По данным Cushman &Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), в июне 2009 г. общий объем рынка складской недвижимости Казани оценивался в 355 000 кв. м. Всего год назад в Казани было анонсировано строительство пяти крупных объектов, со сдачей которых объем предложения увеличился бы до 600 000 кв. м, вспоминают аналитики.
Не до объема
«Кризис внес коррективы — например, заявленные объекты Национальной интендантской компании (125 000 кв. м) и комплекс логистической компании “Драйв” (100 000 кв. м) так и не были построены», — говорит консультант C&W/S&R Елена Стрюкова.
Крупные складские комплексы сдаются очередями. В мае местный девелопер «С-лоджистик» ввел в эксплуатацию первую очередь логистического парка класса А «Константиновский» в Высокогорском районе Татарстана, в 2,5 км от Казани. Ее площадь составила 15 700 кв. м, из них 11 800 кв. м — складские и 2700 кв. м — офисные помещения. «Объем инвестиций в первую очередь оценивается более чем в 500 млн руб., 30% из них — собственные средства “С-лоджистик”. Общую сумму инвестиций в весь комплекс, а это 44 000 кв. м, сейчас оценивать сложно, хотя основные вложения — в землю, коммуникации — уже сделаны», — сообщил коммерческий директор компании Дмитрий Овсянников. По его словам, «первая очередь логопарка заполнена на 50%, по остальным переговоры в стадии завершения». Стрюкова замечает, что сейчас более сложно проходят переговоры о коммерческих условиях аренды и потенциальные арендаторы «дольше думают».
По данным девелопера «Евразия логистик», готова к въезду первая очередь (160 000 кв. м) складского комплекса «Биек тау», ввод в эксплуатацию еще 100 000 кв. м запланирован на осень текущего года. «На данный момент Внешэкономбанк проинвестировал в развитие проекта более $140 млн. Всего же под этот проект инвестор открыл кредитную линию на $225 млн», — сообщил Сергей Верещагин, коммерческий директор «Евразии логистик».
Первая очередь «Q-парк Казань» (70 000 кв. м, RDS Development) открылась в марте этого года. Общий объем инвестиций оценивается инвестором, ирландской Quinn Group, в $100 млн. «О планах по строительству следующих очередей девелоперы говорят неопределенно. Скорее всего это станет ясно, когда будут сданы в аренду построенные очереди», — предполагает Стрюкова.
Свободные места
Уровень вакантных площадей девелоперы не раскрывают, но, по словам начальника отдела коммерческой недвижимости компании «Стройград» Вадима Семененко, «уже сейчас предложение превышает спрос в разы».
«Федеральные ритейлеры сократили темпы своего развития, грузооборот уменьшился, а логистические операторы не расширяют сеть своего присутствия. Немногочисленные запросы поступают теперь от местных компаний», — сетует Верещагин. Запрашиваемая арендаторами площадь, по его словам, сократилась в среднем с 10 000 до 1500 кв. м, в результате чего на рынке «образовались невостребованные площади».
По данным Стрюковой, в начале 2009 г. арендные ставки, в том числе в Q-park и «Биек тау», еще были на уровне $100-110 за 1 кв. м в год (без эксплуатационных услуг и НДС), в июне же этого года о ставке выше $90 за 1 кв. м «арендаторы и слышать не хотят».
Впрочем, говорит аналитик, некоторые девелоперы официально не демпингуют, а «проявляют гибкость в других условиях аренды». «Одни собственники соглашаются на заключение договоров аренды в рублях — фиксируют курс, и тогда чистая ставка равняется 280 руб. за 1 кв. м в месяц, хотя затем они пролонгируются в евро и долларах. Другие впервые пошли на заключение краткосрочных договоров — от одного года», — перечисляет Стрюкова.
«Евразия логистик» решила сдавать склады в нарезку, сообщил Верещагин. «Как только мы стали сдавать в аренду площади блоками от 500 кв. м, мы заключили несколько договоров на 1500 и 2000 кв. м», — поделился он.
Семененко говорит, что у складских комплексов класса А в перспективе есть все шансы заполнить площади арендаторами из низкоклассных объектов. «Собственники старых складских площадей не торопятся делать скидки, а девелоперы качественных объектов проявляют все большую гибкость и в ценах, и в условиях аренды, лишь бы только их склады ни дня не простаивали без арендаторов», — объясняет он.
По прогнозам опрошенных «Ведомостями» участников рынка, борьба за клиента в ближайшие несколько лет развернется среди уже действующих игроков. «Вряд ли к нам придут новые игроки — заявленных объектов должно хватить с лихвой», — считает Овсянников.
«Сейчас девелоперы сосредоточивают все внимание на проектах, реализация которых уже вошла в активную фазу, и не распыляются на параллельное освоение регионов. Конкурентная ситуация на рынке складской недвижимости Казани не изменится в ближайшие годы», — резюмировал Верещагин.
Что почем
15% текущая ставка капитализации по складским проектам в Казани, по данным C&W/S&R
0,4% от кадастровой стоимости – ставка налога на землю под складские объекты, по данным минземимущества РТ
