Торгово-развлекательные центры ждут своих арендаторов
В 2009 году сложная экономическая обстановка отразилась и на рынке торговой недвижимости. Хотя колебания ставок аренды и стоимости помещений в целом были выше, чем на рынке офисных помещений, торговая недвижимость быстрее восстанавливает свои позиции. Правда, о докризисных ценах и ставках приходится только мечтать.
Неблагоприятная экономическая ситуация в стране повлияла на развитие рынка торговой недвижимости и стала катализатором для резкой дифференциации торговых центров на успешные и неуспешные. "Если говорить о неуспешных — видимо, их еще ждет тяжелое будущее, в том числе связанное с местоположением и транспортной доступностью, подбором арендаторов и способностью управлять такими объектами. Что касается успешных торговых центров, то спрос на торговые площади в них увеличивается, — говорит заместитель генерального директора "ПАТЕРО Девелопмент" Андрей Любимов. — Нужно признать, что где-то со второй половины августа 2009 года спрос на торговую недвижимость в значительной степени оживился. Арендаторы наконец-то поняли, что, скорее всего, уже не будет дальнейшей девальвации рубля, они увидели, что международные рынки вышли из ситуации, когда экономика достигла своего дна, из положения рецессии, и начали планомерно расти вверх, соответственно и российский бизнес постепенно начал оживать".
В Москве сейчас продолжается строительство достаточно большого числа торговых центров. Так, по данным директора по развитию бизнеса компании "ХСГ Цандер РУС" Сергея Кирсанова, в 2009 году были введены в эксплуатацию несколько современных торговых центров ("Метрополис", "Мегаполис", "Золотой Вавилон Ростокино"). В то же время сроки сдачи многих торговых объектов переносятся с 2009 на 2010 год, и подобное перенесение уже стало неким трендом.
Проблема доверия
Изменившаяся среда диктует и изменения условий сотрудничества "арендатор-арендодатель". И тем, и другим придется потуже затянуть пояса.
"Ритейлеры, арендующие помещения в успешных центрах, говорят о том, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года их товарообороты в рублевых исчислениях выросли на 10-20%. С учетом девальвации рубля (около 25%)выходит, что ритейлеры потеряли на кризисе около 5-10% товарооборота. Это может служить фактором для девелоперов пойти им навстречу и компенсировать их потери, но в успешных торговых центрах, — подчеркивает Андрей Любимов. — Мы считаем, что, пока страна будет выходить из кризиса, то есть на ближайший год как минимум, необходимо предоставлять арендаторам чуть большие скидки — около 15-20% в успешных торговых центрах".
По словам эксперта, одновременно с предоставлением скидок следует рассматривать параллельное введение ставки, зависящей от товарооборота каждого арендатора. Раньше самой большой проблемой, связанной с введением таких ставок, была проблема доверия между арендодателями и арендаторами, а именно возможность получения адекватного отчета по объему продаж арендаторов. Сейчас ситуация меняется. "Нами разработана специальная система — логгеры, которые позволяют в режиме реального времени контролировать на каждой кассе арендатора его товарооборот. Оптимальное соотношение предоставляемых арендаторам скидок с фиксированной ставки арендной платы и введение процента с товарооборота должно создать прочную основу для дальнейшего развития арендных отношений в наши дни", — уверен Любимов.
Торговая недвижимость реагировала на изменение экономической ситуации более остро, чем офисная. "В первую очередь снижение — а еще лучше сказать: падение — ставок было отмечено в основных торговых коридорах, где ставки арендной платы и стоимость помещений были высоки, там ставки упали в четыре раза. Приблизительно такая же картина наблюдалась с ценами на торговую недвижимость, — объясняет генеральный директор компании Rowgroup Марат Манасян. — Основной коррекции подверглись ставки и стоимости street retail, но и качественные торговые площади также не избежали коррекции. Снижение общей массы заработной платы населения спровоцировало большое количество переговоров между арендаторами и собственниками недвижимости, в ходе которых арендаторы в большинстве случаев добивались снижения текущей ставки арендной платы, мотивируя это резким уменьшением товарооборота и снижением прибыли торговых точек".
Степени востребованности
В течение года в сегменте торговой недвижимости происходили те же изменения, что и в офисной и складской недвижимости: ориентация на покупателя и арендатора, снижение арендных ставок и продажной цены 1 кв.м. Наиболее востребованными были отдельные магазины площадью 140-200 кв.м в спальных районах. А вот для торгово-развлекательных центров 2009 год оказался провальным: в течение года из них "утекло" около 25-30% арендаторов, подсчитали в компании "Антер".
"Востребованы были те успешные торговые центры, которые позволяют удовлетворять покупателям потребности как в шопинге, так и в развлечениях, отдыхе. Эту новую тенденцию уже показали "МЕГИ", которые собирают в среднем около 80 тыс. человек в день, ТРЦ "Европейский". Наш объект "Золотой Вавилон" находится в черте города, в нем все наши арендаторы сосредоточены под одной крышей, плюс имеют значение его величина и выгодное расположение парковки — все эти факторы позволят стать "Золотому Вавилону" в "Ростокино" очень успешным и востребованным торговым центром", — считает Андрей Любимов.
Конечно, наиболее востребованным оказался street retail — в течение 2009 года были выставлены на продажу и нашли своего покупателя многие уникальные объекты. Причем стоимость продажи отличалась от докризисной в 2-3 раза. "На фоне общей массы предложений на рынке эти объекты выглядели дорого, но здесь необходимо отметить, что речь идет о помещениях, которые продаются только в кризисные времена. В состоянии нормального рынка обычно собственники не продают помещения — например, на первой линии Тверской улицы, если только не испытывает крайнюю степень нужды в средствах", — отмечает Марат Манасян.
Сегодня рынок торговой недвижимости потихоньку оживает, он восстановится быстрее всего, поскольку наиболее близок к получению прямого дохода от деятельности компании. Еще рано говорить о восстановлении как таковом, скорее всего 2010 год будет годом стабилизации ситуации и более стабильным с точки зрения резких колебаний рынка. Тем не менее много будет зависеть от уровня заработных плат населения и стоимости валют, поскольку торговые операторы напрямую зависят от этих показателей.
Смена векторов
Рынок складской недвижимости в течение года "просел" наполовину — арендные ставки сократились более чем вдвое. Особенно сильно это отразилось на помещениях, расположенных в ближайшем Подмосковье на удалении 10-50 км от МКАД. На них упал спрос, и соответственно сократились и ставки аренды.
По данным компании "Антер", наименее востребованными оказались склады на востоке, юго-востоке Подмосковья (Горьковское, Щелковское, Новорязанское направления). А ведь это именно те направления, на которые в 2007-2008 годах появился устойчивый спрос. В первую очередь из-за существенного выигрыша в цене по сравнению с традиционно востребованными юго-западным и северным направлениями.
Если рассматривать структуру спроса, то, по словам директора по развитию бизнеса компании "ХСГ Цандер РУС" Сергея Кирсанова, спрос прежде всего упал на логистические объекты класса А. Наиболее востребованными оказались низкокачественные объекты С и D класса. При этом эксперт отмечает тенденцию оттока арендаторов из дорогих складских помещений с целью оптимизации расходов. По его словам, на данный момент рынок складской недвижимости застыл в стадии ожидания. "В начале 2010 года можно прогнозировать дальнейшее снижение арендных ставок, вызванное желанием собственников не потерять арендаторов, а также рост вторичного рынка качественных складов. Доля вакантных площадей будет постепенно снижаться", — считает Сергей Кирсанов.
