Крупные города постепенно перестают выступать основным драйвером развития торговой недвижимости Юга. На сегодняшний день потребительский рынок в них настолько насыщен, что вложения в новые торговые центры теряют привлекательность для девелоперов. Поэтому начинается освоение окраин миллионников и "вторых" городов, хотя и в меньших объёмах
На рынке торговой недвижимости доминирует долгосрочный тренд к снижению объёмов ввода: этап бурного развития торговой недвижимости на Юге заканчивается. В региональных центрах обеспеченность качественными площадями достигла оптимального для них значения. Показатель обеспеченности качественной торговой недвижимостью на тысячу человек в Ростове-на-Дону составляет 385 кв. м, в Астрахани — 313 кв. м, в Ставрополе — 262 кв. м, а в Краснодаре, региональном лидере по объёму торговых площадей и числу торговых центров, — беспрецедентные для России 824 кв. м.
Самый торговый город
Степень участия отдельных регионов в развитии торговой недвижимости на Юге в течение последних лет менялась. Ростовская область в сравнении с 2009 годом утратила лидирующие позиции — к 2012 году объём ввода торговых объектов здесь сократился впятеро, а доля Дона по этому показателю среди южных регионов снизилась с 38 до 10%. В Краснодарском крае в 2010–2011 годах также наблюдались падение ввода торговых объектов в общей сложности в 3,5 раза и снижение доли по Югу в целом с 22 до 8%. Правда, в 2012 году такие крупные объекты, как "Море-Молл" в Сочи и вторая очередь Oz-Mall в Краснодаре, обеспечили краю значительный прирост объёма ввода. Но общий тренд налицо: если в 2009 году на Дону и Кубани совокупно было сдано 734 тысячи кв. м торговых площадей, или 60% всего ввода на Юге, то в 2012 году эти показатели снизились до 307 тысяч кв. м, или 32%.
В других южных регионах в сравнении с Ростовской областью и Краснодарским краем развитие торговой недвижимости происходило с запозданием, поэтому в последние годы для них характерны иные тенденции. В Волгоградской области в 2012 году было сдано 210 тысяч кв. м торговой недвижимости — в 2,4 раза больше, чем в 2009 году. В Астраханской области пик сдачи пришёлся на 2010–2011 годы, когда торговая недвижимость Юга и страны в целом демонстрировала падение объёмов ввода. Но, несмотря на то, что объёмы ввода в Астраханской и Волгоградской областях показывали рост, их абсолютное значение в 2009–2012 годах всё равно оставалось низким, поэтому падение объёмов в Краснодарском крае и Ростовской области они не компенсировали.
В структуре оборота розничной торговли на Юге регионы ЮФО почти вдвое перевешивают Северный Кавказ (64% выручки организаций розничной торговли). Максимальные объёмы товарооборота демонстрируют Краснодарский край (816 млрд рублей, или 42% от общего объёма в ЮФО) и Ростовская область (619 млрд рублей, или 32% от общего объёма). Высокий уровень оборота розничной торговли в ЮФО является следствием значительной обеспеченности торговыми площадями, большой общей площади торговых площадей и высокой платёжеспособности населения.
Рынки стоят на своём
В южных регионах рынки всегда были одним из ключевых мест торговли. Для производителей сельскохозяйственной продукции, как и для многочисленных частных предпринимателей, они являются привычным и удобным каналом реализации, не имеющим жёстких требований по срокам и объёмам поставки, единообразию, да и качеству продукции. Но сегодня популярность рынков среди населения в крупных городах постепенно сокращается, а востребованность современных форматов (торговых центров, гипермаркетов, супермаркетов и т. д.) как раз растёт. Однако в малых городах и в сельских местностях, где современные форматы попросту отсутствуют, рынки по-прежнему остаются неизбежным центром торговли.
Изменения в законодательстве, ужесточающие требования к торговым помещениям рынков в последние годы, стали причиной закрытия многих из них. На начало 2013 года на Юге осталось всего 570 рынков — за два предшествующих года их число сократилось на 20,7%. В ЮФО этот процесс идёт более активно, поскольку влияние современных форматов торговли здесь ощущается сильнее, чем в СКФО. Так, в период с начала 2011 по начало 2013 года в регионах ЮФО число рынков уменьшилось на 26,6%, в то время как в СКФО — лишь на 9,4%.
Стоит отметить, что сокращение числа объектов не привело к существенному падению оборота этого канала торговли. Суммарный оборот всех рынков юга России в 2012 году составил 520,7 млрд рублей, что на 2,8% выше в сравнении с предыдущим годом. Этот рост обеспечили регионы СКФО: за год общая стоимость реализованных на их рынках товаров выросла на 7,7%, тогда как в ЮФО, напротив, оборот снизился на 3,1%. Также, по данным 2012 года, в СКФО рынки обеспечивают 37,7% всего товарооборота, тогда как в ЮФО — лишь 13,1%. Значительная доля этого сегмента в общем объёме обусловлена его распространённостью в республиках и малых городах Северного Кавказа, где современные форматы торговли зачастую отсутствуют. Кроме того, в СКФО находится крупнейший на Юге оптово-розничный рыночный кластер в Пятигорске.
Планы выхода в малые города
Что касается качества торговых центров, то современные форматы розничной торговли (гипермаркеты и супермаркеты) постепенно вытесняют привычные для населения рынки, и это особенно характерно для больших городов. Качественный состав торговой недвижимости в южных регионах неоднороден. ЮФО характеризуется более высоким уровнем развития торговой недвижимости в сравнении со своим соседом — СКФО. В частности, в Южном округе действует 890 супермаркетов и 94 гипермаркета, в то время как на Северном Кавказе их всего 127 и 33 соответственно.
Крупные сети обеспечивают низкий уровень цен на продукцию за счёт значительного объёма товарооборота и сокращения логистических издержек. Однако крупные ритейлеры уже закрепили своё присутствие в областных и краевых центрах Юга и планируют экспансию в малые и средние города развитых регионов. На сегодняшний день наиболее активным игроком выступает "Магнит". Его гипермаркет "Семейный" представляет собой промежуточный по площади и представленному ассортименту вариант между гипермаркетом и супермаркетом шаговой доступности. Этот формат оптимально подходит для небольших городов и пользуется большим спросом у местных покупателей.
Кроме того, теперь внимание девелоперов постепенно смещается в сторону средних по численности населения городов (начиная от 75–100 тысяч человек). Планы по выходу в города с населением от 100 до 500 тысяч человек озвучивают многие сетевые операторы. Например, компания Metro Cash & Carry разработала новый формат своих магазинов — "Метро Пункт". Они имеют меньшую площадь и ограниченный ассортимент и рассчитаны на города с населением до 500 тысяч человек. X5 Retail Group тоже начала развивать новый формат магазинов в городах с населением 80–100 тысяч человек — гипермаркет "Пятёрочка Макси", который сочетает возможности оптовой и розничной торговли (впервые был открыт в Зеленограде Московской области в 2011 году).
Однако на Юге не насчитывается и трёх десятков "вторых" городов, причём они имеют разный потенциал развития. В будущем объём ввода торговой недвижимости в них хоть и вырастет, но не сможет компенсировать сокращение показателя в крупных городах. В целом по региону рынок неплохо насыщен, поэтому в ближайшие годы объём ввода новых объектов в сегменте торговой недвижимости Юга станет постепенно снижаться. В 2014 году, согласно нашим прогнозам, будет сдано около 657 тысяч кв. м — этот объём ниже среднегодового показателя за последние несколько лет. А к 2018 году площадь сданных торговых помещений снизится до 468 тысяч кв. м.
