться еще до кризиса». Покупательская способность жителей города падает. По данным Самарастата, в январе — сентябре этого года товарооборот в области снизился почти на 15% до 280,441 млрд руб. (в 2008 г. он вырос на 10% до 387,2 млрд руб.).
Заместитель гендиректора компании «Рубин» (ТРК «Вива Лэнд», 68000 кв. м) Юлия Соколовская говорит, что из запланированных проектов в этом году открылись только ТЦ «Мост» (где в ноябре на 12000 кв. м начал работать гипермаркет товаров для дома Kika) и четыре этажа «Вива Лэнда». Все остальные заявленные объекты остаются на стадии проекта или котлована, отмечает Соколовская.
По мнению Лобанова, скорее всего не выйдут на рынок в первоначально спроектированном до кризиса виде вторая очередь ТРК «Мегасити» (около 20000 кв. м, «Виктор и Кº»), ТРК «Планета» (120000 кв. м, «РосЕвроДевелопмент»), ТРЦ на 133000 кв. м на территории завода «Волгакабель» (X5 Development), ТРЦ «Синема-сити» (33000 кв. м, ООО «Синема», входит в ГК GSH), ТРК Brand Hall (61000 кв. м, ГК «Берег»), ТРК на ул. Физкультурной (57000 кв. м, РТМ). Общая площадь этих проектов превышает 413000 кв. м — правда, около половины приходится на долю двух: ТРК «Планета» и ТРЦ на территории завода «Волгакабель».
Источник в Х5 Development утверждает, что проект на «Волгакабеле» «отложили до лучших времен», но он будет реализован. А вот РТМ выставила проект на продажу еще в начале года, но покупателя пока не нашла. В Самарском областном арбитражном суде рассматриваются уже три иска о взыскании почти 8 млн руб. с «РТМ-Самара» от его несостоявшихся арендаторов («Евродома», «Инженер-Маркета», «Самара-Декор-Строя»).
Разочарование года
Открытие семейного мегамагазина «Мега-Самара» (130000 кв. м), которое самарцы ждут уже второй год, опять откладывается. Компания IKEA с октября 2007 г. переносила официальное открытие с десяток раз — из-за отсутствия разрешения на эксплуатацию объекта. В этом году после июньского заявления президента IKEA Андерса Дальвига об ограничении развития шведской компании в России из-за проблем в Самаре к решению вопроса подключились областные власти, а объект лично посетил замминистра экономразвития РФ Станислав Воскресенский.
Тогда, по словам губернатора Владимира Артякова, выяснилось, что у самарской «Меги» есть «недостатки». В течение лета шведы собирались устранить нарушения, а областные власти обещали способствовать разрешению проблем до первой декады декабря. В октябре пресс-служба областного правительства сообщила, что сроки соглашения сорваны — по вине IKEA, которая предоставила документы на месяц позже оговоренного срока. Это признал и новый руководитель проекта «Мега-Самара» Стаф Ландерс. В ноябре якорный арендатор — компания «Детский мир» заявила, что не будет продлять контракт с ТЦ, а подыщет для своего магазина другую площадку в Самаре. Директор по недвижимости «ИКЕА Россия и СНГ» Стефан Гросс сообщил, что сроки открытия ТЦ «Мега-Самара» не определены, но проект остается для компании приоритетным.
В борьбе за клиента
Все коммерческие объекты испытали в этом году серьезные проблемы со сдачей в аренду площадей, говорит Вячеслав Рандаев. В течение года, по его словам, все без исключения арендодатели шли на любые уступки для удержания клиентов: снижение ставок, бесплатный ремонт, учет коммунальных и эксплуатационных расходов в ставке аренды и т.д.
Особенно трудно приходится новым объектам. Доля вакантных площадей в них достигает 60%, отмечает Золин. Так, в проекте «Эл-Траста» ТОЦ «Вертикаль» (42000 кв. м) торговые площади заполнены на 70%, а офисные — всего на 50%, отмечает Рандаев. Комплекс планируется к открытию в первой половине 2010 г.
Количество вакантных площадей в ТЦ «Ипподром» (30000 кв. м, X5 Development) в X5 назвать отказались. Открытие готовится в I квартале 2010 г., «сейчас идет формирование пула арендаторов», отметил источник в X5 Development. Летом руководитель поволжского филиала X5 Retail Group Владимир Рыжков говорил «Ведомостям», что пул сформирован уже на 70% и «проблем с привлечением новых клиентов у компании нет».
По словам Соколовской, ТК «Вива Лэнд» «решил все вопросы с арендаторами». Его открытие состоится в феврале 2010 г. На сколько процентов заполнен ТЦ, она оценить затруднилась. Но сейчас на 1-м этаже работают гипермаркет «Карусель», операторы сотовой связи, бутики ювелирных изделий, beauty-магазины («Рив Гош» и «Л’Этуаль» и др.), на 2-м — магазин «Наша мама», на 3-м — гипермаркет обуви «Палатин» и на цокольном — «Эльдорадо», отметила Соколовская.
В действующих торговых центрах средний уровень вакантных площадей составляет 12%, в бизнес-центрах — 16%, говорит Лобанов. По словам Золина, в сегменте офисов существенно увеличилось количество свободных площадей в действующих не первый год качественных объектах (до 25-30% в классе В). Он объясняет это тем, что многие арендаторы предпочли переехать в более дешевые офисы. А собственники, столкнувшись с оттоком клиентов, готовы идти на переговоры и предлагать дополнительные скидки.
Ставки вниз
Рандаев признает, что сейчас расценки в ТОЦ «Вертикаль» на 30-35% ниже докризисных (в среднем 500-750 руб. за 1 кв. м в месяц). По Самаре месячные ставки держатся на уровне 350-800 руб. за 1 кв. м, говорит Золин. А, например, СК «Портал» на своем сайте предлагает офисные помещения по 300 руб. за 1 кв. м (в офисном центре на ул. Уральской).
Падение цены на 28-30% затронуло офисы классов В и С, подтверждает Лобанов. Наименьшей ценовой коррекции подверглись объекты класса С- (без общего управления и наличия множества собственников), где снижение цены с начала года составило всего 4%, говорит он. Средняя цена аренды по бизнес-центрам снизилась на 19% (с 709 руб. за 1 кв. м в месяц до 593 руб.), подсчитал эксперт.
Средние ставки в торговых центрах упали в мае — ноябре на 10% — до 589 руб. за 1 кв. м в месяц, отмечает Лобанов. По его оценке, в меньшей степени подешевели крупноформатные объекты (МК «Московский», «Вива Лэнд», «Космопорт», «Парк Хаус», «Русь-на-Волге», «Мега-Сити»).
Прогноз от шведов
По мнению Лобанова, прогноз развития торговой недвижимости в Самаре зависит от того, будет введена в эксплуатацию «Мега-Самара» или нет. Когда центр откроется, это существенным образом перераспределит покупательские потоки в городе. Этот big-box заберет на себя большую часть покупателей у других торгцентров выходного дня. Это повлечет новую волну «пересадки» ритейла и новое снижение ставок аренды, рассуждает Лобанов. Еще один глобальный проект собирается вывести на рынок компания Виктора Суркова «Виктор и Ко». Сурков собирается построить самый большой молл в Самаре площадью 216000 кв. м. В пресс-службе компании о сроках строительства говорить отказались.
