В мае 2012 г. австрийская ГК Immofinanz закрыла сделку по приобретению второй половины ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино» у компании «Патэро» и стала полноправным владельцем объекта. На конец 2012 г. в собственности Immofinanz находилось 344,14 тыс кв.м (19 место в рейтинге «ТОП-50 крупнейших владельцев торговой недвижимости России 2012» по версии ИД Retailer), а это три «Золотых Вавилона» в Ясенево, Отрадном, Ростокино, ТРЦ «Пятая Авеню» в Москве и логистический центр «Шушары» в Санкт-Петербурге.
О том, планирует ли ГК Immofinanz развиваться за пределами российской столицы, с кем — местными или зарубежными ритейлерами — легче работать и почему, Retailer.RU рассказал Эдуард Цехетнер, главный исполнительный директор компании.
Retailer.RU: Эдуард, Immofinanz занимается, в основном, тем, что приобретает и управляет инвестиционными объектами, осуществляет девелоперские проекты и продает объекты торговой, офисной и жилой недвижимости. Опираясь на опыт работы группы в России, в какую недвижимость, по-вашему, инвестировать лучше всего?
Эдуард Цехетнер: В России Immofinanz к данному моменту больше всего вложила инвестиций в Москву, если не считать приобретение в марте 2008 г. склада «Шушары» в Санкт-Петербурге. И только в торговую недвижимость — ни офисная, ни жилая нас пока что не интересует. Почему? Потому что в кризис торговая недвижимость показала себя гораздо сильнее и устойчивее, чем та же офисная. Многие офисы в Москве, да и других крупных городах, были сданы по очень высоким ставкам, и в кризис они пострадали по той причине, что их владельцы возложили слишком большие надежды на них, а надежды не оправдались.
Разве с торговой недвижимостью не то же самое произошло, если говорить о несбывшихся ожиданиях? Многие арендаторы набрали для своего развития долгосрочных кредитов, более того, долларовых, и потому сильно пострадали во время кризиса, а через них и владельцы торговой недвижимости…
В какой-то степени это так, но в то же время сильно влияло то, какой тип арендаторов собственники торговых центров размещали в своих объектах. Например, международные бренды в ТЦ нужны не только для привлечения большего покупательского потока — игроки мирового уровня более устойчивы к экономическим потрясениям и не могут позволить себе обанкротиться.
С российскими ритейлерами другая история — некоторые из них, около 5-10% от общего числа, переоценивают свои возможности и платят больше, чем могут себе позволить, что приводит к негативным последствиям. Однако, отмечу, в России также работает масса локальных компаний, которые ведут себя как международные бренды и умеют прекрасно считать и находить торговые площадки по адекватным для них арендным ставкам.
Раз мы затронули вопрос работы с местными ритейлерами — какие проблемы при общении с ними Immofinanz испытывает чаще всего?
Ритейл в России достаточно молодой, поэтому порой приходится обучать партнеров компании ведению бизнеса по, так скажем, европейской модели. За многие годы мы и другие иностранные компании научились тому, что бизнес должен иметь долгосрочные перспективы и устойчивость. А в России иногда бывает так, что партнеры, настоящие и потенциальные, наоборот, ориентируются на быстрые деньги. Они хотят заработать один раз, но такая политика не в интересах Immofinanz. И это мы стараемся донести до российских партнеров.
Эдуард, на данный момент группе достаточно торговой недвижимости в России или она намерена приобрести еще что-то в Москве, возможно, регионах?
Мы вообще сейчас не смотрим на регионы. В Москве и области проживает 20 млн человек, его покупательская способность в 3-4 раза выше остальных городов и областей по всей стране. Полагаю, этого пока достаточно для развития торгового направления в деятельности Immofinanz. Если говорить о других направлениях, то в данный момент мы рассматриваем реализацию проекта в жилой недвижимости, хотим продавать квартиры.
То есть только Москва и область. Санкт-Петербург также не интересует?
У нас есть определенные возможности и опыт работы в Москве, которые позволяют правильно ориентироваться и функционировать пока только в российской столице.
Поделитесь планами развития на 2013 г.?
Конкретно не могу сказать, только общими словами намекну — сейчас у Immofinanz в работе находится один интересный проект в торговой недвижимости. О нем будет заявлено позднее.
