Вакантность в торговых центрах Московского региона по итогам года может вырасти до 15,5% на фоне большого объема ввода новых площадей. Открытие торговых центров в очередной раз совпало с кризисом: предложение свободных площадей на рынке в два раза превышает спрос.
Доля свободных площадей в торговых центрах Московского региона по итогам года может вырасти на 3 п. п. — до 15,5% по сравнению с показателем I квартала 2016 года, следует из предварительных подсчетов Knight Frank.
Наибольший объем свободных площадей зафиксирован в новых торговых центрах, расположенных далеко от станций метро или за пределами МКАД. Почти половина (44%) вакантных площадей на московском рынке сосредоточена в объектах, вышедших на рынок в 2015‒ 2016 годах. Всего в действующих ТЦ Москвы пустует около 800 тыс. кв. м, говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский.
Стройка в кризис
По данным Knight Frank, всего с начала года в Московском регионе девелоперы ввели в эксплуатацию девять торговых центров общей арендной площадью около 400 тыс. кв. м. До конца года ожидается ввод еще шести торговых комплексов общей площадью около 158 тыс. кв. м.
Аналитики объясняют такую активность застройщиков на фоне стагнации рынка сложившимся девелоперским циклом. По словам директора отдела исследований рынка CBRE Олеси Дзюбы, сегодня вводятся объекты, которые начинали строиться от трех до пяти лет назад, и уже во второй раз бум ввода приходится на кризис.
"Девелоперы еще не выработали какого-то понимания этого цикла и начинают строить на подъеме, когда все хорошо. И так получается, что они вводят торговые центры в кризис. Второй раз подряд это происходит", — говорит аналитик. По ее словам, через два года вводить будет нечего и тогда начнется подъем экономики и всего рынка недвижимости, в том числе торгового сегмента.
По мнению Дзюбы, предложение на рынке превышает спрос в два раза. "Рынок, наверное, переварил бы в два раза меньше. Достраивая торговый центр, девелопер рискует ввести его пустым на 70%", — рассуждает аналитик. По данным компании, средний уровень вакантных площадей в открывшихся торговых центрах Москвы в III квартале 2016 года составил 38%, в то время как для текущего рынка более типичным показателем для открытия является 60%.
Обуховский из Knight Frank говорит, что в 2017 году объем нового предложения будет существенно ниже. На фоне увеличения спроса со стороны ритейлеров он ожидает рост ставок аренды в IV квартале 2017 года.
ТЦ зовет в ресторан
В условиях кризиса владельцы торговых комплексов пытаются увеличить привлекательность своих объектов для покупателей, потенциальных арендаторов и инвесторов.
"Сегодня ТЦ начинают заниматься разработкой реконцепции своих объектов для привлечения покупателей и потенциальных инвесторов, расширяют ресторанную и развлекательную функцию. В основном корректируют концепцию, собственники проводят разные эксперименты с пулом арендаторов. Планировки тоже корректируется, но значительно реже", — говорит Обуховский. Он добавляет, что намечается редевелопмент крупных и давно работающих на рынке торговых центров.
Что касается инвесторов, то по словам Дзюбы из CBRE, возникает традиционная для кризиса ситуация: собственники хотят продать подороже, покупатели — купить подешевле. Комплексы, которые выставляются по справедливой цене, продаются быстро. "Сложился существенный дисбаланс между ожиданиями покупателей и продавцов. Разница достигает 20%", — резюмировала аналитик.
