В 2009 году значительно сократятся объемы ввода торговых площадей. Развитие рынка торговой недвижимости пошло на спад. Эксперты предупреждают: в перспективе возможен дефицит качественных площадей.
Стоп-краны
Сокращение темпов роста рынка торговой недвижимости наблюдается с четвертого квартала прошлого года. Некоторые девелоперы приостановили реализацию крупных проектов, за планированных на 2009 год. В частности, не будет строиться многофункциональный комплексе между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом, в ко тором помимо торговых площадей предусматривались офисы класса А, четырехзвездочный отель, ресторанная зона. Отложен проект застройки территории бывшего завода «Электрик», где предполагалось создать торговую зону площадью около 18 тысяч квадратных мет ров. Одна из крупных компаний и вовсе продает большинство региональных проектов, в том числе три торговых центра в Петербурге (85-90 процентов ее портфеля).
В то же время, уточнили корреспонденту «РГ» специалисты консалтинговой компании в сфере недвижимости, вероятнее всего, будут завершены уже начатые проекты. Даже не имея возможности получить кредиты, девелоперы предпочитают довести их до ума за счет собственных средств.
— Лучше достроить здание и сдать его в аренду, чем заморозить вложенные деньги, — пояснили специалисты.
Одна из девелоперских компаний на неопределенный срок отложила более 20 инвестиционных разработок, но намерена завершить проекты, готовые более чем на 50 процентов. Другая приостановила строительство крупного торгово-развлекательного центра в Петербурге и ряд проектов в регионах, чтобы сосредоточить силы и средства на эффективном использовании действующих объектов и завершении строящихся.
Эксперты прогнозируют, что прирост торговых площадей в 2009 году будет на 60 процентов ниже, чем в 2008-м.
— Первоначально планировался высокий уровень, но кризис заставил скорректировать планы, — пояснила директор департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в сфере недвижимости Екатерина Марковец.
Сейчас предложение качественных торговых площадей распределено по Санкт-Петербургу неравномерно. В среднем на тысячу горожан приходится по 359 квадратных метров. При этом ряд районов города — Василеостровский, Красносельский и Калининский — по-прежнему отстают по данному показателю. Строить торговые центры необходимо, но делать это надо аккуратно, считают эксперты, не переплачивая за «вход» в проекты.
В двух шагах от метро
С учетом переноса сроков сдачи заявленных на 2008 год проектов ожидается, что к концу 2009-го объем предложения составит порядка 3,8-4 миллионов «квадратов». По некоторым оценкам, обеспеченность торговыми площадями Санкт-Петербурга приблизится к среднеевропейской. А к концу 2009 года спрос и предложение могут сравняться, это значительно усилит конкуренцию между операторами рынка недвижимости.
Сейчас заполняемость большинства ТЦ близка к ста процентам. Хотя есть и исключения — комплексы, удаленные от больших покупательских потоков либо проигрывающие конкурентам в силу неудачной концепции. Они обеспечены арендаторами лишь на 60-85 процентов и будут вынуждены проводить репозиционирование. Возможно, некоторым придется «заморозить» верхние, наименее востребованные этажи зданий. По оценкам аналитиков, наиболее подвержены негативным влияниям небольшие комплексы (от 5 до 15 тысяч квадратных метров), рас положенные вдали от метро.
Конкурировать будут и высококачественные объекты. Дело в том, что из-за отсутствия быстрых кредитов возможен уход с рынка большого количества игроков продуктового и вещевого ритейла. В борьбе за клиента одним из ключевых факторов станет стоимость аренды.
Ставки перепишут
За 2008 год рост ставок аренды в магазинах с профессионально разработанной концепцией по разным товарным группам составил не более трех процентов для якорных (главных) арендаторов и 5-8 — для прочих. В профессиональных торговых центрах ставки достигли максимума в 3-м квартале 2008-го. Однако уже к концу года снижение покупательского спроса сказалось на оборотах торговых сетей. Количество свободных площадей увеличилось. Аналитики прогнозируют продолжение этой тенденции и в 2009-м. Уровень вакансий в торговых центрах, по их мнению, достигнет 10-12 процентов. Еще в сентябре операторы стали настаивать на изменении условий аренды: ведутся переговоры по снижению ставок от 30 до 60 процентов на срок до года.
В целом падение ставок в 2009 году составит порядка 15 процентов. По прогнозам Агентства развития и исследований в сфере недвижимости, в первую очередь они снизятся в торговых комплексах с устаревшей концепцией. В современных качественных объектах корректировка прогнозируется небольшая.
Значительно скорректируются ставки в «перегретых» помещениях сегмента street-retail (торговые площади на первых этажах) в центральных районах, особенно на Невском проспекте. Здесь ставка до кризиса взлетела в среднем до 550 евро за квадратный метр в месяц. Но уже в конце 2008 года цена упала на 10-20 процентов. В сегменте встроенных торговых помещений стоимость аренды будет зависеть от месторасположения объектов.
Снижение ставок на руку продуктовым ритейлерам. У них уже сейчас есть возможность выгодно занять хорошие помещения, так как из-за падения спроса на одежду, обувь, а также на товары, покупку которых можно отложить (например, бытовую технику), ротация аренда торов усилится.
Прогнозы, выходящие за рамки 2009 года, эксперты делать не берутся: никто не знает, в каком ключе будет развиваться макроэкономическая ситуация. Впрочем, в одной из компаний все же рискуют заявить, что в 2010 году, когда социальное напряжение ослабнет, арендные ставки поднимутся — в пределах инфляции. Значительный же рост, частично компенсирующий стагнацию 2009 года, ожидают в 2011-м.
Тем временем
Эксперты считают, что в заявленном объеме строящихся и проектируемых объектов увеличится доля региональных и суперрегиональных торговых центров, что связано с укрупнением форматов. В частности, прогнозируется появление объектов формата «ритейл-парк» (комплексов из 1 -3-этажных магазинов, объединяющих крупных торговых операторов), Festival center (формат, где широко представлены товары для досуга, туризма, служба сервиса), Outlet center («магазин производителя» — где товары продаются со значительными скидками).
