Столичные девелоперы торговой недвижимости стали строить меньше — за год упали не только показатели ввода новых торгцентров, но и средняя площадь объектов. В ближайшие два года на рынок выйдет 625 тыс. кв. м, лучшим за десятилетие оказался 2014 год, когда было введено в эксплуатацию почти 900 тыс. кв. м. При этом наибольшую устойчивость к кризису в потреблении показывают небольшие торговые центры районного масштаба.
Темпы строительства торговых объектов в Москве останутся на минимальном за прошедшие десять лет уровне до 2019 года, пришли к выводу в Colliers International. Сейчас на стадии строительства находятся 14 торговых центров общей площадью 625 тыс. кв. м, заявленных к вводу в 2018–2019 годах. Прогноз по запуску по итогам 2017 года новых объектов — около 290 тыс. кв. м. В третьем квартале на рынок вышли два новых центра — "Vegas Кунцево" (арендопригодная площадь 113,4 тыс. кв. м, 56-й км МКАД) и 11,6 тыс. кв. м торговых площадей в составе многофункционального комплекса "Фили Град" в Береговом проезде. Максимальный за прошедшее десятилетие объем ввода таких объектов был зафиксирован в 2014 году, на рынок поступило почти 900 тыс. кв. м новых площадей. Минимальный объем отмечен в 2011 году — около 250 тыс. кв. м.
При этом увеличение площадей обеспечивают в основном небольшие объекты. По словам партнера Colliers International Анны Никандровой, сохраняется тренд на торгцентры районного формата (сдаваемая площадь — до 10–15 тыс. кв. м). В этом году вышли торгцентры "Парагон" в Измайлово, "Шоколад" в Беляево, "Зеленый" в Басманном районе, "Цимлянский" в Люблино. "Большинство из них долго оставалось в статусе долгостроя",— отмечает эксперт. Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский уточнил, что последний раз торгцентр масштаба "Vegas Кунцево" открывался в Москве два с половиной года назад: Columbus с арендопригодной площадью 140 тыс. кв. м.
Сейчас общий объем рынка торговых площадей в Москве — 6,8 млн кв. м, уровень вакансии —10%. Руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости JLL Оксана Копылова оценивает вакансию в торгцентрах еще ниже — в 6%, по данным за третий квартал, к концу года показатель может снизиться до 5,7%. "На фоне сокращения объема ввода новых объектов, свободные площади в действующих торгцентрах активно заполняются арендаторами",— оптимистичен господин Обуховский.
Около 35% предложений для арендаторов приходится на объекты, введенные в эксплуатацию в 2012–2017 годах, 29% — в 2008–2012 годах. Но, по словам Анны Никандровой, неоднородная структура предложения не влияет на состав арендаторов. Так, по данным Colliers International, анализ в 20 торговых центрах Москвы арендопригодной площадью более 50 тыс. кв. м показал: в 13 из них представлено больше половины ключевых fashion-брендов. Оксана Копылова добавляет, что более половины действующих в Москве торгцентров нуждается в реконцепции.
Наибольшую конверсию трафика демонстрируют небольшие объекты площадью около 15 тыс. кв. м, согласна руководитель направления аренды торговых центров Cushman & Wakefield Евгения Осипова. По ее словам, крупным торгцентрам сейчас приходится конкурировать с объектами районного масштаба. "Модель потребления меняется, сейчас важнее ассортимента и цен близость торговли к дому",— поясняет она. В результате объекты, ориентированные на повседневные нужды жителей района, оказываются до пяти раз устойчивее к изменениям экономических условий и потребительских предпочтений, чем крупные торгцентры. "В крупных моллах в начале кризиса в 2015 году трафик посетителей упал на 10%, а в небольших торгцентрах — всего на 2%",— добавляет госпожа Осипова. В будущем году тенденция к снижению площадей торгцентров сохранится, убеждена она. Эти объекты сжимаются по площади с 2016 года — уже тогда они были на 7% меньше, чем в 2015 году, средняя площадь достигала 43 тыс. кв. м, в 2017 году ожидается снижение до 34 тыс. кв. м.
