В 2010 году в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдались позитивные рыночные тенденции. Если в I квартале сохранились тенденции конца 2009 года, то на протяжении следующих трех кварталов на рынке наблюдался рост активности спроса и значительное увеличение числа и объема сделок в качественных складских комплексах. Это привело к значительному снижению доли свободных помещений на рынке, особенно заметному в классе В.
Как говорят в компании Knight Frank, с начала 2010 года доля свободных площадей класса А и В снизилась соответственно на 10 и 19%. Показатель ввода в эксплуатацию спекулятивных складских объектов снизился на 43% по сравнению с результатом 2009 года. "Если в 2009 году поглощение складских площадей было отрицательным, то в 2010 году данный показатель составил 72 процента от уровня 2008 года", — отмечают в Knight Frank.
По данным компании, объем качественных складских площадей в Петербурге составил 1745 тыс. кв. м.
Несколько иные данные приводят в Jones Lang LaSalle. По подсчетам аналитиков этой компании, к концу 2010 года объем качественных складских помещений на рынке Санкт-Петербурга достиг 1 561 180 кв. м. Общий объем ввода за год составил 66 900 кв. м, из которых 49 000 кв. м было введено в IV квартале (складской холодильный комплекс корпорации "Стерх" и третья фаза складского комплекса "Логопарк Шушары").
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA, считает, что такой ввод является беспрецедентно малой величиной прироста рынка складской недвижимости за последние несколько лет. "Напомню, в 2009 году рынок складской недвижимости пополнился 117 тыс. кв. м, а в 2008 году прирост составил 473 тыс. кв. м".
При беспрецедентно малом уровне прироста рынка складской недвижимости Петербурга в 2010 году структура рынка практически не изменилась. Основную долю по-прежнему составляют склады класса А, на них приходится более 60% объема предложения, на долю складов класса В+ и В приходится 31% общего предложения. С учетом вновь введенных комплексов увеличилась доля спекулятивных складов, которые на конец 2010 года составляют более половины предложения рынка складской недвижимости Петербурга и Ленинградской области.
Директор по развитию объектов недвижимости "ЮИТ Лентек" Максим Соболев считает, что в период кризиса Петербург оказался в наиболее уязвимом положении среди всех городов-миллионников России. "Это прежде всего касается направления складской недвижимости. Инвесторы и девелоперы, опираясь на успешный опыт проектов в Москве, слишком оптимистично оценивали потенциал рынка Петербурга, что привело к существенному превышению предложения коммерческих площадей по сравнению со спросом на них. Это проявилось в том, что в пик кризиса доля вакантных помещений складских комплексов класса А превысила 30 процентов".
Переломный год
Тем не менее Николай Пашков генеральный директор, Knight Frank St.Petersburg, говорит, что рыночная ситуация в складском сегменте рынка недвижимости Санкт-Петербурга стабилизировалась.
В III квартале 2010 года стало известно о планах реализации новых складских проектов: голландско-немецкая компания SafeSpace планирует запустить в 2011 году новый для Петербурга формат склада — Self Storage, предназначенный для ответственного хранения личных вещей физических лиц. Правительство Петербурга передало ОАО "Аэропорт "Пулково"" участок в 20 га для строительства в течение двух лет административно-складского комплекса, где 4700 кв. м займет склад для хранения товаров duty-free с таможенным постом. В IV квартале 2010 года ЗАО "Ренессанс Констракшн" объявило, что планирует привлечь не менее $2,5 млрд инвестиций в проект строительства масштабного индустриального парка в Ленинградской области. Земельный участок площадью около 100 га под размещение парка компания планирует выбрать уже в I квартале 2011 года, а инженерную и инфраструктурную подготовку территории компания намерена начать во II квартале 2011 года. Ожидается, что подготовка и строительство займут около пяти лет. ГК "Эспро" планирует развивать вторые очереди своих складских проектов "Кулон-Югрос" (г. Минеральные Воды), "Кулон-Пулково" (Санкт-Петербург) и "Восточный" (г. Ногинск) по принципу built-to-suit. Ранее на резервных площадях данных проектов планировалось возвести спекулятивные офисно-складские комплексы класса А.
"Под влиянием сложившихся основных грузопотоков Петербурга, а также распределения дистрибуционных грузопотоков внутри города, на рынке аренды формируются основные складские и индустриальные зоны. Основное предложение сегодня сконцентрировано в южной части города, в промышленной зоне Шушары". Близость к Московскому шоссе, ключевой магистрали города, обеспечивающей интенсивный грузопоток, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов", — говорят в Colliers International.
Вторая по величине складская зона Санкт-Петербурга расположена в юго-восточной части города и представлена единственным складским комплексом класса А "МЛП "Уткина Заводь"".
"В 2011 году к вводу в эксплуатацию планируется первая очередь нового индустриально-логистического парка Nordway и складского комплекса Total Terminal. Новый комплекс Nordway будет расположен в промзоне Шушары, в непосредственной близости к заводам Toyota, General Motors, Magna. После завершения строительства к 2013 году общая площадь нового комплекса составит около 100 тыс. кв. м", — сообщили в Colliers International.
"По итогам 2010 года общий объем чистого поглощения на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга составил около 170 тыс. кв. м, что превышает аналогичный показатель прошлого года более чем в два раза. За год средний уровень вакантных площадей снизился с 36 до 22 процентов. Анализируя динамику поглощения складских площадей, можно отметить, что практически во всех рассматриваемых производственно-складских зонах было зафиксировано снижение уровня вакантных площадей. Исключением стала только промзона Шушары, где в IV квартале 2010 года была введена в эксплуатацию третья очередь складского комплекса "Шушары", площади которого остаются вакантными", — резюмируют в Colliers International.
Средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения в 2010 году не претерпели значительных изменений и составили: для класса А — $85-110 за кв. м в год, для класса В $75-100 за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. Большинство собственников логистических комплексов ориентировано на предоставление индивидуальных коммерческих условий каждому потенциальному арендатору в зависимости от объема необходимых площадей, планируемого срока аренды, требуемых дополнительных инвестиций и т. п.
Под нужды заказчика
Основным трендом 2010 года стало повышение активности спроса со стороны арендаторов на рынке качественной производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Общий объем сделок, заключенных в 2010 году, сопоставим с докризисными показателями.
Виталий Антонов, генеральный директор компании "Эспро Девелопмент" (входит в ГК "Эспро"), считает, что в 2010 году проявилась тенденция строительства объектов складской и индустриальной недвижимости по принципу built-to-suit, под нужды конкретного заказчика. Также увеличилось предложение в сегменте индустриальных парков, в которых к продаже предлагаются земельные участки с подведенными коммуникациями площадью 1-2 га.
"Ввиду пока еще достаточного количества имеющегося предложения, в 2010 году новых инвесторов на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга не появилось. Однако некоторые российские и западные компании уже сегодня детально изучают возможность приобретения собственных промышленно-складских комплексов с целью размещения производства или организации дистрибуционного центра. При условии сохранения объемов спроса и поглощения производственно-складских площадей на уровне 2010 года, прогнозируется сокращение уровня вакантных площадей до 7-10 процентов до конца 2011 года. После этого, на фоне снижения текущей вакансии, может возобновиться и инвестирование в спекулятивные склады. Стагнации на рынке мы не ожидаем, более приемлем термин "плавный рост"", — прогнозируют в Colliers International. Также в компании ожидают, что на фоне снижения уровня вакантных площадей и ограниченного предложения новых складских комплексов в 2011 году ожидается рост арендных ставок в пределах 7-12%.
Максим Соболев, рассуждая о потенциале рынка складов, указывает на то, что для реализации проектов необходимы инженерно и градостроительно подготовленные участки. "Такие более или менее крупные территории для промышленной застройки в Петербурге и Ленинградской области можно пересчитать по пальцам одной руки. Одним из таких участков является Горелово. Если говорить о сегодняшних параметрах спроса на складскую недвижимость, то пока он не достиг того уровня, который позволил бы девелоперам принять решение о запуске новых индустриальных и складских проектов, рассчитанных на сдачу в аренду. Это означает, что заметный рост нового предложения можно ожидать не ранее 2012-2013 годов", — полагает он.
