Рынок торговой недвижимости постепенно выбирается из кризиса, однако пустующих площадей в столичных торговых центрах по-прежнему много. Проблем с привлечением арендаторов сегодня не имеют буквально несколько объектов в Москве.
Низкие показатели заполнения торговых центров (по сравнению с докризисным периодом) связаны со снижением активности торговых операторов и их возросшей избирательностью в отношении торговых центров. Как рассказал BFM.ru управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, раньше стратегия развития большинства операторов предполагала открытие большого числа торговых точек. Во время кризиса более важным показателем стала рентабельность каждой точки, а не их количество, поэтому ритейлеры детально рассматривают каждый проект. Сроки выхода проектов на рынок зачастую откладываются, поэтому они могут дожидаться открытия торгового центра и лишь потом арендуют там площадь, снижая таким образом свои риски.
«Новые торговые центры открываются заполненными наполовину, — отметила BFM.ru ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer Елена Просветова. — В 2009 году объекты, вводимые в Москве, в среднем были заполнены на 40–60%. В 2010-м данная тенденция продолжается, что вынуждает некоторые новые ТЦ открываться пофазно».
Не теряют арендаторов и не испытывают трудностей с привлечением новых только крупные, успешные торговые комплексы столицы, имеющие хорошую концепцию и выгодное местоположение. Речь идет о нескольких объектах в историческом центре города, а также о сложившейся так называемой «Большой пятерке», куда входят «Атриум», «Европейский», «Метрополис» и два московских ТЦ «Мега». В этот список можно также добавить открывшийся в июне на Каширском шоссе торгово-развлекательный комплекс «Вегас» — более 90% площадей в нем уже разобраны.
Все остальные объекты (особенно недавно открывшиеся) в большей или меньшей степени имеют затруднения. Причем, по словам руководителя департамента по работе с клиентами компании Astera Ольги Збруевой, проблемы с арендаторами есть и в ТЦ с неплохими характеристиками. «Большое количество вакантных мест в новых качественных центрах с хорошим местоположением (рядом со станциями метро, в зонах массовой жилой застройки, с хорошей визуальной, транспортной и пешеходной доступностью) и благоприятной конкурентной средой говорит, как правило, о неадекватной рынку арендной политике собственника, — отметила она. — Хорошая локация может компенсировать те или иные огрехи в концепции, технических характеристиках объекта. Но при этом очень важно, чтобы арендная политика комплекса строилась с учетом потенциала местоположения, конкурентной среды, ситуации на рынке, спроса со стороны арендаторов и со стороны посетителей. Если по одному или более из этих показателей объект «проседает», то это отражается на проценте вакантных площадей».
По данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», наиболее привлекательными для арендаторов и покупателей все еще остаются помещения площадью 50–250 кв. метров. Востребованность небольших торговых площадей ведет к тому, что арендные ставки на них растут более интенсивно, чем на площади среднего и большого формата, и в течение года такая тенденция еще будет сохраняться. Так, в Москве средняя арендная ставка на помещения до 100 кв. метров составляет 34,7 тысячи рублей за кв. метр в год, на помещения от 100 до 250 кв. метров — 25,7 тысячи рублей, на помещения площадью 250–500 кв. метров — 19,2 тысячи рублей. Помещения площадью более 500 кв. метров стоят в среднем 17,3 тысячи рублей за кв. метр в год.
Чтобы обеспечить заполнение торговых комплексов, владельцы соглашаются на предоставление скидок и выгодных условий аренды. Старший директор отдела торговой недвижимости компании Cushman&Wakefield Михаил Свердлов пояснил BFM.ru, что, как правило, собственники предлагают ступенчатую схему оплаты, когда на первый год аренды дается хороший дисконт, а потом ставка постепенно увеличивается. Распространена также схема смешанного арендного платежа: ставка плюс процент от оборота. Она и до кризиса использовалась довольно активно (например, одной из первых такую схему начала использовать та же «Мега»). Если речь идет о хорошем арендаторе с прогнозируемыми оборотами, то получение процента от них даже выгодно владельцу — иногда такие выплаты оказываются выше, чем фиксированная арендная ставка. «Сейчас в некоторых проектах арендная ставка как таковая и вовсе отсутствует, в качестве платы взимается только процент от оборота, — сообщил эксперт. — Но это практикуется уже в совсем неудачных торговых центрах, куда надо хоть как-то завлечь арендаторов».
Однако эксперты рынка оптимизма не теряют. По данным компании «МИЭЛЬ-коммерческая недвижимость», с начала 2010 года уровень вакантных площадей сократился на треть. «Если такая динамика сохранится, то уже к началу следующего года он может приблизиться к показателю 5%, что соответствует докризисному уровню и является нормой, — рассказал BFM.ru директор компании Юрий Тараненко. — Заполняемость новых ТЦ арендаторами — это просто дело времени. Однако и дефицита торговых площадей пока ждать рано».
В этом году также возобновилась практика заключения договоров аренды на стадии строительства. Как рассказала BFM.ru руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольга Павлик, крупные арендаторы появились в еще не открывшихся ТРЦ «Гагаринский», ТРК Mall of Russia (в Москва-Сити) и в торговой части гостиницы «Москва».
Вообще, как отмечают эксперты, в 2010 году ритейлеры заметно оживились. По данным, GVA Sawyer, операторы начинают открывать свои магазины в новых форматах — меньшего размера или формата дискаунтера. Новые магазины открывают X5 Retail Group, «Ашан», «Магнит» и другие крупные сети. В 3 квартале года сеть «Дочки и Сыночки» открыла два магазина в Москве, торговая сеть «Рив Гош» — 7 новых магазинов с начала 2010 года (5 из них в Москве). ГК «Виктория» закрыла сделку по покупке 100% операционного бизнеса и активов тульской сети «Семейная копилка» (40 магазинов в Туле и Тульской области). Сеть «Океан» планирует открыть 30 магазинов в Москве до конца 2011 года и 5 в Казани. Media Markt рассчитывает до конца этого года открыть 3 гипермаркета. Некоторые международные сети заявили о возвращении на рынок. Например, британская сеть универмагов Debenhams снова начнет свою работу на столичном рынке. Сеть супермаркетов «Оливье» до 2012 года планирует увеличить сеть до 40–50 торговых точек в Москве и Подмосковье. «Глория Джинс» готовится увеличить свою розничную сеть в России на 160 магазинов. Дочерняя компания финской Onninen Oy (дистрибьютор инженерной сантехники) ООО «Оннинен» запускает в России сеть магазинов «Оннинен Экспресс» по продаже инженерной сантехники для строительных компаний, промышленных предприятий и инфраструктурных проектов. Фармдистрибьютор из Финляндии Oriola-KD создает третью по величине аптечную сеть в Москве после «Риглы» и «36,6» — в сентябре 2010 года компания приобрела 70 аптек под брендом «03 Аптека».
