Розничная торговля ищет варианты существования в новых условиях. Курс доллара взвинтил стоимость аренды, и стороны вступили в переговоры. Кроме этого, в ближайшие месяцы покупатели должны определиться с возможностью тратить, а продавцы — с ассортиментом и ценами в кризис. Торговые точки с опаской ожидают весны, говорят эксперты.
"Если мы говорим только о формальных контрактных условиях, то стоимость аренды, безусловно, очень сильно вырастет, поскольку большинство договоров аренды зафиксированы в валюте. Очевидно, что если ничего не предпринимать, то рост аренды в сочетании с ростом себестоимости товара и накладных расходов компании приведет к тому, что бизнес просто не сможет существовать. Такая ситуация неприемлема", — рассказывает генеральный директор ритейлера "Мэлон Фэшн Груп" (Zarina, Befree, Love Republic) Кестутис Саснаускас.
Российскому ритейлу, как и многим другим отраслям экономики, придется нелегко в новом году.
"В 2014 году на рынок пришло рекордно новое предложение, которое не было бы поглощено спросом даже в нормальной ситуации, не говоря уже о ситуации, когда он снизился примерно на 20% под влиянием геополитических проблем.
Это привело к формированию высокой вакансии и, соответственно, большого выбора для арендаторов", — объясняет управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин. По данным Colliers International, уровень вакансии достиг 6%, увеличившись за год на 3,2 процентного пункта.
К тому же ослабление рубля поставило под вопрос спрос и маржинальность продаж импортоориентированных ритейлеров.
Ставки аренды
Эксперты ожидают снижения арендных ставок в большинстве торговых объектов. Исключение составят точки с лучшей локацией и высоким трафиком, где в крайнем случае собственники прибегнут к небольшому дисконту в краткосрочном периоде, уверена эксперт Knight Frank Юлия Соколова, директор по сдаче в аренду торговых центров.
"Все остальные, особенно это касается строящихся торговых центров, вынуждены ставки снижать либо соглашаться на процент от оборота. Ритейлеры с опаской смотрят на строящиеся проекты, так как им нужно время на раскрутку, торговые операторы сегодня стараются максимально учесть все риски", — говорит эксперт, добавляя, что в среднем по Москве ставки в долларах упали на 15–20%.
"Можно ожидать, что рублевый эквивалент арендной ставки снизится в районе 20%.
Это произойдет либо через соответствующее падение долларовых ставок, либо вследствие укрепления курса рубля к доллару США", — считает Михаил Рогожин.
"Ставки аренды могут упасть на 20–50% в зависимости от конкретного объекта и ряда факторов: степени готовности, расположения, посещаемости, ротации арендаторов и т.п.", — прогнозирует старший консультант Cushman & Wakefield Ирина Данилкина.
Когда наступят самые трудные времена
Эксперты дают прогнозы в нынешней ситуации осторожно, подчеркивая, что многое зависит от геополитической ситуации. В феврале и марте за счет традиционных праздников покупательский поток будет обеспечен, говорит Юлия Соколова.
Многие ритейлеры опасаются апреля.
"Трудные времена уже наступили. После февраля-марта будет понятна дальнейшая стратегия — и по ритейлерам, и ситуация для покупателей. Цены на товары вырастут, ассортимент сократится — насколько именно, будет понятно после марта-апреля", — говорит Ирина Данилкина.
Региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Анна Никандрова также отмечает, что самые трудные времена наступят ближе к лету, когда в торговых центрах традиционно снижается количество посетителей.
"В этом году на этот традиционный спад наложится негативная экономическая ситуация, что усилит эффект и приведет к антисинергии", — считает руководитель направления услуг ритейлерам компании JLL Елена Задорожная.
Решающим станет первый квартал, когда будут определены основные тенденции, в том числе поступят товары по новым ценам и будут приняты решения по зарплатам, что определит покупательскую способность населения.
"Мы рискуем увидеть падение потребительского спроса, которое может найти отражение в снижении розничного товарооборота в реальном выражении более чем на 5%. С учетом более высокой устойчивости потребления товаров продовольственной группы, сильный удар придется именно на непродовольственную группу", — говорит Михаил Рогожин.
Время договариваться
Арендодателям и арендаторам в текущих условиях остается только договариваться. В основном речь идет об использовании арендной ставки на основе процента от оборота, арендных каникулах, временном (на три-шесть месяцев) или постоянном замораживания курса, "валютном коридоре", различных скидках и компенсациях, например по отделочным работам.
В большинстве случаев договориться удается, говорят участники рынка.
"Арендодатель и арендатор всегда партнеры, и практически со всеми нашими арендодателями нам удалось найти компромиссное решение по удержанию аренды на приемлемом для обеих сторон уровне. Раскрыть результаты достигнутых договоренностей не имею возможности, так как данная информация носит коммерческий характер. Одно могу сказать: многие валютные договоры стали рублевыми путем фиксации верхней границы курса валюты", — рассказал директор по развитию и аренде Inventive Retail Group (монобрендовые магазины re:Store, Samsung, Sony, Nike, Lego, Prenatal) Денис Стенько.
В "Мэлон Фэшн Груп" переговоры с арендодателями начали вести еще в прошлом году — с целью перевести расчет аренды на процент с оборота. С подавляющим большинством партнеров удается найти здоровый компромисс, говорят в компании.
В "Дикси" "Газете.Ru" рассказали, что еще на этапе рассмотрения объектов были просчитаны различные сценарии развития событий. "В существующей экономической ситуации мы предполагаем изменение арендных условий в сторону существенно большего "дружелюбия" к стабильному бизнесу", — говорит директор по внешним связям сети Екатерина Куманина.
Ожидают постепенного снижения арендных ставок в первом полугодии и в X5 Retail Group ("Пятерочка", "Перекресток", "Карусель"). "Причем во втором квартале темпы падения ставок, по всей вероятности, ускорятся — это будет связано с изменением баланса спроса и предложения в сторону последнего, а также с накоплением объема незанятых площадей", — рассказали "Газете.Ru" в пресс-службе.
"В то же время остаются собственники, отказывающиеся от изменений условий договоров, особенно на фоне инфляционных ожиданий и скачков валютных курсов в декабре. Мы полагаем, что позиция многих таких владельцев недвижимости скорректируется к концу первого квартала на фоне отказов ряда арендаторов от объектов", — говорят в компании.
По оценке JLL, доля успешных переговоров доходит до 90%. А вот в CBRE менее оптимистичны: эксперты говорят о менее чем 50%.
Бренды уходят
"Большинство торговых сетей приостановило либо существенно сократило свое развитие в России", — отмечают в Colliers International.
По данным аналитиков рынка, в 2014 году на российский рынок вышло около 40 новых международных операторов. "Среди "дебютантов" превалируют американские компании, однако по сравнению с 2013 годом увеличилась доля европейских торговых марок, в частности итальянских и французских", — говорят в Knight Frank.
В то же время, по данным JLL, стало известно о намерении 12 брендов свернуть свою деятельность в России.
"В 2015 году ожидается выход еще 11 международных сетей. С точки зрения прихода на рынок основным фактором интереса для новых игроков может стать возможность осуществить "сравнительно дешевый" вход на рынок вследствие кардинального улучшения достижимых коммерческих условий", — считают в CBRE.
Наиболее устойчивыми будут ритейлеры с эффективными затратами на логистику поставок от производителя до потребителя, относительно стабильными — федеральные и международные сетевые операторы. Устойчивости эксперты Cushman & Wakefield ожидают в сегментах товаров для детей и DIY (товары для строительства и ремонта).
Компании Европы с осторожностью оценивают перспективы розничного рынка России, а операторы из Китая, Японии или Сингапура предпочитают пока обеспечивать локальный спрос, оставляя более "малочисленный" российский рынок на будущее.
Замещение ушедших брендов новыми марками будет происходить долго, предупреждают эксперты.
