Сегодня на рынке сформировалась непрозрачная система налогообложения. Связано это как раз с тем, что налог на офисы и торговые центры до настоящего момента рассчитывался по балансовой стоимости, которая не индексировалась вместе с рыночным ростом цен, а фиксировалась на момент постройки или оценки актива и со временем с учетом коэффициента амортизации только снижалась. Получается, чем старше здание, тем ниже для собственника был налог. При этом балансовая стоимость не имела отношения ни к реальной стоимости здания, ни к состоянию его конструкций.
Таким образом, на рынке коммерческой недвижимости сформировались три типа налогоплательщиков. Первые — те, у кого балансовая стоимость объектов, в особенности высококачественных торговых и офисных центров класса А, примерно равнялась рыночной стоимости. Вторые — те, которые честно, по законодательству, стояли на балансе по "строительной" стоимости. Третьи умышленно занижали балансовую стоимость имущества, чтобы платить как можно меньше.
Использование подобного механизма налогообложения привело к тому, что балансовая стоимость схожих по характеристикам объектов сегодня может различаться в 8—10 раз. Так, например, объекты в центре города, построенные 10—15 лет назад, которые большей частью самортизированы и имеют низкую балансовую стоимость, могут приносить своему владельцу гораздо больший доход, чем вновь построенные торговые центры на окраине или рядом с МКАД со свежей балансовой стоимостью. При этом собственник первого объекта практически ничего не платит в городской бюджет, а организация, которая вложила деньги в строительство нового объекта, имеет значительную налоговую нагрузку.
Нововведение выровняет налоговые отчисления, привяжет их к реальной стоимости объектов недвижимости, а не к номинальной, отраженной в бухгалтерской балансовой отчетности. Для владельцев старых зданий и тех, кто намеренно занижал балансовую стоимость своих объектов, нагрузка может вырасти в 5—10 раз. По данным департамента городского имущества, примерно из 2 тыс. зданий, которые подпадают под новую систему налогообложения, у 1400 рыночная и балансовая стоимость отличаются в разы. Находящиеся в меньшинстве собственники, у которых балансовая стоимость была максимально приближена к рыночной, наоборот, выиграют за счет снижения ставки налога с 2,2 до 0,9%.
Новый налог существенно отразится на доходах собственников некачественных торговых и офисных центров — переоборудованных НИИ, заводов, лабораторий. Балансовая стоимость большинства площадей классов В и С сегодня существенно ниже рыночной. В 2014 году у собственников подобных объектов будет два пути — быстро продать актив или инвестировать в его развитие, чтобы повысить эффективность использования здания и получить максимальный доход с квадратного метра. Например, сегодня многие здания сдаются под дешевые офисы, автомастерские, автомойки, особенно это касается промзон — на Бережковской набережной, в Нагатинском затоне, на Магистральной улице. Собственник получает определенный доход при минимальных отчислениях в бюджет, при этом целые районы находятся в неблагоустроенном состоянии.
Одним из следствий нового закона станет большое количество объектов, выставленных на продажу для их последующего редевелопмента, так как существующие собственники будут не способны заниматься развитием зданий вследствие отсутствия финансовых средств, профессионального опыта или желания.
При развитии объектов их владельцы начнут благоустраивать также прилегающие территории, чтобы еще больше повысить капитализацию активов. Это положительно скажется на развитии промзон, где государство не могло договориться с собственниками о продаже объектов или совместном развитии территории. Однако сегодня многие здания в промзонах находятся в аварийном состоянии, поэтому собственнику будет выгоднее их снести и построить на их месте новые качественные объекты, чем инвестировать в существующие строения. При ограниченности участков под застройку земля многих промзон, особенно в пределах Третьего транспортного кольца, имеет большую ценность.
Создание системы кадастрового учета коммерческой недвижимости позволит зарубежным инвесторам объективно оценить рыночную стоимость московских объектов и их капитализацию. Сейчас неясные механизмы оценки недвижимости являются серьезным барьером для прихода зарубежных инвесторов на российский рынок.
Однако стоит отметить, что подобные изменения, оздоравливающие рынок коммерческой недвижимости, возможны только при налаживании четкого механизма кадастровой оценки и устранении возможных коррупционных схем при проведении оценки, занижающих стоимость здания.
Я считаю, что новый налог сможет улучшить инвестиционный климат в Москве, сделать рынок коммерческой недвижимости более конкурентоспособным и прозрачным, что, в свою очередь, привлечет в Москву большее количество зарубежных инвесторов. Кроме того, данная мера может стать стимулом для собственников объектов к повышению эффективности использования зданий.
