В 2011 г. склады переедут в Московскую область

Определяющими чертами рынка складской недвижимости Москвы и Московского региона в 2010 г. стало значительное падение доли свободных площадей c 12% в начале года до 4% в конце 2010 г. К такому выводу пришли аналитики компании S.A.Ricci / King Sturge, которые  провели исследование рынка складской недвижимости Московского региона. Также, по их данным, в 2010 г. наблюдался рост количества арендованных и купленных площадей (в этом году их объем составил более 1,1 млн. кв.м, что на 30% больше,чем годом ранее), уменьшение объема ввода складских площадей в эксплуатацию (в течение года всего введено в порядка 375 000 кв. м, что на 57% ниже 870 000 кв. м введенных в 2009 г.),восстановление интереса банков к кредитованию складской недвижимости. По данным S.A.Ricci / King Sturge, текущий уровень арендных ставок на помещения класса «А» составляет $120 кв. м/год, без НДС, что соответствует росту на 9% по сравнению с уровнем ставок 2009 г. в размере $120 кв. м/год.

Общее предложение существующих складских площадей в Москве и Московском регионе по итогам 2010 г. превысило 6,2 млн. кв. м (или 0,36 кв. м на человека) что, однако, меньше, чем в среднем по крупнейшим Европейским столицам (более 1 кв. м на человека), подсчитали в S.A.Ricci / King Sturge.

«Все проекты, введенные в эксплуатацию в 2010 г., были начаты в 2008-2009 гг. Новых строительных проектов в 2010 г. заявлено не было, но в силу очевидного оживления спроса, был разморожен ряд старых проектов», — подчеркивают в S.A.Ricci / King Sturge.

Также они добавляют, что в течение 2010 г., банковское проектное финансирование строительства было по-прежнему практически недоступно, а существующих инвесторов не устраивала доходность и сроки окупаемости складской недвижимости. «Однако ряд банков совместно с девелоперами уже активно рассматривают возможность привлечения проектного финансирования в начале 2011 г.», — отмечают в S.A.Ricci / King Sturge.

С конца 2009 г. на рынке складской и индустриальной недвижимости наблюдается тенденция к активному оживлению спроса. К концу 2010 г. общий объем сделок аренды и купли-продажи значительно превысил 1 млн. кв. м, — подсчитали аналитики S.A.Ricci / King Sturge.

Некоторые сделки в 2010 г.

Аналитики S.A.Ricci / King Sturge полагают, что несмотря на рост размеров сделки, в течение 1-3 квартала 2010 г. структура спроса сдвинулась в сторону более маленьких площадей по сравнению с 2008 г.

Наиболее востребованными направлениями остались южное (Симферопольское и Каширское шоссе) и северное (Ленинградское шоссе), Северо-западное (Новорижское, Киевское шоссе). «Эти направления исторически связаны с наиболее крупными грузопотоками в Московском регионе», — объясняют аналитики.

«Начиная с конца 2009 г. доля свободных площадей начала заметно снижаться и на конец 2010 г. составляет 4%», — рассказали в S.A.Ricci / King Sturge. Это в первую очередь связано с отсутствием новых проектов и продолжающимся ростом спроса со стороны арендаторов. Уже на начало 4 кв. 2010 г. наблюдается нехватка качественных помещений по наиболее востребованным направлениям, — объясняют аналитики.

Так же наблюдается положительный тренд в росте ставок аренды, который по итогам года составил 9%. Текущий уровень арендных ставок на помещения класса «А» составляет $120 кв. м/год, без НДС, что соответствует росту на 9% по сравнению с уровнем ставок 2009 г. в размере $120 кв. м/год

По мнению аналитиков S.A.Ricci / King Sturge, в 2011 г. следует ждать продолжения падения доли свободных площадей. «В силу значительного оживления спроса в 4 кв. 2010 г. и полной сдаче в аренду многих крупных проектов Московского региона (Крекшино, ТЛК «Томилино», Trilogy и других), мы предполагаем, что доля вакантных площадей по рынку снизиться еще сильнее», — считают специалисты. Это может привести к росту арендных ставок, 2011 г. рост ставок аренды может составить 10%.

В связи с изменениями политики правительства Москвы многие логистические и дистрибьюторские компании переедут за пределы Москвы, что еще более подстегнет рост ставок аренды, — прогнозируют в S.A.Ricci / King Sturge.