Экономический подъем, наблюдавшийся в России на протяжении последних лет, сделал сети, торгующие бытовой техникой и электроникой (БТЭ), привлекательными якорными арендаторами ТРК. 2008 год практически все ритейлеры бытовой техники закончили с прибылью. А вот в 2009 году торговцев ожидает спад продаж на 30-40% из-за общего снижения потребительского спроса. Стремясь сократить издержки, продавцы БТЭ вынуждают девелоперов снижать арендные ставки.
Просторный "якорь"
На рынке Петербурга присутствуют все крупнейшие федеральные игроки рынка торговли БТЭ. Четверка лидеров представлена сетями "Эльдорадо" (18 магазинов), "М.видео" (16 магазинов), "Телемакс" (15 магазинов) и "Техношок" (14 магазинов). За ними с большим отрывом следуют сети "Просто" (входит в группу компаний "Альтернатива синицы") и "Техносила", у которых по 6 магазинов. "Как правило, оператор БТЭ является "якорем" торгового центра, а потому он может занимать львиную долю площадей ТЦ. Однако следует учитывать формат самого торгового центра (районный, городской, региональный и пр.). К примеру, в одном из неконцептуальных торговых центров города Набережные Челны оператор БТЭ занял практически всю площадь. Это единственный "якорь" в ТЦ, оставшиеся площади сданы мелкой нарезкой местным предпринимателям", — отмечает заместитель генерального директора ГК "Овентал" Захар Калмыков.
"Требования операторов БТЭ во многом схожи, — комментирует директор по профессиональной деятельности Knight Frank SPb Николай Пашков. — Им требуются помещения на первом этаже на оживленных магистралях, рядом с транспортными узлами, в местах с высокой проходимостью. Помещение желательно прямоугольной или квадратной формы, свободной планировки, без капитальных перегородок. Общая площадь — 1300-2800 кв. м, торговая — от 1000 кв. м. Площадь склада и вспомогательных помещений — около 500 кв. м. Потолки (без учета технологического пространства над ними) — от 3,2-3,6 м".
Директор департамента розничных продаж сети магазинов "Просто" Алексей Артамонов указывает также на необходимость просторной оборудованной парковки и возможность размещения рекламы на фасадах здания, а также в непосредственной близости от него.
"Что касается складов, то для эффективной работы магазина необходимо, чтобы общее состояние склада соответствовало санитарным нормам, он был сухим и теплым (в помещении должна поддерживаться плюсовая температура), оснащен телекоммуникациями, выделенной интернет-линией, системой вентиляции. Планируя складское помещение, необходимо учитывать предполагаемый объем хранения, частоту оборота товара, возможность для грузовых машин без проблем подъезжать к складу, наличие удобной разгрузки, просторных лифтов, широких дверных проемов", — уточняет он.
Николай Пашков называет среднюю арендную ставку для отечественных ритейлеров БТЭ в $350-450/кв. м в год. "MediaMarkt снимал помещения по более низким ставкам", — замечает эксперт. "Диапазон арендных ставок в зависимости от масштаба проекта, от региона до кризиса мог варьироваться от $200 до 450/кв. м в год", — комментирует, в свою очередь, генеральный директор "АйБи Ритейл" (входит в структуру "АйБи Групп") Дмитрий Бердиган.
Крупные неприятности
2008 год практически все ритейлеры бытовой техники закончили с прибылью. Российский рынок БТЭ вырос на 12-15%, а такие основные игроки, как "М.видео", "Техносила" и "Мир", увеличили продажи на 43%, 30% и 15% соответственно. Исключение составила сеть "Эльдорадо" — выручка ее магазинов в России снизилась на 4,2%, до $4,1 млрд. Однако в 2009 году трудности испытают все участники рынка БТЭ.
"Затраты ритейлеров на импорт продукции повысились в связи с девальвацией рубля. Другое дело, что у разных операторов — разная доля импорта. Так как производство сейчас часто локализовано, то в некоторых магазинах доля продукции российского производства может достигать 40%. Но спад потребительского кредитования в обязательном порядке отразится на продаже крупной бытовой техники, и мы видим это на практике. Анализ периода с ноября 2008 по январь 2009 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, показал, что продажи крупной бытовой техники упали в среднем на 15-20%", — говорит г-н Бердиган.
Для ритейлеров единственный выход из этой ситуации — сокращение издержек. И в первую очередь они хотят сэкономить на аренде, затраты на которую занимают от 6 до 12% от оборота магазина (данные "АйБи Ритейл"). "Используя кризис, некоторые компании стали "выкручивать" арендодателям руки. Так, в частности, компания "Эльдорадо" направила своим арендодателям уведомление об уменьшении арендной платы и о переходе на процент с оборота (4%). Учитывая масштаб и долю данного оператора на российском рынке, другие компании также пытаются достичь таких же условий. Где-то эта борьба идет в пользу арендатора, где-то — в пользу арендодателя, но в целом ставки аренды падают, потому что падают доходы (даже рублевые) операторов БТЭ", — говорит Дмитрий Бердиган.
"Поскольку многие сетевые операторы пересмотрели планы развития на будущий год, у ряда девелоперов возникает проблема с формированием качественного пула арендаторов. Это раньше в успешные торговые центры стояла очередь из арендаторов, и собственник мог проводить тендер. Сейчас ситуация изменилась", — констатирует г-н Артамонов.
"Девелоперы торговых центров почувствовали влияние кризиса: в I квартале увеличилась доля вакантных площадей в ТЦ до 10-12 %. Такая ситуация может быть связана с закрытием некоторых якорных арендаторов (например, сеть "Банана-Мама" закрыла все свои магазины в Петербурге, другие сети сокращают количество торговых точек — например, "Форум"). Бывает, что якорные арендаторы съезжают, не сумев договориться об условиях аренды на следующий год. Закрывают магазины и более мелкие арендаторы. Причем даже, казалось бы, в успешных торговых центрах можно встретить пустующие секции (как в дальних уголках ТЦ, так и в проходных местах)", — соглашается Николай Пашков.
По его словам, особенно нелегко приходится девелоперам торговых центров, чьи объекты готовы вот-вот открыться. Многие арендаторы, корректируя планы развития, разрывают договоренности и предпочитают заплатить штраф за расторжение договора, чем открывать магазин. В данном случае перед девелопером встает непростая дилемма: открывать торговый центр полупустым или откладывать сроки открытия. "Практика переговоров о снижении фиксированной части арендной ставки и переход на процент с оборота сейчас достаточно распространена. Так, руководители сети "Эльдорадо" сумели договориться практически со всеми владельцами торговых площадей о переходе с фиксированной ставки аренды на 4 % с оборота (включая эксплуатационные расходы)", — добавляет Николай Пашков.
"Нельзя сказать, что собственники охотно идут на то, чтобы переходить на процент с оборота. Все-таки в условиях современного рынка фиксированная арендная ставка собственниками приветствуется больше. Для перехода нужны конкретные цифры о существенном снижении уровня продаж оператора БТЭ. Но на сегодняшний день в сети "Просто" по Петербургу падения продаж нет", — отмечает Алексей Артамонов. По его словам, чаще можно говорить о снижении арендных ставок на 10-20%.
Но г-н Пашков уверен, что в ближайшем будущем девелоперы станут еще более сговорчивыми . "Пока девелоперы инертно реагируют на кризисную ситуацию. Не понимая до конца сроков и глубины спада, они не готовы принимать решения о радикальном изменении условий аренды в сторону понижения и предпочитают занимать выжидающую позицию. Такая ситуация может продолжиться до середины года, когда станет понятно, будет ли продолжаться спад или наступит какое-то улучшение. В первом случае снижение ставок аренды сможет остановить закрытие магазинов в ТЦ, работающих на грани рентабельности", — уверен он.
"Большое значение сегодня приобретает наличие профессиональной управляющей компании на объекте, которая, выстраивая грамотные отношения с арендаторами и проводя антикризисную политику управления объектом, может найти компромиссы между собственником ТЦ и арендаторами", — добавляет Захар Калмыков.
Передел кризисом
"Кризис не останавливает региональное развитие, поэтому спрос на новые помещения есть, и он соответствует масштабам этих сетей. Другое дело, что кризис заставляет их подходить к подбору проектов более избирательно и требовать существенных преференций по арендным ставкам. Так, по нашим оценкам, суммы, которые готовы платить операторы за помещение, уменьшились в полтора-два раза, — говорит Дмитрий Бердиган. — Масштаб помещений, которые сейчас рассматривают операторы БТЭ, также сократился. Например, MediaMarkt уменьшил масштаб проектов практически в два раза: с 8-9 тыс. до 4,5-5,5 тыс. кв. м", — подытоживает Дмитрий Бердиган.
Впрочем, по его мнению, потери торговцев и девелоперов невозможно компенсировать только сокращением издержек. "Единственным безрисковым вариантом в кризисные времена остается торговля продуктами", — считает г-н Бердиган. "Отслеживая тенденцию последнего времени, мы наблюдаем потерю интереса со стороны покупателей к операторам бытовой техники и электроники. В противовес этому возрос интерес у покупателей к операторам сектора подарков и развлечений. Относительно вольготно чувствуют себя в сегодняшних условиях операторы продуктовых сетей сегмента "дискаунтер", — соглашается Захар Калмыков.
"Безусловно, в отличие от операторов продовольственной торговли, рынок БТЭ находится в большей зоне риска, так как предлагает потребителям товары не первой необходимости. И все же даже в условиях кризиса люди смотрят телевизор, пользуются кухонной бытовой техникой, обновляют сотовые телефоны, компьютеры и ноутбуки и т. п., — возражает ему Алексей Артамонов. — Выгода, равно как и риск, размещения в ТК оператора БТЭ для арендодателя связан скорее не с тем, будут ли пользоваться спросом товары данного сегмента, а с тем, насколько конкретный оператор умеет работать в условиях кризиса. Здесь нужно иметь в виду такие факторы, как рекламная и маркетинговая стратегия оператора, грамотный подход к формированию ассортиментной матрицы (особенно в условиях кризиса, когда важно учитывать финансовые возможности покупателей), способность ритейлера мобильно реагировать на изменение ситуации, профессионализм продавцов и персонала магазина, управление в компании, опыт ее работы в похожих условиях".
Общее снижение арендных ставок в торговых комплексах дает игрокам среднего уровня шанс потеснить лидеров рынка. "В связи с тем, что многие операторы отказались от планов по развитию, часть ритейлеров закрыли свои магазины из-за невозможности расплатиться по кредитам, мы имеем возможность рассматривать достойные предложения по аренде помещений в ТК, ранее не доступных. Арендные ставки снизились даже в ТК с высоким трафиком. Поэтому на сегодняшний день на рынке есть достойные предложения по приемлемым ценам", — говорит Алексей Артамонов. По его словам, сеть готова рассматривать и реализовывать проекты, от которых могут отказаться другие ритейлеры, и собирается выйти на 3-4-е место по товарообороту в Северо-Западном регионе РФ как за счет наращивания оборотов имеющихся магазинов, так и за счет открытия новых. "При этом наши планы по развитию уже не ограничиваются только Северо-Западом России, мы активно изучаем возможности открытия магазинов за его пределами", — уточняет он.
Крупные игроки тоже не собираются упускать момент для оптимизации географии своей сети. Так, например, компания "М.видео" заявила, что откроет до 23 новых магазинов в 2009 году. Как сообщил журналистам директор по связям с инвесторами "М.видео" Денис Давыдов, план по открытию может быть скорректирован, учитывая то, что на рынке сейчас много предложений. Кроме того, расстановку сил на рынке может поменять и поглощение игроков рынка БТЭ, нуждающихся в перекредитовании, крупными финансовыми структурами. Так, например, в начале этого года появилась информация о том, что "Альфа-групп" задумалась о создании на рынке бытовой техники торгового холдинга, аналогичного продуктовой компании Х5 Retail Group. "Однозначно, кризис уже показывает изменения в расстановке сил. Уходят более слабые игроки, уходят и крупные, объявляя себя банкротом. Крупным ритейлерам кризис выгоден тем, что можно купить разорившуюся сеть по более низкой цене, чем до кризиса. Сделки по слиянию и поглощению в сегменте ритейла сегодня самые частые", — констатирует Захар Калмыков.
Крупные торговцы БТЭ, представленные в Петербурге / The largest HAE retailers in St. Petersburg
В составе ТРК: / In shopping and entertainment complexes:
* "Эльдорадо" — 18 магазинов (не включая салоны связи) / Eldorado — 18 stores (not inc. mobile communications stores)
* "M.видео" — 16 магазинов / M-Video — 16 stores
* "Телемакс" — 15 магазинов / Telemax — 15 stores
* "Техношок" — 14 магазинов / Tehnoshock — 14 stores
* "Техносила" — 6 магазинов / Technosila — 6 stores
* "Просто" — 6 магазинов / PROSTO — 6 stores
* Media Markt — 4 магазина / Media Markt — 4 shops
* "МИР" — 3 магазина / MIR — 3 shops
* Гипермаркет "ЭТО" (сеть "Эльдорадо") — 1 магазин / ЕТО Hypermarket (Eldorado network) — 1 store
* "Матрица" — 1 магазин / Matrix — 1 store
В сегменте street retail: / In the street retail segment:
* "Мойдодыр" — 11 магазинов / Moydodyr — 11 stores
* "Мир техники" — 7 магазинов / Mir Techniki — 7 store
* "Калинка" — 7 магазинов / Kalinka — 7 stores
* "Техномагия" — 7 магазинов / Tehnomagiya — 7 stores
Источник Knight Frank/Source: Knight Frank
