В Новосибирске до сих пор есть районы, где явно не хватает торговых комплексов. Как явствует из аналитического ответа компании «Сибакадемстрой-Недвижимость», девелоперам стоит обратить внимание, прежде всего, на Советский и Первомайский районы, обделенные пока крупными торговыми объектами. Бизнесу расширение торговой инфраструктуры сулит снижение арендных ставок, а горожанам — усиление конкуренции и увеличение предложения со стороны торговцев и общепита.
Самая высокая насыщенность торговыми помещениями зафиксирована аналитиками САСН в Центральном районе (3284 кв. м), а самыми обделенными торговыми центрами районами признаны Советский (86 кв. м) и Первомайский (23 кв. м).
Ближе всего к среднегородским показателям находятся Кировский район. Здесь на 1000 жителей приходится 911 кв. м.
До недавнего времени сравнительно невысокая насыщенность торговыми площадями была и в Ленинском районе, но начало работы ТРЦ «Сан Сити» вывело этот район на второе место (2143 кв. м на 1000 человек). Среди районов, которые по-прежнему не дотягивают до среднегородского показателя, Дзержинский (440 кв. м), Октябрьский (325 кв. м) и Калининский (279 кв. м). В числе «передовиков» Заельцовский (1584 кв. м) и Железнодорожный (1024 кв. м) районы.
Такая колоссальная диспропорция отчасти носит случайный характер. Для строительства торгового комплекса нужен достаточно крупный земельный участок, расположенный на оживленной магистрали, а не везде такой участок можно найти.
Нехватка ТЦ почти всегда оборачивается высокими ставками аренды на первых этажах домов, стоящих на магистралях. Так, вдоль ул. Богдана Хмельницкого ставки сегодня одни из самых высоких в городе, отмечает руководитель аналитического центра САСН Татьяна Казакова. Что неудивительно — в этой части города практически нет торговых центров.
Дороже всего арендовать площади сегодня в Ленинском районе. По данным САСН, средняя ставка аренды здесь составляет 2192 руб. за кв. м в месяц. Самые низкие средние арендные ставки — в Октябрьском районе. Минимальные арендные ставки зафиксированы в ТЦ «Олимпия» (287 руб.) и ТЦ «Гиперон» (300 руб.).
Самые дорогие торговые места —в ТЦ «Александровский», 4889 рублей за кв. м.
Это почти вдвое больше, чем в «МЕГЕ» (правда, в «Александровском» значительно меньше нарезка — там арендуют по нескольку «квадратов»). Средняя арендная ставка в торговых комплексах в I квартале 2011 года составила 1504 руб. за кв. м в месяц. Это меньше по сравнению с докризисным II кварталом 2008 года на 32 %.
Падение ставок — не единственная головная боль владельцев ТЦ. Кризис заставил часть торговцев закрыть магазины или отказаться от открытия новых, так что пустующие помещения сегодня не редкость. Больше всего свободных площадей (по суммарной площади) в Дзержинском районе (39 %), где главным поставщиком вакантных площадей остается «Сибирский Молл». Хватает пустующих ТЦ в Железнодорожном (20 %) и Калининском (13 %) районах. А вот в Первомайском и Советском районах свободных мест практически нет (как, впочем, почти нет и самих торговых центров).
Директор сети торгово-развлекательных центров «Континент» Наталья Патрина считает, что в городе уже есть зоны, где строительство новых ТЦ просто бессмысленно. Два «Континента», построенные в удаленных жилмассивах (на Троллейной и Гусинобродском шоссе), практически полностью закрывают потребности здешних жителей, и появление еще одного сопоставимого объекта создаст проблемы обоим ТЦ. Часть потенциальных покупателей из таких жилмассивов и так забирают крупные ТЦ, сумевшие привлечь федеральные и глобальные бренды, которые вряд ли вообще когда-то придут на окраину.
Появление новых крупных объектов заставляет более старые (и не такие масштабные) ТЦ искать новые ниши.
Например, расположенный на ул. Ипподромская «Континент» сегодня стал своего рода «дисконт-парком» — здесь расположены дисконт-центры уже трех глобальных марок и магазин распродаж местной сети «Непоседа». Разница в ценах по сравнению с обычными торговыми точками может достигать 70 %, уверяет Наталья Патрина. С недавнего времени дисконт-магазины начали открываться и в ТЦ «Фестиваль».
Директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева считает, что в Новосибирске еще есть, где строить новые торговые центры. По ее мнению, это и Первомайский район, и Академгородок, где такой объект проще всего было бы разместить в микрорайоне «Щ» (такой проект, кстати, уже существует. — С.С.). С точки зрения места хорошие перспективы у ТЦ «Апельсин» рядом с вокзалом, востребована будет и вторая очередь «МЕГИ», говорит руководитель RID Analytics.
При этом Ермолаева отмечает, что владельцам целого ряда недостроенных еще объектов уже сегодня имеет смысл задуматься о реконцепции, прежде всего это касается площади Маркса: «Столько ТЦ в одном месте рынок не съест».
В целом город, и в особенности центр, насыщен площадями в торговых центрах, и ожидается, что спрос в 2011–2012 году будет невысокий, заключают эксперты САСН. Высокие арендные ставки могут позволить себе только торговые центры с удачной концепцией и расположением, остальные же торговые центры в ближайшее время сохранят относительно низкие ставки аренды.
Справка:
Исследование «Сибакадемстрой-Недвижимости» (САСН) охватило 73 торговых комплекса (отдельно стоящие или встроенно-пристроенные объекты) площадью от 1500 кв. м каждый общей площадью чуть более 1 млн кв. м. Обеспеченность площадями в торговых центрах в I квартале 2011 года составила для Новосибирска 714 кв. м на 1000 жителей. Это на 22,5 % больше, чем во II квартале 2008 года.
