Впервые о реконцепции торгово-развлекательных комплексов девелоперы заговорили в кризис, когда недостатки ТРК, построенных в период колоссального роста рынка, стали очевидны. Однако реальные примеры появились только в последние два-три года прочем, количество реконцепций в ближайшее время будет только нарастать: стандартный срок жизни торгового центра в рамках изначальной концепции, по мнению экспертов, составляет пять-семь лет.
Спрос на подобные проекты также будет увеличиваться, поскольку смена концепции позволяет оживить интерес к объекту и в конечном итоге приводит к увеличению доходности. Проводя реконцепцию, девелоперы рассчитывают как минимум на 30-процентное увеличение доходности.
Признаки упадка
В начале 2000-х годов неизбалованные российские потребители начали входить во вкус шопинга. Наметился потребительский бум, повлекший за собой и бурное развитие рынка торговой недвижимости. Так, с 2000-го по 2012 год совокупный объем торговых площадей в Петербурге увеличился более чем на 1500% – со 150 тыс. до 3 млн кв. м. Причем Петербург по объемам торговых площадей на душу населения занимает лидирующие позиции в стране.
Однако рост не может быть бесконечным. В практике девелопмента есть понятие жизненного цикла объекта: сначала стареет интерьер, затем – инженерные системы, возможно, фасад или кровля. При этом сами конструкции рассчитаны обычно на десятки лет, а реально могут служить и сотни.
Пример тому – исторические здания Петербурга. Поэтому срок жизни любого объекта определяется не физическими параметрами, а устареванием концепции, что означает ее несоответствие современным потребностям целевой группы населения. "Главный признак устаревшей концепции – это низкий либо нестабильный операционный доход. Низкий доход имеют проекты с плохой заполняемостью, несмот-ря на большие скидки на аренду помещений (иногда в неуспешных ТРК скидки на аренду достигают 50% и более).
Для ТРК с нестабильным операционным доходом характерны высокая ротация арендаторов и стойкая тенденция к снижению ставок аренды из года в год", – объясняет директор департамента торговой недвижимости компании "Colliers International Санкт-Петербург" Анна Никандрова.
Торговые комплексы с неудачной или неактуальной концепцией проигрывают борьбу за арендатора, что влечет цепную реакцию: ритейлер покидает объект, следовательно, снижается поток покупателей, это отражается на других арендаторах и может повлиять на их решение о продлении договора аренды в комплексе. При этом у собственника снижается доход от арендных платежей и возрастают расходы на маркетинг объекта, так как нужно поддерживать привлекательность комплекса в глазах покупателей. "Для многих таких объектов реконцепция может стать спасательным кругом", – уверен председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.
Сейчас рынок ТРК переживает переходный период. Конкуренция между торговыми центрами переходит с количественного уровня на качественный, а покупатели становятся все требовательнее и избирательнее и отдают предпочтение удобным проектам с современным составом арендаторов. У ТРК, оставшихся в аутсайдерах, поток посетителей резко снижается, а арендаторы переезжают в более привлекательные проекты. Примеров достаточно. Открылся "Сити молл" возле станции метро "Пионерская" – проблемы с арендаторами и посетителями стали испытывать окружающие комплексы.
Когда менять, как менять
Момент проведения реконструкции или реконцепции, по мнению аналитиков, для каждого объекта определяется индивидуально. Но реконцепция торгового центра должна проводиться не реже чем раз в пять лет. Иногда она заключается только в смене арендаторов и изменении внутренних перегородок, а иногда нужны комплексная реконструкция и усовершенствование объекта.
У многих качественных объектов, построенных в последние два-три года, реконцепция внесена в план развития. Но в ряде уже закрытых на реконструкцию ТРК, которые строились на заре рынка коммерческой недвижимости, концепция часто отсутствовала в принципе, поэтому и их моральное устаревание происходило быстрее. "К сожалению, далеко не все объекты, выходящие на рынок, даже новые, могут похвастаться качественной концепцией.
В частности, у компании “Адамант“, исторического лидера рынка, до сих пор встречаются новые проекты с плохой внутренней логистикой и другими недостатками. Тем не менее они частично компенсируются удачным расположением", – говорит руководитель направления консалтинга компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Леонид Захаров.
По мнению директора отдела аналитики компании Knight Frank Russia & CIS Ольги Ясько, в Петербурге много торговых центров, которым в скором времени может потребоваться редевелопмент. В первую очередь это касается целого ряда небольших объектов, расположенных у станций метро и построенных более десяти лет назад.
Чтобы быть успешными, сегодня им зачастую требуются увеличение площади, обновление фасадов, изменение внутренних планировок. По мере выхода на рынок новых торговых центров такие объекты будут все острее ощущать конкуренцию. По оценкам экспертов, в немедленной реконцепции нуждаются более 1 млн кв. м торговых площадей Петербурга.
Рынок торговой недвижимости – живой и меняющийся. Поэтому наиболее удачные проекты должны трансформироваться постепенно и почти незаметно. Хорошие объекты выходят на рынок изначально с правильной концепцией и пулом арендаторов, но их дальнейшая судьба во многом зависит от качества управления.
Так, по словам Леонида Захарова, знаковый для рынка Петербурга торговый центр "Галерея" имеет внушительный лист ожидания и может постепенно менять состав арендаторов, при этом ежегодно увеличивая арендные ставки. Но даже если объект изначально был удачным, естественный ход развития все равно рано или поздно продиктует необходимость реконцепции. Строительство новых жилых кварталов, появление новых транспортных магистралей, возведение нового, более современного и качественного объекта в непосредственной близости – вот факторы, которые создают предпосылки для реконцепции.
Fortовая реконструкция
Единственная компания, которая сразу делала ставку на реконцепцию ТРК, – Fort Group. Она достаточно поздно пришла на рынок коммерческой недвижимости Петербурга. Поняв, что хороших мест уже не осталось, компания выступила "санитаром леса", выкупив для начала два не самых удачных ТРК – "Грейт" около станции метро "Академическая" и торговый комплекс у станции метро "Рыбацкое".
"Грейт" был одним из первых проектов "Адаманта", поэтому сформулированная идеология мебельного открытого шоу-рума уже исчерпала себя в этой локации. Кроме того, торговый комплекс стали "поджимать" конкуренты – рядом появились еще два комплекса, рассчитанные на более широкий спектр покупателей. Видимо, все это, да и тот факт, что комплекс уже давно вернул средства, потраченные на его строительство, а желания заниматься реконцепцией у девелопера не было, привело к его продаже.
"В итоге было принято единственно правильное решение – обеспечить комплекс классической коммерческой концепцией, включающей развлекательную составляющую и способной удовлетворить существующий в этой локации спрос на широкий ассортимент товаров и услуг. Узкая однолинейная направленность прежнего центра не давала возможности “конвертировать” посетителей в покупателей. Между тем расположенная рядом станция метро ежедневно аккумулирует потоки из десятков тысяч человек", – рассказывает управляющий партнер Fort Group Максим Левченко.
В результате реконцепции в этом комплексе надстроен этаж, изменены внутренние планировочные решения, произведена замена устаревших инженерных систем, установлены современное освещение, эскалаторы, лифты. Общая площадь объекта увеличилась на 10%, а арендопригодная – за счет более эффективного использования площадей – на 30%.
Кроме того, трансформация мебельного центра в классический качественный ТРК потребовала, по сути, сдачи комплекса в аренду с нуля – остались только зарекомендовавшие себя якорные арендаторы "Кронверк Синема" и "Перекресток". За счет проведенных изменений чистый доход торгового центра увеличился в три раза – с 4 до 12 млн долларов в год.
Такими же удачными и продуманными на сегодняшний день выглядят проекты реконструкции объектов, которые достались Fort Group в результате сделки по приобретению компании "Макромир". Сегодня реконцепция существующих объектов – одно из ключевых направлений деятельности Fort Group.
Удачный опыт есть у компании Jensen Group, которая в 2012 году купила и достаточно удачно переформатировала построенную еще в 1990-е "Супер Сиву" на улице Савушкина. Новый комплекс начал действовать под названием Crossroads. Арендаторами первого этажа стали магазины и рестораны, на втором этаже разместились офисы.
По мнению президента Jensen Group Стивена Вейна, реконцепция – один из самых интересных сегментов рынка коммерческой недвижимости. К примеру, в конце прошлого года девелопер приобрел у группы "ПСН" торгово-офисный центр River House, который также ждут изменения.
"С момента ввода торгово-офисного комплекса River House прошло почти десять лет. За этот срок объекты коммерческой недвижимости обычно устаревают морально и физически. Принимая решение о покупке комплекса, мы оценили его высокий потенциал с точки зрения расположения и перспектив дальнейшего развития", – рассказал Стивен Вейн. Сейчас Jensen Group формирует еще один инвестфонд, средства которого будут пущены в том числе и на покупку проектов под редевелопмент.
Впрочем, есть настоящие черные дыры – комплексы, в которые жизнь вдохнуть пока не получается никаким способом. Так, уже несколько консультантов сломали зубы на "Космополисе", не прекращаются проблемы с посещаемостью "Северного молла". Ну и наконец, самый старый и самый крепкий орешек – универмаг "Фрунзенский".
"На сегодняшний день конкуренция на рынке торговой недвижимости слишком велика, поэтому выигрывают объекты исключительно за счет своей новизны и креативности", – заключила управляющий директор PM NAI Becar Наталья Скаландис. Все идет к тому, что число объектов, подвергнутых реконцепции, будет расти: конкуренция, однако.
