«Появление на российском рынке качественных торговых площадей и усиление конкуренции обусловило незначительный рост ставок аренды. С начала 2006 года они выросли, в среднем, на 2-5%. Это касается профессиональных, грамотно спроектированных и правильно позиционируемых объектов с интересной концепцией и в хорошем месте. В проектах же с непродуманной концепцией или местоположением может наблюдаться снижение арендных ставок», — говорит Янис Жуков, директор департамента коммерческой недвижимости RIGroup.
Конкретизирует ситуацию Илья Шуравин, партнер S. A. Ricci в ассоциации с King Sturge: «Рост ставок в ЦФО оценивается нами на уровне от 10 до 30%. Причем, подобная картина наблюдается практически во всех городах. В СЗФО также заметен рост ставок не менее чем на 15% год, несмотря на рост предлагаемых помещений».
«Ставки аренды в торговых центрах определяются несколькими факторами: их успешностью, месторасположением, концепцией, форматом, привлекательностью для потребителей, а также профилем арендатора. Так, например, если торговый центр удачно расположен, грамотно спроектирован и правильно позиционируется, то ставки аренды в нем увеличиваются. В устаревших или изначально неудачных ТЦ арендные ставки могут даже снижаться», — подходит к вопросу со стороны арендодателя Янис Жуков.
«Цена аренды зависит, прежде всего, от репутации города и покупательского потенциала. На втором месте находится такой ценообразующий фактор, как расположение объекта.
С большой долей вероятности мы можем сказать, на какой максимум готовы арендаторы. При этом, с одной стороны, в прессе есть усредненные данные по ставкам, которые как ориентир используют многие девелоперы при прогнозировании финансовых потоков. С другой стороны, у каждой сетевой компании есть своя экономика и план по развитию, это тоже нужно учитывать», — обобщает Илья Шуравин.
А Игорь Суханов, генерального директора группы компаний «Оборонснабсбыт» считает, что стоимость аренды зависит от изменения налога на землю, стоимости энергоресурсов, налога на недвижимость, величины инфляции, а также от политики региональных властей, в том числе в части повышение инвестиционной привлекательности региона.
«Прогнозировать изменение арендных ставок затруднительно, тем не менее, заметна тенденция к фиксированию арендной ставки на определенный период времени, например, на год», — добавляет он.
В свою очередь специалисты Knight Frank LLC считают, что дальнейшее изменение минимальных и максимальных арендных ставок будет зависеть от следующих условий:
— стабильного роста благосостояния населения и, следовательно, увеличения его покупательской способности;
— устойчивой девелоперской активности;
— активного развития локальных и международных сетей;
— дальнейшего укрепления рубля по отношению к доллару США и переход к бивалютным ставкам или начислению ставки аренды в зависимости от торгового оборота.
«Формирование ставок аренды зависит от множества факторов, таких как местоположение, размер, состав арендаторов торгового центра, профиль арендатора и т.д. В целом с ростом размера комплекса возрастает средняя ставка по галерее за счет большей привлекательности, но снижается средневзвешенная ставка из-за увеличивающейся доли «якорей», — говорит Арина Сендер, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – «Ставка аренды для якорных арендаторов может быть в десять раз ниже, чем для операторов торговой галереи, использующих под торговлю незначительную площадь. Это связано со спецификой бизнеса якорных арендаторов, которым требуется значительная площадь, а оборот с 1 кв. м небольшой. Кроме того, на сравнительно низкие арендные ставки могут претендовать ведущие торговые операторы из группы «лучших». К ним можно отнести операторов, представляющих такие торговые марки, как Mexx, Zara, Jennyfer, Motivi, Accessorize и др. Эти арендаторы даже при относительно небольших размерах занимаемых ими площадей начинают играть якорные функции, привлекая посетителей в торговый центр.
Таким образом, если в краткосрочной перспективе наличие якорных операторов, занимающих большие площади при низких ставках аренды, снижает доходность торгового центра, то в долгосрочной перспективе привлечение данными арендаторами дополнительных посетителей увеличивает популярность торгового центра и лояльность покупателей. Тем самым это позитивно влияет на уровень доходности», — говорит Арина Сендер.
«Мы испытываем сложности с поиском площадей, а собственники ТЦ – с поиском хороших арендаторов. Еще года полтора назад такого не было. Если раньше арендодатели пускали в центры кого угодно – лишь бы платили, то сейчас они более взвешенно стали подходить к подбору арендаторов, т.е. собственники стали, наконец, задумываться о концепции своих центров», — говорит Сергей Журавлев, директор отдела арендных отношений и недвижимости ТК DOMO.
«Все операторы имеют какие-то конечные планы по количеству своих магазинов в том или ином городе, и в определенный момент их спрос будет удовлетворен. Вот тогда и произойдет пересмотр цен», — добавляет Николай Турчин, директор по развитию торговой сети «Мир».
«Как человек, занимающийся ритейлом, я лишь надеюсь, что темпы роста ставок замедлятся. Но это не ожидание, а надежда», — подводит итог Алексей Щетинин, директор по развитию сети «Азбука Вкуса»
Что касается распределения стоимости аренды в зависимости от уровня оператора, то самые низкие ставки, по мнению некоторых из опрошенных экспертов, — у международных сетевых ритейлеров. Как правило, они являются якорными арендаторами. Самая же высокая арендная ставка – у мелкоформатных сетевых ритейлеров.
«Больше всего платят ювелирные сети, сотовая связь, обувь и мелкие арендаторы, например, цветочные магазины. На таком же уровне платят казино. Но такой оператор действительно скорее портит концепцию торгового центра, поэтому эти ставки касаются, в первую очередь, сегмента street-retail. Меньше всего платят entertainment-операторы. Это факт, подтвержденный рядом объектов. При этом, окупаемость их проектов, по оценкам поставщиков оборудования для игровых зон, находится на уровне 1,5 лет. Т.е. игровые операторы могли бы выдержать цены и втрое больше, однако, они упорно не платят выше 250 евро за метр (как игровые зоны, так и кинотеатры)», — конкретизирует представитель крупной компании — консультанта в сфере торговой недвижимости.
