С началом кризиса доля вакантных площадей в торговых центрах начала расти, в некоторых комплексах сегодня пустует уже треть помещений. Одним из путей, призванных решить эту проблему, может стать реконцепция торгового объекта. Однако пока на этот шаг решаются единицы владельцев торговых центров.
В Петербурге более 3,5 млн кв. м торговых площадей в торговых центрах, построенных в последние десять лет, и конкуренция в этом сегменте высока. Многие объекты нуждаются в реконцепции из-за появления рядом более новых или крупных объектов.
Торговые центры, как правило, пустуют в условиях высокой конкуренции в одной локации (например, в Рыбацком, в Приморском районе). Между собственниками комплексов идет борьба за арендаторов, и выигрывают те, у кого лучше локация, концепция, более выгодные условия аренды. Хотя, отмечают аналитики, при наличии хорошей локации и концепции арендаторы принимают условия арендодателей. "Остальным, для выживания необходимо переформатироваться или специализироваться. Например, под детский центр, мебельный центр. Примеры таких центров — ТК "Мебель Дом" в Рыбацком (планировался как классический, а после запуска стал мебельным), ТК "Желтый угол" четыре-пять лет назад стал больше деловым центром", — перечисляет Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость".
В группе риска
"Основная "группа риска" — районные торговые центры общей площадью 30-50 тыс. кв. м, находящиеся на удалении от станций метро. Из них в более крупные объекты уходят международные и федеральные сети одежды, обуви и аксессуаров, которые приносят 60-70% арендного дохода", — считает Роман Евстратов, партнер Rusland SP.
"Безусловно, кризис для ритейла и высокие ставки воздействуют на заполняемость торгового комплекса, однако большее влияние оказывают негибкость собственников в плане согласования арендных ставок и устаревшие концепции. Я думаю, что слишком рано и пессимистично говорить, о том, что торговые комплексы опустеют из-за кризиса", — говорит маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева.
По ее словам, жизненный цикл торгового центра — 5-15 лет, а в некоторых случаях и того меньше. Но, в отличие от людей и животных, жизнь торговых центров можно продлить посредством редевелопмента. Первые профессиональные торговые объекты как раз подходят к критическому возрасту 10-15 лет. "К сожалению, многие проекты, построенные в начале 2000-х, морально устарели. Поэтому им может помочь редевелопмент, который в зависимости от ситуации включает в себя косметический ремонт, реконцепцию, реконструкцию, а в крайнем случае — снос здания с последующим строительством нового объекта. Следствием этим мер должно стать привлечение новых интересных арендаторов", — полагает госпожа Беляева.
Впрочем, такой радикальный способ редевелопмента, как снос, встречается редко. Московский торговый центр "Капитолий" на Ярцевской улице является чуть ли не единственным примером редевелопмента, включающего снос существующего торгового центра. На месте снесенного в 2011 году торгового центра, площадью 8,2 тыс. кв. м был возведен новый многофункциональный центр "Кунцево-Плаза".
Пять сценариев
Как правило, реконцепция проходит по одному из нескольких сценариев. Первый — это оптимизация и улучшение пространства. Так, например, ТРК "Феличита" на улице Коллонтай в Невском районе в результате такой реконцепции стал ТРК "Лондон Молл". "В результате исчезли "мертвые зоны", мало посещаемые покупателями. Изменились планировочные решения — два блока были объединены в единое целое, что позволило создать удобную логистику для покупателей, увеличилась площадь магазинов, было оптимизировано вертикальное сообщение (лифты, эскалаторы)", — рассказала госпожа Беляева.
Второй сценарий — это смена формата. Как правило, эту стратегию применяют не очень часто. Она оправдывает себя в случае, если классический торговый центр не может сгенерировать необходимый поток, например, вследствие высокой конкуренции и неудачного расположения. На петербургском рынке есть примеры перевода торгового центра как из классического формата в специализированный, так и наоборот. Так, ТРЦ "Академ-Парк" появился в 2011 году на базе бывшего мебельного центра "Грэйт". Благодаря его реконструкции общая площадь увеличилась на 24%, торговый центр стал более актуальным, так как из мебельной тематики перешел к объединению большого количества мировых брендов для массового покупателя.
Третий — это смена ценового сегмента. Данная стратегия — еще одна возможность уйти от прямой конкуренции. При смене пула арендаторов в сторону того или иного ценового сегмента торговый центр обретает новую аудиторию. В Петербурге, например, это ТК "Румба" в Кировском районе. После реконцепции он стал общегородским центром распродаж, поэтому интерес людей к нему возрос, покупателей стало в разы больше. "ТК "Варшавский экспресс" из неудачной первоначальной концепции центра шопинга премиум-класса превратился в посещаемый развлекательный семейный центр, поскольку таких объектов в центре города явно не хватало", — приводит еще один пример госпожа Беляева.
Четвертый — это изменение масштаба проекта. Как правило, происходит за счет увеличения площади торгового центра. Строительство новых очередей позволяет девелоперам привлечь в проект новых якорных арендаторов, оптимизировать пространство в существующем здании, увеличить функционал торговых центров. В качестве примера можно привести самый большой по количеству торговых площадей центр в Купчино "Балкания Nova", который вследствие увеличения площадей обзавелся мебельным центром "12 стульев", магазином Prisma, дополнительным кинотеатром и катком.
Пятый — это смена арендаторов (реброкеридж). Наверное, наиболее часто встречающийся вид реконцепции. Сильный пул арендаторов является одной из самых важных составляющих успеха любого торгового центра. Поэтому, когда посещаемость торгового центра падает, в первую очередь девелоперы думают о привлечении сильных брендов (например, магазин бытовой техники MediaMarkt, IKEA в "Меге", "Ашан", "Спортмастер").
В целом стратегии редевелопмента могут комбинироваться между собой и их набор в каждом случае индивидуален, отмечает госпожа Беляева.
Юридический нюанс
Между тем Евгений Дружинин, руководитель практики "Недвижимость и строительство" юридической фирмы Maxima Legal, обращает внимание: "Зачастую, помимо смены пула арендаторов, для того чтобы торговый центр в "новом" формате заработал как надо, необходимо изменить логистику людских потоков, произвести перепланировку неудачно расположенных помещений или общих зон, полностью поменять дизайнерское решение, локально перенести внутренние инженерные сети. И здесь девелоперу нужно быть аккуратным, так как зачастую тяжело провести четкую грань между перепланировкой и переустройством и полноценной реконструкцией. Указанные процедуры отличаются и по органам, выдающим соответствующие разрешения, и по объему исходно-разрешительной документации. И последствия "подмены" реконструкции перепланировкой могут быть плачевными — от приостановки работ на срок согласования необходимой документации и получения разрешений до получения требований уполномоченных органов привести объект в первоначальное состояние".
Такие истории, конечно, возникают не часто, но все же случаются. Камнем преткновения обычно служат работы, связанные с масштабным изменение инженерных сетей и систем внутри здания. "В одних случаях такие работы получается "подогнать" под перепланировку (а значит, сократить затраты на разработку и согласование документов и получение необходимых разрешений), а в других — это не проходит. В итоге горе-реконцепция может завершиться не через шесть-восемь месяцев, а через несколько лет", — говорит господин Дружинин.
При более глубокой смене формата и реконструкции объекта, обращает внимание юрист, необходимо, чтобы такие отдельные виды разрешенного использования, как "деловое управление" или "спорт", содержались в градостроительном регламенте Правил землепользования и застройки на территорию, на которой расположен земельный участок.
Впрочем, пока рынок торговых центров не настолько насыщен, чтобы проводить глобальную реконцепцию. Пустуют только явно неудачные проекты — либо с плохой локацией, либо с плохой концепцией, либо с плохим управлением. "Переформатирование же в ТРК идет постоянно — последние годы добавили новые функции, например, детские развлечения. Сейчас наиболее востребованы торговые площади в проектах многофункциональных комплексов с жилой и офисной функциями", — считает Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, добавляет: "Девелоперы по-прежнему стараются сохранить существующие функции и распределение арендаторов при минимальных затратах, что наблюдается даже в тех торговых комплексах, которые уже давно испытывают трудности с заполняемостью. Одним последних из примеров изменения формата можно назвать переформатирование ТРК "Подсолнух" в аутлет-центр Villa Outlet Centre. Проект пока не открылся в новом формате, поэтому о результатах говорить пока рано".
"В 2012 году была проведена реконцепция в МФК "Толстой Сквер". На месте центра декора появились рестораны, супермаркет и товары повседневного спроса. В некоторых случаях меняется один этаж или какая-либо зона объекта. Так, в "Гранд Каньоне" на месте развлекательного центра "Лидер" появился детский город "Кидбург". В ТК "Миллер" часть третьего этажа переделали в детский центр", — перечисляет другие примеры Роман Евстратов.
Это вам не Америка
Впрочем, как говорят аналитики, в Петербурге все еще не так плохо. В Америке известны примеры, когда огромные моллы оказывались просто заброшенными, и даже на их реконцепцию или снос инвесторов не находилось. "Некоторые американские мегамоллы действительно пали жертвой изменившихся стиля жизни и модели потребления. Об этом явлении можно говорить долго. Не думаю, что такая же опасность ждет торговые центры Петербурга. Во-первых, Санкт-Петербург — огромный мегаполис, с более чем пятимиллионным населением, спрос на торгово-развлекательные объекты здесь все еще высокий. Во-вторых, мы находимся в благоприятных для торговых центров климатических условиях. У нас в среднем всего 72 солнечных дня в году. Это создает повышенный спрос на indoor-досуг, так как большую часть года находиться вне помещения некомфортно", — поясняет господин Евстратов.
Олег Рыжов, гендиректор Ross Group, считает: "Период стагнации российского ритейла вряд ли продлится дольше двух-трех лет. Уже сейчас заметны признаки некоторого оздоровления российской экономики в отдельных отраслях. К концу 2016 — началу 2017 года это обязательно приведет к возобновлению роста доходов населения и к повышению покупательской активности. Примерно в эти же сроки начнет свое оздоровление и ритейл. При этом даже сейчас отдельные сетевые операторы продолжают свою экспансию в российские регионы. Так что со временем пустующие площади в торговых центрах вновь начнут заполняться арендаторами. Не думаю, что в ближайшее время мы увидим значительное число примеров переформатирования торговых центров. Знаковым объектам, как региональным так и столичным, это точно не грозит. Проектам с менее успешной локацией и менее удачной концепцией, по всей видимости, придется вносить изменения в концепцию, возможно, переходить в более экономичный сегмент, усиливать развлекательную составляющую, снижать свои ожидания по доходности проектов. Но все это не означает полной смены форматов торговых объектов".
Господин Рыжов уверен, что переформатирование объектов в сегодняшних реалиях возможно только в том случае, когда объект проигрывает конкуренцию на городском рынке, а бегство арендаторов носит необратимый процесс. "В этом случае действительно можно ожидать существенных изменений. Но, повторюсь, такие случаи пока носят единичный характер и не могут рассматриваться как устойчивый тренд на российском рынке коммерческой недвижимости", — заключает господин Рыжов.
