На продажу выставлен один из самых известных в Москве торговых комплексов — «Савеловский». Ранее он входил в портфель проектов компании «Нерль», активно работающей на столичном рынке слияний и поглощений.
Анонимный источник, представляющий интересы продавца, отмечает, что комплекс выставлен на продажу осенью прошлого года, то есть в начале кризиса. Цена предложения составляет 180 млн долларов, или около 3 тысяч долларов за кв. метр. Впрочем, в отчете консалтинговой компании Russian Research Group предложение о продаже обозначено как новое, недавно появившееся в риелторской базе. Причем среди новых предложений объектов street retail прошлого месяца «Савеловский» оказался самым дорогим в Москве.
По данным источника, продавцом выступает ООО «Бизнес-Инвестиции», занимающееся капиталовложениями в ценные бумаги. В распоряжении редакции имеется свидетельство государственной регистрации права за май 2006 года, по которому одно из зданий рынка перешло в собственность этой компании. Продавцом тогда выступило ЗАО «ЦМД». По данным «СКРИН-Эмитент», основным владельцем ЦМД является Михаил Дворников (98%). В ноябре 2006 года Савеловский рынок перешел в собственность ИК «Нерль» (50% акций этой компании принадлежало владельцу сети отелей «Азимут» Александру Клячину). Тогда же утверждалось, что «Нерль» получила в том числе и долю Михаила Дворникова, являвшегося одним из совладельцев рынка.
ИК «Нерль» — активный участник рынка слияний и поглощений — приобрела «Савеловский» в расчете на строительство торгового центра площадью 250 тысяч кв. метров. Она выкупила 100% акций у нескольких компаний, владевших рынком и конфликтовавших друг с другом. Позднее утверждалось, что в марте 2008 года «Нерль» вместе с девелоперскими проектами была продана компании Al Salam Trading, зарегистрированной в Дубае. Покупателем выступил пул ближневосточных инвесторов, а консультантом сделки — «Русские фонды».
Однако участники рынка утверждают, что продажа активов ближневосточным инвесторам была всего лишь PR-ходом со стороны «Нерли», рассчитанным на «избавление от рейдерского прошлого».
При общей дороговизне всего объекта, стоимость квадратного метра торгового комплекса «Савеловский», оказалась, согласно отчету Russian Research Group, одной из самых низких среди подобных объектов. Она всего на 200 долларов превышала самое дешевое предложение — помещение бывшего магазина сети «Арбат-престиж» на Алексеевской, квадратный метр которого оценивался в 2,8 тысяч долларов.
В целом же торговый сегмент в апреле оказался наиболее активным из всего спектра московского рынка купли–продажи недвижимости. Активность покупателей определялась спросом к качественным объектам street retail, утверждается в отчете Russian Research Group. В апреле цена на торговую недвижимость за пределами Садового Кольца оставалась практически стабильной — квадратный метр стоил в среднем 5,2 тысячи долларов. Объем предложений увеличился на 13% по общей площади, на 10% по количеству и на 12% по общей стоимости объектов.
Однако, как утверждают опрошенные BFM.ru эксперты, стоимость ТК «Савеловский» все же завышена. Реально Денис Колокольников оценивает весь комплекс примерно в 120 млн долларов, а стоимость самих зданий — в два раза меньше заявленной цены. «Объем сделки существенный. Это не концептуальный объект, а потому вряд ли он будет интересен западным инвесторам. Скорее всего, покупателем выступят либо российские девелоперы, либо частные инвесторы. Возможна даже продажа частями, — размышляет генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников. — С начала кризиса произошла коррекция арендных ставок. Покупателю надо рассчитывать на 20% доходности арендаторского бизнеса от чистого операционного дохода. С каждого квадратного метра аренды владелец должен получать 600 долларов чистого дохода».
При этом эксперты считают, что с точки зрения своего расположения и площади ТК «Савеловский» является привлекательным. Но его приобретение — долгосрочные инвестиции, требующие значительных вложений на строительство новых помещений и реставрацию уже имеющихся зданий (в том числе бывших цехов завода). Денис Колокольников напоминает, что в условиях кризиса реализация новых девелоперских проектов затруднительна из-за отсутствия достаточного количества свободных денег у потенциальных покупателей и сложностей с кредитованием.
Аналитик ФК «Уралсиб» Наталья Смирнова напоминает, что с начала кризиса рост выручки непродовольственного ритейла значительно замедлился. Если в четвертом квартале 2008 года он составил 10,5%, то в декабре — уже 6,7%. В дальнейшем ситуация будет только усугубляться из-за значительного падения доходов населения.
Тем не менее, генеральный директор ТВЦ «Горбушка» Тигран Мкртчян считает, что рентабельность объектов, подобных ТК «Савеловский», в кризис если и сократилась, то незначительно. «Я считаю, что в большом мегаполисе такой объект всегда будет приносить свои доходы и дивиденды. Если цена не завышена, то его приобретение выгодно, потому что «Савеловский» находятся в таком месте, куда ходят очень много людей», — говорит он.
Впрочем, несмотря на то, что в риелторской базе продаваемых объектов комплекс имеется, генеральный директор управляющей компании «Торговый комплекс «Савеловский»» Сергей Лукьянчук заверил BFM.ru, что ТК не продается. При этом он утверждает, что бизнес «Савеловского» «остается прибыльным, то есть приносит прибыль владельцам».
ТК «Савеловский» расположен в северо-восточном административном округе Москвы по адресу ул. Сущевский вал, 5.
В презентации комплекса, предназначенной для потенциальных покупателей, говорится, что комплекс занимает площадь 6,05 га. Земельный участок в 4,9 га оформлен собственником в аренду на 49 лет в сентябре 2008 года. Оставшиеся 1,15 га находятся в процессе оформления. На территории комплекса располагаются 15 строений общей площадью 57,67 тысяч кв. метров. На территории «Савеловского» действуют три розничных проекта: комплекс детских товаров «Совенок», Компьютерный торговый центр и комплекс одежды и обуви. Эти проекты занимают бывшие цеха завода. Помимо них, на территории ведется торговля различными товарами (сотовые телефоны и аксессуары, ПО,CD, DVD, хозтовары и пр.) в палатках, а также работает заведения сетей фаст-фуд. Ежедневный поток покупателей — 42 тысячи человек.
