Эксперты JLL провели исследование рынка стрит-ретейла около станций метро в спальных районах Санкт-Петербурга, которое стало первым анализом данного сегмента. Компания изучила 18 наиболее загруженных станций метрополитена, расположенных вне исторического центра города.
Характеристики стрит-ретейла около станций метрополитена существенно отличаются от рынка ретейла непосредственно в спальных районах или в центре города. Высокая доля сектора услуг и малое присутствие fashion операторов – основные и наиболее заметные особенности этого сегмента.
В зоне влияния рассмотренных станций расположено около 2,7 тыс. объектов стрит-ретейла, не считая помещений в торговых центрах и павильонах. "Лидером по этому показателю является станция метро "Проспект Просвещения" (300 объектов), которая находится на пересечении двух крупных магистралей в густонаселенном жилом районе на севере города, активно застраивавшемся в последние 30 лет, – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Минимальное количество – 78 объектов – представлено около станции метро "Приморская", где значительную часть спроса оттягивают на себя небольшие торговые центры, расположенные рядом с выходом из метро".
По оценке JLL, обеспеченность объектами стрит-ретейла территорий около метро в спальных районах зависит от того, находится ли станция в центре или на окраине жилой застройки. В среднем на 1 млн человек ежемесячного пассажиропотока на станции метро приходится 88 объектов стрит-ретейла, расположенных в ее зоне влияния. Наиболее высокий показатель обеспеченности стрит-ретейлом эксперты JLL зафиксировали в зоне станции "Комендантский проспект" (133 объекта на 1 млн человек в месяц), минимальный – у "Проспекта Ветеранов" (32 объекта).
"Насыщенность ретейлом зон у метро вне центра города определяется в первую очередь типом станции, – объясняет Владислав Фадеев. – Можно выделить три типа станций с точки зрения объема жилой застройки в пешеходной доступности от метро. Конечные станции, такие как "Комендантский проспект", "Академическая", "Проспект Большевиков", располагаются в центре жилого квартала, в пешеходной доступности от места жительства большинства пассажиров. Транзитные станции ("Проспект Ветеранов", "Автово") характеризуются удаленностью от спального района – пассажиры используют наземный транспорт, чтобы добраться до дома. Наконец, промежуточные станции, вокруг которых расположено значительное количество жилья, но и транзитный поток также высок. Это "Пионерская", "Ленинский проспект". Максимальные показатели обеспеченности характерны для конечных станций (в среднем 100 объектов на 1 млн пассажиров), минимальные – для транзитных (60 объектов)".
Помещения стрит-ретейла пользуются стабильным спросом со стороны арендаторов благодаря высокому и прогнозируемому потоку потребителей. По оценке JLL, средняя доля вакантных площадей на изученных станциях примерно вдвое ниже показателя стрит-ретейла в центре города и составляет около 3%.
Эксперты выделяют две зоны расположения объектов стрит-ретейла. Первая – зона прямой видимости непосредственно от выхода из метро. Арендаторы объектов в ней больше ориентируются на импульсные покупки и на тех потребителей, которые нерегулярно оказываются на этой станции. Вторая зона находится на большем удалении от метро, и объекты стрит-ретейла в ней характеризуются меньшей визуальной доступностью. Расположенные в этой зоне магазины преимущественно ориентированы на целевой покупательский поток.
Между зонами наблюдаются различия в структуре арендаторов. Например, в первой зоне доля услуг, салонов связи, ювелирных магазинов больше, чем во второй зоне, но меньше доля салонов красоты, специализированных продуктовых магазинов и товаров для дома.
"Серьезное влияние на структуру арендаторов оказывает наличие около метро крупных торговых центров; наиболее сильно они воздействуют на представленность fashion-ретейла. Минимальные показатели (3-4% от общего количества объектов стрит-ретейла) присутствия магазинов одежды, обуви и аксессуаров характерны для тех станций, где есть крупные торговые центры – "Пионерская", "Комендантский проспект" и другие. Там, где крупных ТЦ нет, доля fashion в структуре арендаторов может достигать 13-15%. В среднем доля fashion ретейла около рассмотренных станций метрополитена составляет 8%, что существенно ниже, чем на основных торговых улицах Петербурга (20%)", говорится в исследовании.
"Изменение политики администрации города в отношении нестационарной торговли создает дополнительный источник спроса на помещения стрит-ретейла. Можно прогнозировать, что снос павильонов у станций метро "Озерки" и "Проспект Ветеранов" улучшит визуальную доступность встроенных помещений, как это уже произошло на Сенной площади, и приведет к увеличению ротации. Прежде всего изменения коснутся магазинов сотовой связи, мясных лавок, микрофинансовых организаций, которые являются основными арендаторами таких павильонов и будут вынуждены в случае сноса искать новые помещения. Формируя дополнительный спрос на небольшие площади – до 50 кв. м – в зоне метро, на высоком потоке, они будут стимулировать дробление крупных помещений в случае технической возможности", — отмечает руководитель направления стрит-ретейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлия Корчемная, слова которой приводятся в сообщении.
