"Галс-Девелопмент" главным образом работает в Москве, но в портфеле также есть проекты в Петербурге и Сочи. Почему компания хочет расстаться с недвижимостью в регионах, каких арендаторов и жильцов ищет для столичного "IQ квартала", как решает проблемы с реконструкцией знаменитого "Детского мира" и куда поселит спонсоров Олимпиады в Сочи, в интервью корреспонденту РБК daily Анастасии Дуленковой рассказал президент "Галс-Девелопмент" Сергей Калинин.
Жилплощадь для умных
— Вы начали брокеридж коммерческих площадей в "IQ квартале" в Сити. Каковы ваши финансовые ожидания по этому проекту?
— Если бы мы не рассчитывали на денежный поток и на позитивные финансовые результаты, то не купили бы 2,5 года назад долю в этом проекте. Мы собираемся в начале 2015 года объект запустить в эксплуатацию. А до этого периода большую часть офисных, торговых площадей планируем сдать в аренду. Это 228 тыс. кв. м, три небольшие башни.
Есть два главных фактора, которые вселяют в нас уверенность в том, что финансовые результаты по реализации этого проекта будут хорошими. "IQ квартал" — единственный проект, который стоит прямо на пересадочном узле и транспортном терминале, и это добавляет значительный процент удобности для тех арендодателей, которые будут пользоваться нашими площадями. Ликвидность торговли будет даже выше, чем в "Афимолл Сити", потому что люди, которые пересаживаются в метро со станции на станцию, ездят в аэропорты, будут совершать покупки. Соответственно, стоимость аренды в общих зонах этого пересадочного узла будет достаточно большой. Поэтому и финансовые результаты обещают быть очень неплохими.
— В какой срок вы планируете сдать в аренду все площади?
— Мы хотим большую часть сдать в аренду к моменту запуска в эксплуатацию зданий — к началу 2015 года, первый-второй квартал. Какая-то часть площадей еще продолжит искать своих арендаторов, думаю, весь 2015 год и, возможно, часть 2016-го.
— Какие требования к арендаторам? Компании должны существовать не меньше трех лет, например, или еще что-то?
— Примерно все арендодатели, все лендлорды имеют свое понимание, что такое арендатор класса А, класса В и класса С. Сейчас мы говорим об объекте класса А. Понятно, что там должны сидеть большие, надежные российские и западные компании, так называемые "голубые фишки". Каждый должен быть лидером своей отрасли или входить в тройку, будь то IT, нефтянка, банки, консалтинг и прочее. Компания второго эшелона вряд ли сядет в такое место, как "Сити", в такое место, как "IQ квартал", потому что до этого надо дорасти.
— То есть, если компания будет готова выполнять ваши финансовые требования и платить по вашим ставкам, вы чисто с имиджевой точки зрения можете ее не пустить?
— Любой арендодатель имеет право не заключать договор с любым арендатором, который ему не нравится. По каждому объекту существует арендная политика, которая определяет, какого плана арендаторы необходимы. У нефтяников и всех, кто связан с недрами и ресурсами, одни запросы к офисным пространствам или зданиям. У IT — совершенно другие. Мы поняли это, посадив Mail.ru на свой объект. У банковского сегмента, в силу требований к информационной безопасности, охране хранилищ, депозитов и прочих вещей, третьи условия. Для "IQ квартала" мы прежде всего видим арендаторов из инновационной, интеллектуальной и высокотехнологичной сферы, что-то связанное с технологиями, с компьютерами, со знанием, может быть, с космосом.
— Для покупателей ваших апартаментов есть ли аналогичные имиджевые требования?
— Само название "IQ квартал" подразумевает, что дураки у нас точно не поселятся. Как минимум надо понимать, что такое IQ, знать, как оно расшифровывается. Мы полностью переделали тот проект, который купили, очень сильно изменили планировки апартаментов, разукрупнили их и получили ликвидный продукт, который меньше чем за полгода распродали на треть. В районе 30% всех апартаментов уже проданы в среднем по 13—14 тыс. долл. за 1 кв. м. С ростом каркаса здания растет и цена, потому что увеличивается инвестиционная привлекательность.
— Сколько вы планируете выручить за все апартаменты?
— В "IQ квартале" наш план — выручить больше 120 млн долл. Это 104 апартамента площадью 9 тыс. кв. м. Средняя цена — 15 тыс. долл. за 1 кв. м.
— С запретом чиновникам владеть иностранной недвижимостью вы почувствовали рост спроса среди госслужащих на жилье или апартаменты?
— В этом году мы наблюдаем очень бодрый рынок жилья и апартаментов, наши продажи чуть ли не в два раза больше, чем в прошлом году. И у многих наших коллег по цеху такие же показатели. Мы считаем, что в этом году очень хороший разогрев жилого рынка, все пользуется большим спросом, особенно бизнес-класс до 100 кв. м по цене до 8 тыс. долл. за "квадрат".
— С чем вы связываете такой бум? Говорили же о кризисе…
— Я как раз связываю это с тем, что первый квартал этого и последний квартал прошлого года все ждали кризиса и постоянно о нем говорили. Но кризиса как такового не случилось. Люди несут деньги, они готовы вкладывать рубли, доллары и евро, покупать недвижимость — и жилую, и офисную, любую. Сколько продлится такой спрос, я не знаю. Наверное, за ним последует некоторый спад.
Старые стены и новые
— Недавно сообщалось, что вы ищете покупателей для "Даниловского форта". Еще что-нибудь собираетесь продавать?
— У нас нет какого-то списка. Мы, как любой девелопер, все строим на продажу. Кто-то продает свои девелоперские проекты на стадии бумаги, кто-то — на стадии реализации котлована, потому что денег нет. Так как у нас есть очень сильный финансовый партнер, мы не испытываем проблем ни с кредитованием, ни с финансовой поддержкой, поэтому наша задача — реализовать проект до конца и получить всю девелоперскую и строительную маржу. Такова наша стратегия для всех проектов — мы ничего не продаем ни на бумаге, ни в начале строительства.
Сейчас у нас три готовых объекта, с которыми мы готовы расстаться, если поступит достойное предложение, — "Даниловский форт", ТЦ "Лето" и SkyLight. То же самое произойдет и с "IQ кварталом", когда мы его закончим.
— Если по "Даниловскому форту" у вас уже ведутся какие-то переговоры, то что с ТЦ "Лето"? Вы его пока активно не продаете?
— Весь рынок знает, что у нас есть готовый инвестиционный продукт, что у нас есть определенные ожидания по стоимости этого продукта. Тот, кто считает, что это предложение ему интересно, приходит к нам и начинает с нами переговоры. Это не торговля на рынке, где вы выставляете корзину с чем-то и начинаете зазывать покупателей. По всем проектам у нас такие переговоры ведутся. Сразу хочу сказать, что цены, по которым мы их продаем, немаленькие, то есть мы ожидаем хорошую прибыль с каждого проекта.
— А "Детский мир" откроется в 2014 году?
— Любая реконструкция всегда значительно сложнее, чем новое строительство. Мы делаем очень сложную инженерную задачу — удерживаем четыре стены, которые являются памятником архитектуры, его нельзя ломать. Ниже на 2 м, чем фундамент этих стен, строим внутри новое здание, которое потом привязываем к старым стенам, чтобы в итоге получилось единое целое. Так как фундамент старых стен находится выше, чем фундамент нового здания, очень сложно технологически привязать друг к другу старые стены и новые, чтобы это было безопасно. Кроме того, мы пообещали общественности, что восстановим все исторические интерьеры в атриуме первого и второго этажа.
Общий бюджет этого проекта составит 12,5—13 млрд руб. Из них 7,8 млрд руб. мы затратим на строительство. Строительная себестоимость одного "квадрата" — примерно 3,1 тыс. долл. Это более чем вменяемая себестоимость для реконструкции с элементами реставрации и восстановления интерьеров под ключ.
— По поводу эксплуатации. Сроки, которые были обозначены, — конец следующего года.
— Пока все делаем для того, чтобы открыть Центральный детский мир (ЦДМ) 11 декабря 2014 года. Подрядчик, компания "Ингеоком", субподрядчики, наша команда работают с этими сроками. Мы планируем уже в апреле-мае следующего года запустить арендаторов на отделку. Если это получится, то с вероятностью 95% откроемся в срок.
— Арендная кампания как проходит?
— На данный момент уже сдано 65% всех площадей. За оставшиеся 4—5 месяцев сдадим остальные 35%, чтобы открыться вовремя. Срок мы пока сдвигать не собираемся, несмотря на увеличение бюджета.
Ставки в ЦДМ будут рыночные. Но по тем темпам заключения арендных договоров, которые мы имеем, видно, что эти ставки более чем выполнимы. Как правило, заключаемые соглашения выше, чем наш торговый план.
— А реконструкция "Пекина"?
— Проектирование идет, но оно пока не на финальной стадии. Единственное, что мы начали делать, — это строить первую очередь апартаментов. Но саму гостиницу "Пекин" на реконструкцию в этом году мы не закроем. Она проработает весь следующий год. Скорее всего, мы ее закроем в начале 2015 года, когда будет четко понятно, какой план реконструкции, за какие деньги и по какому проекту мы делаем.
— Вместе с "Пекином" вам досталась Триумфальная площадь. Что можно на ней сделать?
— На Триумфальной площади будет городской паркинг на 120 машиномест, который является частью нашего общего плана застройки этой территории. То есть гостиница "Пекин", апартаменты и паркинг, который будет передан городу.
Спонсорские номера
— "Галс" – компания, которая работает главным образом в Москве, но в портфеле есть проект в Сочи "Камелия" и питерский ТЦ "Лето". Если брать Сочи, почему вас этот проект заинтересовал? Связью с Олимпиадой?
— Как и питерский проект, сочинский — из старого портфеля, который достался новым акционерам, когда "Галс" покупали в 2009 году. Сочинская "Камелия" досталась нам с определенными обещаниями в рамках олимпийской программы, мы просто выполняем свои обязательства. Мы начали стройку в сентябре 2011 года и собираемся сдать в эксплуатацию до конца октября 2013 года. То есть в районе двух лет прошло от котлована до сдачи в эксплуатацию гостиницы и апартаментов на 203 номера.
— Это будет отель для топовых спортивных менеджеров из разных делегаций?
— В Олимпиаду, по контракту, у нас там селятся все генеральные спонсоры: Coca-Cola, Volkswagen и др. А после Игр это будет гостиница с ценником от 500 долл. и выше.
Апартаменты — на продажу. Примерно половина из них продана, остальное планируем в течение года продать.
— Вы, как девелоперская компания, при наличии предложений и гостиницу тоже продадите?
— Конечно. Как я уже говорил, как только она будет готова, мы готовы рассматривать предложения о ее продаже. У "Галса" при новом акционере был и будет приоритет на Москву и Московскую область, мы не планируем работать в регионах. Все наши региональные активы мы в этом году распродаем и собираемся эту программу полностью закончить.
— Так удобнее работать?
— Мы никогда не будем эффективнее тех девелоперов, которые работают в конкретном регионе. И дело не только в отношениях с властью, и я бы даже сказал, не столько. Нужно знать поставщиков материалов, генподрядчиков, с которыми можно работать, субподрядчиков, сетевиков, инженерные компании. Те проекты, с которыми мы связывались в регионах, требуют построения полномасштабного офиса. У нас в Сочи работает команда из 25 человек — фактически мини-компания. А если бы мы там не имели офиса, то у нас было бы все либо очень долго, либо очень дорого, либо очень некачественно, либо мы в сроки не успели бы. То же самое относится к Питеру, Казани, Красноярску, Екатеринбургу и любому другому городу.
— Какую инвестиционную программу вы готовите на следующий год?
— Мы планируем остаться в следующем году на том же уровне — больше 20 млрд руб. инвестиций в стройку и в реализацию тех проектов, которые мы ведем. На покупку новых проектов будем искать дополнительное финансирование. При этом мы планируем до конца этого года на погашение только кредитов отдать больше 6 млрд руб., 3,5 млрд руб. из них мы уже отдали. Плюс в планах выручить от продажи жилья порядка 6 млрд руб.
