С начала 2010 г. рынок аренды производственно-складской недвижимости в Москве и Московской области, по данным аналитиков Penny Lane Realty, демонстрировал заметное оживление. Летний спад активности начался в мае, что связывают с праздниками и с началом сезона отпусков.
Основной спрос от общего объема заявок – порядка 70% – приходится на складские помещения от 500 до 3 000 кв. м, расположенные в черте Москвы. Меньшим спросом пользуются блоки от 3 000 до 5 000 кв. м, на которые приходится 20% всех заявок. На более крупные площади запросы были единичными. Арендаторами больших блоков (от 5 000 кв. м) являются, в основном, телекоммуникационные, фармацевтические компании, а также алкогольные и продуктовые ритейлеры. Причем, преимущественно, российские игроки. Доля иностранных компаний составляет около 10%. В 2009 г. в общем объеме заключенных сделок доля иностранцев не превышала 35%.
По данным Penny Lane Realty, с начала 2010 г. на рынке складской недвижимости Москвы и области было введено в эксплуатацию около 100 000 кв. м помещений класса А и порядка 20 000 кв. м помещений класса В, которые были построены, в основном, локальными застройщиками. Крупные игроки рынка, специализирующиеся на А классе, по-прежнему занимают выжидательную позицию и предлагают строительство под заказчика. Самый крупный из выведенных на рынок объектов в текущем году — Trilogy Park в Томилино. Комплекс располагается в 7 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, общая площадь складов составляет 106 957 кв. м, 22 000 кв. м уже занимает «Ашан».
За первые шесть месяцев текущего года не было заявлено ни одного проекта нового строительства складских комплексов. Таким образом, на конец первого полугодия 2010 г. совокупный объем предложения объектов производственно-складского назначения класса А составил около 3,5 млн. кв. м, класса В – порядка 2,5 млн. кв. м. Наибольшее количество предложения сосредоточено на юге и юго-востоке столицы — 31% и 16% соответственно.
Уменьшилось предложение по субаренде и переуступке прав аренды, что аналитики связывают с агрессивной ценовой политикой арендаторов, державших ставки в течение 2009 г. на уровне рынка и не сумевших привлечь субарендаторов, тем самым терпя убытки или работая «в ноль».
Ставки аренды и цены продаж, в основном, не изменились, лишь в некоторых случаях рост составил 5%, говорится в исследовании компании Penny Lane Realty.
По состоянию на конец первого полугодия 2010 г. ставки в складских комплексах класса А, расположенных в черте города, составляют $130-150 за кв. м в год, класса В — $100-125. Ставки в складских комплексах класса А, расположенных за МКАД, — $85-110 за кв. м в год, класса В — $70-90 за кв. м в год (данные приведены без учета НДС и эксплуатационных расходов). Цены продаж на объекты в черте города — $1 500-2 200 за кв. м, на объекты за МКАД — $900 – 1 200 за кв. м (данные приведены без учета НДС).
Стоимость земель промышленной категории с расширенным назначением, расположенных в пределах от 1 до 20 км от МКАД, в настоящее время составляет $3 000-15 000 за сотку. Во многих случаях цена не влияет на размер участка, на рынке множество предложений от 0,5 га до 100 га. Например, можно купить 1 га по $3 000 за сотку, что очень дешево. Стоимость аренды открытых площадок под производственно-складские нужды – от $20-50 за кв. м в год.
По оценкам экспертов Penny Lane Realty, до конца года ставки аренды и цены продаж существенно не изменятся. Во-первых, в 2010 г. будет завершено строительство логистических парков «PNK Чехов» и «Крёкшино», из-за чего уровень вакантных площадей увеличится на 250 000. кв. м. Во-вторых, из-за позиции наиболее активных собственников, которые ведут очень лояльную и гибкую политику в отношении арендаторов: предоставляют арендные каникулы, всевозможные скидки, рассрочки и даже отказываются от страховых депозитов.
