Рынок стрит-ритейла — это самый мобильный, самый чуткий к изменениям конъюнктуры и администрирования сегмент коммерческой недвижимости. И он же одновременно – самый доходный и привлекательный для инвесторов. Несомненно, потрясения последних лет изменили его, но рынок адаптировался и живет дальше. Об этом мы подробно поговорили с Сергеем Кругловым, руководителем отдела коммерческой недвижимости ORDO Realty.
— Насколько чувствителен к экономическим потрясениям оказался московский рынок стрит-ритейла, если проследить динамику за два прошедших года?
— Рынок недвижимости традиционно проявляет довольно высокую чувствительность к экономической конъюнктуре. На различных сегментах, конечно, это отражается по-разному. Наиболее стабильным, по признанию большинства профессиональных игроков рынка, является направление стрит-ритейла. Но под влиянием тех действительно масштабных экономических потрясений, которые происходят в нашей экономике последние два года, даже наиболее стабильные направления подверглись изменениям.
— А если перевести эти изменения в абсолютные величины?
— Мы наблюдали следующую динамику вакансии торговых помещений. Если в конце 2013 г. количество свободных помещений стрит-ритейла составляло примерно 4% и этот показатель был достаточно стабилен, то к концу 2014 вакансия увеличилась вдвое и составила 8%, продолжая расти. В первом полугодии 2015 года отрицательная тенденция сохранилась, коэффициент свободных помещений увеличился еще на 50% и составил уже 12%. Во втором полугодие 2015 г. рынок стрит-ритейла продемонстрировал обратную динамику, вакансия значительно сократилась и достигла уровня 2014 г., 8%.
2016 г. демонстрирует стабильность этого показателя, на протяжении всего первого полугодия вакансия сохраняется на уровне 8%, и, вероятнее всего, этот показатель останется на том же уровне до конца года.
— Чем живет сегодня собственник, стал ли он гибче, и как дела у арендатора – какие пожелания и амбиции у первых, и требования и критерии у вторых?
— Конечно, наиболее болезненным для арендаторов, а впоследствии и для собственников помещений, стало повышение курса доллара в два раза, ведь так сложилось, что арендные ставки в подавляющем большинстве случаев исчислялись именно в этой валюте. Тем самым, рублевые доходы остались условно на прежнем уровне, а ставки аренды увеличились вдвое. Что, конечно, не могло не отразиться отрицательно на рентабельности бизнеса ритейлеров.
Также нельзя забывать о других негативных факторах, таких как снижение покупательской способности в отдельных сегментах рынка, международные санкции и ответные контрсанкции, отзыв Центральным банком лицензий у большого количества коммерческих банков.
Все это в конечном итоге привело к увеличению вакансии торговых помещений до 13−15% к середине 2015 года.
— Насколько быстро участникам удалось встать на новые рельсы?
— Сложившаяся ситуация, разумеется, потребовала перестраивания рынка ритейла. Наиболее благоприятной среда оказалась для сегмента "масс-маркет", доступные цены на товары и услуги в этом сегменте в отдельных случаях позволили увеличить валовой доход по сравнению с докризисными показателями.
Со временем собственники торговых помещений начали приходить к тому, что доллар стоит уже далеко не 30−35 рублей, а за 60 – и это не сезонный или краткосрочный скачок, а новая реальность, в которой необходимо жить, и жить по-новому.
Таким образом, уже к концу 2015 года ситуация на рынке стрит-ритейла начала стабилизироваться: ритейлеры скорректировали свои планы по развитию, форматы размещения, собственники помещений постепенно перешли к рублевым ставкам или фиксации валютного коридора.
Широкое распространение получила арендная ставка в виде процента от оборота с фиксацией минимальной обязательной ставки.
Конечно, в нынешних условиях рынка собственники помещений стали более лояльны к арендаторам, ведь в конечном итоге арендные отношения должны быть в первую очередь взаимовыгодны, обеспечивая тем самым развитие бизнеса арендатора и получение постоянного дохода арендодателем. Поиск компромисса – вот то, чему нас учит любой кризис, и нынешний не исключение.
— Ставка в виде процента от оборота – как арендодатель определяет оборот, какие документы требует? Какие здесь возникают коллизии?
— Сведения об обороте арендатор сообщает арендодателю путем предоставления отчета. Форма отчета является приложением к договору аренды, его периодичность оговаривается индивидуально. Как правило, отчетность ежемесячная либо ежеквартальная.
Проверить достоверность отчета не составляет труда. Самый простой и самый распространенный способ – это в течение месяца с помощью тайного покупателя совершить покупку, а затем запросить z-отчет с кассового аппарата.
Сама по себе эта схема арендной платы далеко не нова и уже давно применяется крупными ритейлерами, просто сейчас она получила более широкое распространение. Поэтому каких-то непредвиденных, неординарных ситуаций, связанных именно с применением этой системы, думаю, ожидать не стоит.
— Сколько составляет минимальная обязательная ставка от общей суммы?
— Минимальная обязательная ставка – это очень условная величина, зависящая от множества факторов, таких как: ликвидность помещения, надежность арендатора, срок договора аренды и прочие. Конечно, арендодатель заинтересован в том, чтобы минимальная арендная ставка была максимально приближена к рыночной. Арендатор, в свою очередь, напротив, стремится минимизировать размер фиксированной арендной платы, ведь, отдавая процент от оборота, он чувствует себя максимально комфортно. В среднем, минимальная арендная ставка ниже рыночной на 20−30%, но иногда скидка доходит и до 50%.
В отдельных случаях наиболее крупным и надежным ритейлерам удается договориться о нефиксированной арендной ставке, которая составляет только определенный процент от оборота.
— Какие сейчас ставки в московском стрит-ритейле – в Центре? Подальше? На окраинах?
— По итогам первого полугодия сложилась примерно следующая картина: арендные ставки на традиционно имиджевых торговых улицах центра столицы, таких как Кузнецкий Мост, Столешников переулок, Никольская, Тверская, варьируются в пределах $1200−1500, $2000−2500, $1100−1300, $1000−1200 за 1 кв. м в год соответственно.
Дешевле арендаторам квадратный метр обойдется на таких улицах, как Новый Арбат, Старый Арбат, Покровка, Маросейка: $700−900, $750−950, $700−800, $850−1000 соответственно.
Арендные ставки в спальных районах традиционно зависят не только от плотности населения и ближайших перспектив развития, но и от направления. Так, например, помещения, расположенные в западных округах (ЗАО, ЮЗАО, СЗАО), дороже своих аналогов в восточных (ВАО, ЮВАО, СВАО). Средняя стоимость аренды в спальных районах составляет $400−500 за 1 кв. м в год. Правда, в отдельных случаях арендная ставка на помещения до 100 кв. м, расположенные радом с выходом из метро, может достигать $700−750.
— Как меняется картина после сноса так называемого "самостроя"? Куда переехали арендаторы, пострадавшие от ковшей?
— Несмотря на то, что в рамках всего рынка ритейла Москвы объемы снесенной недвижимости оказались незначительными (суммарная площадь не превысила 50 000 кв. м), так называемая "ночь длинных ковшей" заставила многих поволноваться и вызвала рост ставок аренды в отдельных сегментах ритейла на 15−20%.
Это прежде всего относится к помещениям так называемого "импульсивного" ритейла — помещения площадью до 50 кв. м, рассчитанные на спонтанный спрос. Недавно прошла вторая волна сноса, по масштабам соразмерная с предыдущей. Не думаю, что она смогла оказать существенное влияние на рынок ритейла, но в отдельных случаях добавила азарта арендодателям и нервозности арендаторам.
— Давайте поговорим о реконструкции московских улиц. Как масштабные ремонтные работы отразились на работе кафе, ресторанов, магазинов, аптек и других объектов?
— Сюрпризам для ритейлеров от московских властей нет конца. На уютных улочках внутри Садового кольца уже слышны трели отбойных молотков и разноголосье строительной техники. Более полусотни ключевых артерий центра Москвы решили сделать еще более удобными для пешеходов: расширить тротуары, поменять дорожное покрытие. Конечно, это не могло не отразиться негативно на бизнесе ритейлеров, ведь в одночасье помещения с огромными витринами, громадным рекламным потенциалом загородили строительным забором, тротуары превратились в узкие пешеходные тропы, а легкую, приятную музыку заглушил рокот строительной техники.
И вновь зашла речь о проявлении лояльности арендодателями, умении искать компромиссы. Сейчас реконструкция близится к завершению, и есть повод говорить о повышении ликвидности объектов, находящихся на реконструированных улицах. В связи с благоустройством пешеходных зон увеличится и трафик и, как следствие, возрастет количество посетителей ресторанов и магазинов, расположенных на этих улицах.
Таким образом, можно отметить, что благодаря реконструкции в ближайшее время можно ожидать повышения спроса со стороны арендаторов почти на всех центральных улицах. Наибольшей популярностью будут пользоваться такие улицы, как Тверская, Новый и Старый Арбат, Большая Дмитровка.
— Ваши прогнозы до конца года и на будущий год?
— Вероятнее всего, до конца 2016 г. ситуация на рынке торговой недвижимости останется стабильной. Количество вакантных помещений сохранится в пределах 8%. Рублевые арендные ставки останутся на прежнем уровне, валютные будут зависеть от волатильности рубля. Будет расти спрос на помещения, расположенные на пешеходных улицах, которые сейчас стали более комфортны и привлекательны для туристов и жителей Москвы. Скорее всего, тот самый пик кризиса ритейлом пройден, и можно говорить об установлении какого-то баланса, но теперь предстоит не менее кропотливая работа по сохранению этого баланса и созданию условий для восстановления рынка.
