Стагнация продолжается

Консалтинговая компания RRG составила обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве за июнь 2009 г.

 

Рынок коммерческой недвижимости: стабильная стагнация

По итогам RRG, в июне  количество предложений на рынке коммерческой недвижимости практически не изменилось и составило 1 137, общая площадь предложений увеличилась на 3% до 2,541 млн. кв.м. Общая стоимость объектов, представленных на рынке, снизилась на 1% и составила $10,428 млрд. Средний срок экспонирования объекта продолжает свой рост, и по итогам июня составляет 145 дней.

Продолжается снижение средних цен – в июне средняя цена по всем сегментам рынка составила 4103 $/кв.м, что на 4% ниже, чем в мае. Однако растет доля объектов, продолживших экспонирование с предыдущего месяца и при этом повысившихся в цене. В апреле этот показатель составлял 11%, в мае – 12%, в июне – уже 14%. 

В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 61,6%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно складских помещений, занимающий 23,4% рынка. Доля торговых предложений составляет 10,9%. 

«Сделок мало, но они есть, в том числе и инвестиционные. Исключение составляет рынок топового стрит-ритейла, где все происходит гораздо «оживленнее», — отметил Денис Колокольников,  генеральный директор консалтинговой компании RRG. — В ближайшие месяцы стагнация на рынке сохранится, явных предпосылок для активизации нет. Продолжится и коррекция цен».  

 

Цена коммерческой недвижимости: торг неуместен!

«Несколько месяцев назад собственники были в смятении, справедливый уровень цен не знал никто из участников рынка, количество сделок упало практически до нуля, говорится в отчете RRG. — В такой ситуации цены в открытых информационных источниках указывались  с  «запасом», и при реальном интересе со стороны  покупателей торг мог достигать 50% от заявленной цены. Сейчас у участников рынка появилось понимание относительно текущей ситуации на рынке, поэтому  цены в открытых источниках указываются   более приближенные к предполагаемым условиям сделки. О торге в 50%, за редким исключением, не может идти речи».

 

Торговая недвижимость: опять дефицит?

В сегменте торговой недвижимости июнь ознаменовался не характерным для последних десяти месяцев снижением объема предложения. В центральной части столицы  количество предложений за месяц сократилось на четверть, а суммарная площадь объектов на 28%. При этом в абсолютных значениях объем предложения за июнь в пределах Садового Кольца является рекордно низким за последние четыре года   – всего 53 объекта, общей площадью 16 000 кв.м. стоимостью $242 млн. 

Подобное падение предложения в RRG объясняют началом летнего затишья на рынке. Продавцы, которым не нужно в срочном порядке реализовывать свои объекты, снимают их с продажи, не желая тратить деньги на рекламу в период отпусков и рассчитывая на оживление деловой активности осенью. Вторая причина  — это продажа существенного количества «топовых» объектов стрит-ритейла. Несмотря на  кризис, спрос на такие помещения также остается на высоком уровне. «В период с февраля по июнь RRG стало известно о более чем 25-30 сделках по «топовым» объектам. Так как компания не располагает полными данными о количестве подобных сделок, то реальная цифра явно больше. 

Покупателями, в основном, являются не конечные пользователи, а частные инвесторы, которые самостоятельно либо в партнерстве с кем-нибудь приобретают помещения с расчетом на то, что сейчас удачное время для вложения в заведомо ликвидные объекты в «вечных» местах по привлекательным ценам. 

За июнь не было выставлено на продажу ни одного объекта площадью более 1000 кв.м., а средняя площадь объектов составила 300 кв.м. Средневзвешенная цена по этим объектам составила $ 15 128/кв.м, что ниже на 5% по сравнению с майским показателем. В RRG объясняют это не снижением привлекательности сегмента, а уходом лучших объектов с рынка.

 

За пределами Садового Кольца столь резких «скачков» не наблюдалось: на рынке экспонировалось на 7% меньше торговых площадей, нежели в мае. При этом средневзвешенная цена квадратного метра сохранилась на прежнем уровне, составив $5 057/кв.м. Средний срок экспонирования торговых помещений продолжает расти, Если в январе он был равен 128 дням, то по итогам июня достиг 134 дней. 

  Но это еще не завершение стагнации речь, считают в RRG: «И покупатели, и продавцы сориентировались в ситуации, нашли тот баланс цен, за который сегодня готовы продавать и покупать торговые помещения, — говорится в отчете.

 

 По сравнению с июнем 2008 г. средневзвешенная стоимость квадратного метра в пределах Садового Кольца упала на 32%, за пределами – на 23%.

В июне самое дорогое торговое помещение (площадь 67 кв.м, м. Маяковская) оценивалось продавцом в $14 776/кв.м. При этом минимальная цена приближается к уровню себестоимости: торговый объект площадью 800 кв.м в удаленном от центра районе экспонируется по цене $1500/кв.м.

Основные данные по рынку купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы на основании мониторинга RRG, июнь 2009. 

Торговые помещения внутри Садового Кольца

 

Торговые помещения за пределами Садового Кольца