«Икеа» приступает к реконцепции торговых центров «Мега» в Москве, рассказала «Ведомостям» Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований Knight Frank. По ее словам, скорее всего уже в следующем году шведская компания начнет изменения в торговых комплексах.
«Икеа» действительно заявляла о реконцепции, подтверждает Дмитрий Бурлов, исполнительный директор компании «Магазин магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». «Икеа» пересматривает свои приоритеты и сконцентрирует усилия на развитии уже действующих торговых центров, прокомментировали в пресс-службе компании. «Но говорить о реконцепции было бы не вполне корректно. Концепция “Мега” принципиально не изменится, точнее было бы говорить о ее дальнейшем эволюционном развитии», — объясняет Оксана Белайчук, руководитель по связям с общественностью «Икеа Россия».
«В настоящее время мы детально анализируем деятельность всех наших торговых центров, и по каждому из двенадцати действующих комплексов мы будем разрабатывать свою программу оптимизации. Что конкретно будет меняться, заранее сказать невозможно: где-то, вполне вероятно, потребуется расширение торговых площадей, где-то будем больше работать с пулом арендаторов, оптимизировать функциональность или развивать прилегающую территорию. Первый этап оценки и анализа завершится весной 2011 г. По результатам этой оценки для каждой “Меги” будет разработан свой план работ, которые не должны существенно отразиться на текущей деятельности торговых центров, так что информация о предполагаемых частичных или полных закрытиях является необоснованной», — говорит Белайчук.
Первые изменения коснутся первого магазина компании в России — «Мега Химки», открытого еще в 2002 г. Здесь будут благоустраивать и озеленять прилегающее пространство, чтобы повысить привлекательность торгового центра, скорее всего будет обновлена часть фасадов и, возможно, внутренне пространство комплекса, рассказывает Наталья Сазонова. Вероятно, такие же изменения ждут и «Мега Теплый Стан», полагает она.
При реконцепции обычно формируются новые зоны, привлекаются новые бренды, меняется дизайн общих зон, витрин, может изменится навигация и т. д., перечисляет Бурлов.
Примерно полгода назад руководство «Икеа» озвучивало идею поменять фасады в московских «Мегах» и пристроить еще 10 000-20 000 кв. м, вспоминает Юлия Дальнова, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank. «Участки под ТЦ достаточно большие, и резервы для строительства есть, можно надстроить и второй этаж», — размышляет она.
Когда открывались первые «Меги», на рынке еще не было такого количества арендаторов, чтобы заполнить большие площади. Сейчас компаний много и логично увеличить размер ТЦ, рассуждает Дальнова. Спрос на эти торговые центры большой.
В первых «Мегах» арендаторов сажали по принципу «кого нашли», первые ТЦ открывались еще без какого-то специального зонирования и планирования. Основной состав арендаторов в Химках — молодежный массмаркет, конечно, уже надо разнообразить пул арендаторов, прокомментировали в Cushman & Wakefield.
Изменения нужны, чтобы удержать поток посетителей, полагает Бурлов. Со времен первой «Меги» (2002 г.) конкуренция сильно увеличилась. Например, для «Мега Химки» конкуренцию составил открывшийся на Ленинградском шоссе «Метрополис», для «Мега Теплый Стан» — ТРЦ «Вегас» (а в планах Crocus Group открыть еще два «Вегаса» на МКАД), говорит Бурлов. Кроме того, практически в каждом районе Москвы появился торговый центр, удовлетворяющий большинство ежедневных потребностей покупателей, «поток посетителей стал размываться между центрами», отмечает эксперт.
Процесс может растянуться от нескольких месяцев до нескольких лет, считает Бурлов, в зависимости от масштаба. Если будет вестись строительство, галереи могут закрыть на срок до полугода, полагает Дальнова. Когда процесс реконцепции связан с заменой оборудования, отделочных материалов, помещения закрывают в наименее активные дни или закрывают на ремонт отдельные зоны ТЦ, добавляет Бурлов. С ним согласна Дальнова: «Скорее всего, закрывать и вести ремонтные и строительные работы будут по частям». Целиком «Меги» однозначно закрывать не будут, уверены эксперты.
«Это им абсолютно не выгодно. Все не настолько плохо, чтобы закрываться», добавляет Юлия Качур, ведущий консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield. Она считает, что «Икеа» будет менять арендаторов незаметно для покупателей, чтобы ротация магазинов не бросалась в глаза.
После реконцепции арендные ставки повысятся, считают в Cushman & Wakefield. Многие арендные договоры были подписаны 5-6 лет назад и уровень ставок довольно был низким по сравнению с сегодняшней ситуацией, комментирует Качур.
Слухи о реконцепции ТЦ «Мега» ходят уже около 3-4 лет, руководство «Икеа» периодически говорило об этом на профессиональных мероприятиях. Около трех лет назад начался процесс замены арендаторов, который продолжается до сих пор, говорит Качур.
«Икеа» активно привлекает на международном рынке новые бренды в Россию, чтобы они открывались именно в «Мегах». К примеру, открылись магазины H&M в «Мега Химки» и «Мега Белая Дача», скоро откроется Uniqlo в «Белой Даче». «Именно новые бренды привлекают поток посетителей», — говорит Бурлов.
