Девелоперы складской недвижимости массово размораживают остановленные в кризис проекты и запускают новые. По итогам года в Москове и Московской области будет построено почти в два раза больше складов, чем в 2010 году,— почти 600 тыс. кв. м.
По данным Colliers International, общий объем рынка складской недвижимости Московского региона на июль 2011 года составлял 7,36 млн кв. м. На пике рынка, в 2007-2008 годах, ставки аренды составляли $130-140 за 1 кв. м в год, а ежегодно девелоперы вводили в эксплуатацию 650-800 тыс. кв. м складской недвижимости. Но уже в конце 2008 года ставки начали снижаться и к середине 2009 года упали до $90-105 за 1 кв. м, а уровень вакантных площадей вырос с 1-3% до 19-25%. Как отмечает заместитель директора отдела складских помещений Jones Lang LaSalle Антон Алябьев, в новых складских комплексах тогда пустовало до 50% помещений, а в наименее удачных проектах уровень вакансий мог достигать и 90%.
Столь резкое снижение спроса сказалось на объемах строительства. Если в 2009 году, когда в строй вводились начатые до кризиса проекты, было построено, по данным Astera/BNP Paribas, 720 тыс. кв. м новых складов, то в 2010-м этот показатель упал до 370 тыс. кв. м. "Девелоперы массово начали замораживать стройки в 2009 году, поскольку возводить новые объекты при тех ставках стало невыгодно",— поясняет управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец.
Восстановление рынка складской недвижимости началось осенью 2010 года. По итогам прошлого года, по данным Cushman & Wakefield, объем поглощения складских площадей (количество купленных и арендованных помещений) составил 727 тыс. кв. м, что почти в два раза выше объемов нового строительства. При этом большая часть сделок пришлась на второе полугодие. Но окончательно рынок восстановился лишь в первом полугодии 2011 года. По данным Jones Lang LaSalle, объем поглощений складов только в первом полугодии составил 762 тыс. кв. м, а объемы ввода новых площадей — лишь 165 тыс. кв. м (всего по итогам 2011 года будет построено 450-600 тыс. кв. м складов). Самой крупной сделкой на рынке стала аренда X5 Retail Group 75 тыс. кв. м в логопарке "Ногинск" (девелопер — Raven Russia). Дефицит предложения качественных складов уже привел к росту ставок аренды, которые по итогам первого полугодия увеличились до $130 за 1 кв. м в год против $110-115 в январе 2011-го. Уровень же вакантных площадей в складах класса А с начала года снизился до 2%, а в классе В — до 10,3%, говорит директор департамента аналитики Colliers International Татьяна Калюжнова.
Рост ставок и дефицит предложения позволили девелоперам разморозить стройки и начать новые проекты. Так, компания Ghelamco анонсировала строительство логистического парка "Дмитров" (300 тыс. кв. м) на Дмитровском шоссе, MLP начала строительство второй очереди "MLP-Подольск" (80 тыс. кв. м), Giffels заявила о планах строительства второй очереди складского комплекса "Южные врата" (60 тыс. кв. м), а Raven Russia приступила к реализации второй фазы логопарка "Климовск" (около 55 тыс. кв. м). Впрочем, все эти проекты будут введены в эксплуатацию не ранее середины 2012 года, поэтому в ближайшее время на рынке будет ощущаться дефицит готовых складских площадей, отмечают Михаил Гец и Антон Алябьев. По прогнозу Татьяны Калюжновой, ставки аренды до конца года могут вырасти еще на 10% и достигнуть $140 за 1 кв. м уже к осени 2011-го.
