Благополучные годы

Московский транспортный узел аккумулирует большую часть грузопотоков РФ. Через столицу идет около 40% всех импортных грузов России, примерно половина из них проходит таможенное оформление в Москве. Суммарная площадь всех терминалов классов А и В на 1 июля 2008 г. составляет 5 052 163 кв. м. За первые два квартала 2008 г. в эксплуатацию было введено около 302 000 кв. м складских площадей классов А и В. Подавляющее большинство этих помещений было поглощено рынком еще в 2007 г. Несмотря на активное строительство логистических комплексов, спрос на высококачественные складские помещения оставался стабильно высоким. По нашим оценкам, неудовлетворенный спрос составлял около 2,5 млн кв. м. Дефицит оставался столь высоким уже на протяжении пяти лет. По информации Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, спрос превышал предложение в 10-12 раз.

Средние ставки на складские помещения в Московской области колеблются в зависимости от срока аренды, обеспечения договора (депозиты, банковские и материнские гарантии) и арендуемой площади.

По классу А диапазон ставок составляет $135-155 за 1 кв. м. triple net for lease (чистая арендная ставка). По классу В средние ставки — $120-130 за 1 кв. м. Для этого класса не имеет большого значения наличие известного арендатора с раскрученным брендом, срок аренды может быть любым, начиная от 11 месяцев, так как эти здания, как правило, принадлежат частному собственнику и не являются инвестиционными.

По классу С (в зависимости от месторасположения и удаленности от МКАД) стоимость аренды варьируется от $50 до $100 за 1 кв. м без учета НДС и коммунальных платежей. Правда, если терминал этого класса расположен в Москве, уровень ставок оказывается порой не меньше, чем в терминалах класса А. Таких примеров много, на любой плодоовощной базе помещения по цене сравнятся с качественными терминалами.

Московские ставки на склады класса А можно сравнить со ставками в Лондоне, в остальных странах ставки намного ниже, порой в 2 раза. Например, в Польше, где переизбыток логистических парков. Арендные ставки в столице и Подмосковье входят в десятку самых высоких по всему миру.

Свободных качественных площадей к моменту ввода объекта в эксплуатацию оставалось очень мало: уровень вакантных площадей составляет около 1% для класса А и около 2% для класса В.

Объем площадей, заявленных к вводу в 2009 г., превышает 2 млн кв. м, однако в сложившейся рыночной ситуации, по нашим оценкам, реальный объем не превысит 30-40% от заявленного.

Оптимистичное будущее

В свете последних событий рассмотрим, что могло бы изменить ситуацию в худшую сторону. Как и на любом другом рынке, отсутствие спроса могло бы привести к снижению цен. Действительно, ритейлеры прекратили свой бурный рост, товаропотоки сократились, наблюдается сокращение товарных запасов, что, безусловно, ведет к сокращению спроса. Но это уменьшение является каплей в море прошлого дефицита, когда спрос превышал предложение в несколько раз.

В свою очередь, у девелоперов наблюдается снижение объема финансирования, а в некоторых случаях и полное его отсутствие, что ведет к сокращению или полной остановке строительства складских терминалов. Этот факт, безусловно, будет поддерживать соотношение спроса и дефицита предложения, а в будущем приведет к резкому росту спроса и, как следствие, росту цен.

Совокупный уровень вакантных площадей по классам А и В в настоящее время составляет 200 000 кв. м, т. е. примерно 4%, что больше прошлогоднего значения в 2 раза. Сейчас на рынке есть тенденция по сдаче вакантных площадей в субаренду. Но в этом случае ставки превышают рыночные порой до 20%.

Корректировку цен в сегменте складов классов В и С можно ожидать до 15-20% в ближайший квартал. Но преимущественно на те объекты, которые находятся в труднодоступных и маловостребованных местах. Что касается класса А, то пересмотр арендных договор практически невозможен в силу жестко структурированных инвестиционных контрактов и существующих обеспечительных депозитов. В этом случае логичнее и экономически целесообразнее сдавать вакантные площади в субаренду, что позволит сохранить замороженные депозитные средства.

Серьезно ситуация в складском сегменте может измениться только при наличии веских оснований, например банкротство крупных логистических операторов, в руках которых находится до 50% площадей. Пока таких предпосылок нет. Да и в их случае сдерживающим фактором будут гарантии (депозитные платежи, банковские и материнские гарантии), данные девелоперу.

Стоит отметить, что спрос на площади до 1500 кв. м ранее никто не учитывал, и таким «маленьким» арендаторам было тяжело найти себе площадь в дорогом сегменте, что вынуждало их арендовать склады более низкой категории. И в настоящее время владельцы высококачественных складов не готовы предложить площади менее 2500 кв. м, а зачастую и менее 5000 кв. м в силу конструктивных особенностей помещений и желания сдать в аренду сразу максимальную площадь. Выходит, что спрос на объекты площадью от 2000 до 5000 кв. м, ориентировочно равный 30-35% от общего спроса, не удовлетворен. В свою очередь, многие субарендодатели имеют возможность сдать помещения, предложив более мелкую нарезку.

Из всех «антикризисных» мер, принимаемых девелоперами, можно отметить снижение срока аренды с семи до пяти лет, а в редких случаях — и до трех лет, фиксацию арендных ставок с указанием коридоров роста или падения валют, снижение обеспечительных платежей.

Таким образом, в данном сегменте пока сохраняется баланс спроса и предложения. Что позволяет арендодателям держать цены практически на прежних уровнях.

Отправить ответ

Уведомлять о
avatar