В 2011 г. рынок складской недвижимости Московского региона демонстрировал уверенный рост спроса на складские площади и арендных ставок на складские площади, а также увеличение количества предварительных соглашений аренды в строящихся проектах. По данным S. A. Ricci, прирост предложения качественных складов в 2011 г. составил 330 000 кв.м., что на 12% меньше, чем в 2010 г. (375 000 кв.м.), и более, чем в два раза меньше показателя 2009 г. (790 000 кв.м.).
Общее предложение складов класса А в Московском регионе к концу 2011 г. составило 4,85 млн кв.м. В сегменте складов класса В, по оценкам, функционирует около 4,5 млн кв.м. Согласно планам девелоперов в 2012 г. в Московском регионе может быть введено в эксплуатацию более 1 млн кв.м складских площадей.
«Основным итогом 2011 г. стал минимальный с 2004 г. объем нового строительства складов, — отмечает Дмитрий Герастовский, директор департамента индустриальной недвижимости S. A. Ricci. — Рост спроса на складские площади, наблюдаемый в 2010-2011 гг., привел к активной девелоперской деятельности в сегменте складов. Так, на 2012 г. заявлен ввод более 1 млн кв.м. складских площадей. При этом по нашим оценкам, реальный прирост предложения в 2012 г. составит около 800 000 кв.м., из них около 680 000 кв.м. – площади класса А».
Более 86% ожидаемых площадей относятся к классу А, около 14% — к классу В и В+. Основная часть планируемых к вводу в 2012 г. складских площадей приходится на южное, юго-западное и юго-восточное направления (39%, 31% и 10% ожидаемых площадей соответственно).
Объем сделок аренды и купли-продажи складских площадей конечными пользователями в Московском регионе по итогам 2011 г. превысил 1,1 млн кв.м. – рекордный показатель с начала кризиса 2008 г.
Наибольший объем арендованных площадей (37%) пришелся на торговых операторов, 23% площадей арендовали дистрибьюторы, по 20% было поглощено промышленными компаниями и поставщиками услуг.
Важной тенденцией 2011 г. стало увеличение объема инвестиционных сделок. Сумма сделок покупки складских объектов в России в 2011 г. превысила $790млн – на 25% больше, чем в 2010 г.
В течение 2011 г. уровень вакантных площадей в складских комплексах класса А снизился с 4-5% до менее чем 1% в конце. В сегменте складов класса В свободно в целом по рынку около 3-5%, в черте Москвы доля вакантных площадей приближается к нулю.
В результате активного поглощения площадей в строящихся проектах на конец 2011 г. доля свободных площадей в складских комплексах, ожидаемых к вводу в первой половине 2012 г., составила менее 40%. В ряде проектов на высокой стадии готовности уже практически нет свободных площадей, отмечают специалисты S. A. Ricci. По данным компании, средняя ставка аренды склада класса А в 2011 г. выросла с $115-120 до $135 за кв.м./год – более, чем на 15%. Заявляемые собственниками арендные ставки нередко превышают $140 за кв.м./год. Уровень ставок зависит от близости к МКАД, в черте Москвы собственники складов запрашивают $150 за кв.м и больше.
