На этой неделе ИД Retailer рассказал о заполненности открытых в 2015 г. торговых объектов во всех регионах России. В среднем это 69%. Есть те, кто заполнен на 90%, и неудачники с 35%. Вслед за этим редакция проанализировала уровень арендных ставок в только что открытых торговых комплексах, с которыми они выходят на рухнувший за этот год рынок.
Мы попросили сотрудников отдела аренды торговых центров рассказать нам, сколько составляет средняя арендная ставка в их комплексах. Для этого сотрудники нашей редакции использовали легенду о выходе на российский рынок итальянского производителя посуды, который готов арендовать под свои бутики по 100 кв. м в ТЦ по всей России. Почти везде нам оказались рады и рассказали, что происходит на рынке торговой недвижимости. Впрочем, кое-где нас честно предупреждали, что выбранный нами формат не подойдет их торговому комплексу, а в некоторых случаях отказались говорить цены, не ознакомившись с подробной презентацией нашей легендарной марки.
Можем поторговаться
Ставки в торговых центрах по всей России оказались довольно разнообразными. Специализированные торговые комплексы традиционно предлагают более дешевую аренду ("Стройпорт", "Макси-Лэнд", "Формула Х").
Стоимость аренды в одном из самых успешных московских центров — Columbus — удивила нас и специалистов брокериджа. Ставки варьируются от 1240–1800 руб. за кв. м, что, по мнению экспертов одной из крупнейших российских брокерских компаний, слишком мало для такого знакового объекта, ведь это крупнейший из введенных в этом году ТЦ в стране (140 тыс. м арендопригодных площадей). Причем, несмотря на кризис и удаленность от центра, он заполнен на 90%, но как раз низкие цены и могут объяснить его крайнюю популярность среди арендаторов.
Удивила, но с другой стороны, и стоимость в столичном ТЦ "Клен" (у ст. м. "Бабушкинская") — $500–3500 за кв. м в год. Конкретно нашему "бутику" предложили арендовать 100 кв. м за 400 тыс. руб. в месяц, что стало вторым по дороговизне предложением.
Переплюнуть эту заявку смогла только красноярская "Галерея Енисей" — 6500 руб. за 1 кв. м в месяц. И это абсолютный рекорд для регионального новичка в этом году. У авторов этого проекта явно есть какой-то туз в рукаве, потому что вообще-то пока что этот ТЦ оказался главным аутсайдером по заполненности — всего 20%. Но пока что там запущена только первая очередь, так что, возможно, "Енисей" еще наверстает упущенное.
Впрочем, как правило, называя среднюю ставку, специалисты по аренде демонстрировали готовность к диалогу и индивидуальному подходу, объясняя, что ставка может быть снижена и даже уже действующие льготы расширены еще больше.
Нам оставалось лишь пожалеть, что пока что наши посудные бутики так и останутся легендой.
Адекватные новички
Юлия Кузнецова, старший консультант департамента торговой недвижимости Colliers International, ознакомившись с результатами нашего исследования, отметила, что считает названные арендные ставки абсолютно рыночными. Очевидно, что большинство новичков перед выходом тщательно подготовили предложения для ретейлеров, чтобы и не продешевить, и не остаться пустыми.
Татьяна Канделаки, директор департамента развития компании "Московский ювелирный завод", по некоторым объектам оценила ставки как явно завышенные, при том, что основная проблема новых ТРЦ — это заполняемость.
Примечательно, что почти нигде нам не предлагали ставки в долларах. Кстати, само по себе значение ставки аренды постепенно отходит на второй план и становится в большей степени ценовым ориентиром. Все большую популярность набирает более гибкая система расчетов.
"Мы, как и большая часть ретейлеров, готовы платить не фиксированную ставку, а процент от оборота. Дальновидные девелоперы соглашаются на такую форму сотрудничества. В этом случае базовая ставка уже не имеет значения", — комментирует Татьяна Канделаки.
Правда, при этом небольшие ретейлеры сетуют, что, даже идя на процент от оборота, арендодатели, как правило, настаивают на сохранении некоторой постоянной части платы.
Исполнительный директор "Посуда-Центр" Игорь Васюков считает, что стоимость аренды, кроме многих других факторов, должна зависеть от срока открытия объекта: если комплекс открыт в намеченное по плану время, то ставки будут ниже, чем в затянувшихся проектах. В новых ТЦ бывают случаи, когда даже крупные ретейлеры оказываются обманутыми в своих ожиданиях по уровню трафика. Тогда хозяева вынуждены идти на компромиссы, чтобы не потерять в самом начале работы якорного арендатора.
