Невзирая на большое количество вводимых в строй торговых центров, дефицит качественных торговых площадей все еще сохраняется. И в ближайшей перспективе ситуация вряд ли изменится.
Торговая недвижимость наименее других сегментов рынка недвижимости пострадала от кризиса. Даже в самые сложные 2008 и 2009 годы торгово-развлекательные центры продолжали строиться, хотя справедливости ради стоит отметить, что темпы строительства значительно снизились. Не все заявленные к вводу в эксплуатацию на эти годы ТРЦ были вовремя закончены. Но уже к середине — концу 2010 года в строй были введены практически все ранее заявленные проекты. Однако если учесть, что на рынке жилой недвижимости в то время строительство практически не велось (за исключением объектов с участием дольщиков, которые достраивались на государственные средства), то этот показатель весьма неплохой. Хотя, как утверждает генеральный директор группы ARCADA Шамиль Ихсанов, «темпы строительства торговых центров не достигли докризисного уровня, сейчас завершается строительство незаконченных объектов, происходит перераспределение собственности (преимущественно торговых центров с неудачной концепцией)».
Несмотря на это, к 2011 году только в южной столице появилось множество новых ТРЦ, часть из которых, причем введенных не только несколько месяцев, но и более года назад, стоят полупустыми.
Однако специалисты утверждают, что дефицит торговых площадей все еще существует и такая ситуация продлится еще несколько лет. Другое дело, что не все строящиеся сейчас ТРЦ отвечают запросам ретейлеров, предъявляющих все более высокие требования к торговым площадям.
Тем более что сейчас в Казахстан стали заходить иностранные операторы, работающие по международным стандартам, и нашим ретейлерам необходимо подтягиваться до их уровня, иначе велика опасность окончательно и бесповоротно проиграть в конкурентной борьбе. Это же касается и торговых центров — конкуренция на этом рынке уже высока, а с годами она будет только усиливаться. И те из них, кто уже сейчас не отвечает требованиям, могут так и остаться незаполненными, а, следовательно, сроки их окупаемости растянутся на долгие годы.
Рост квадратов
По данным группы ARCADA, сроки окупаемости ТРЦ возросли с 5—7 лет (до 2008 года) до 10 лет на сегодняшний день. Но девелоперов это не останавливает, они по-прежнему делают ставку на строительство торговой недвижимости.
В этом году в Алматы было открыто два торгово-развлекательных центра — «Алматы Тауэрс» и «Алтын Тараз», а к концу года обещают сдать в эксплуатацию еще три ТРЦ. Таким образом, торговые площади увеличатся на 62 тыс. квадратных метров. Но, как отмечается в исследовании DTZ Research «Рынок торговой недвижимости Алматы. Итоги первого полугодия 2011 года», несмотря на это все еще существует недостаток качественных торговых площадей, в связи с чем некоторые девелоперы рассматривают возможность редевелопмента торговых центров старого формата. Это позволит им привлечь больше профессиональных брендов и стать более посещаемыми. В большей степени реконструкция торговых центров старого формата актуальна для центральной части города, где количество свободных участков под застройку ограничено.
Генеральный директор группы ARCADA Шамиль Ихсанов согласен с тем, что надо четко понимать, о каких торговых площадях идет речь. «Если мы говорим о качественных торговых площадях, то дефицит существует. По мере выхода на казахстанский рынок новых брендов требования, предъявляемые к ТРЦ, будут расти. И то, что сейчас можно с большой натяжкой отнести к качественным торговым площадям, спустя время вообще выпадет из этой категории. Поэтому мы полагаем, что дефицит будет сохраняться на протяжении пяти-семи лет».
Несмотря на то что дефицит все еще сохраняется, доля вакантных площадей в среднем в ТРЦ достигает 20%. В более успешных торговых центрах эта цифра находится на уровне 3—5%. А самые популярные торгово-развлекательные центры не жалуются на отсутствие арендаторов, напротив, ретейлерам, желающим разместиться в том или ином ТРЦ, приходится несколько месяцев находиться в листах ожидания на будущие высвобождающиеся площади. По мнению генерального директора группы ARCADA, наиболее популярными в Алматы являются ТРЦ MEGA и «Спутник».
Общая площадь торговой недвижимости в данное время составляет порядка 600 тыс. квадратных метров, но только 250 тыс. из них — это современные торговые центры. До конца этого года, если заявленные проекты будут реализованы в срок, этот показатель составит 312 тыс. квадратных метров, а уже в ближайшие три года — к 2014 году — общая площадь современных торгово-развлекательных центров увеличится в полтора раза, достигнув 575—580 тыс. квадратных метров. Таким образом, обеспеченность только лишь качественными торговыми площадями к этому моменту составит 820 квадратных метров на 1000 человек. То есть через три года мы приблизимся к европейскому уровню, где на каждую тысячу человек приходится чуть более тысячи квадратных метров торговых площадей. Однако это произойдет лишь в том случае, если все заявленные проекты будут построены.
Основная масса существующих сейчас, а также планируемых к вводу в ближайшие три года ТРЦ сконцентрирована в центральной части города, а также в южном и западном направлениях. Что касается северного и восточного направлений, то они практически не освоены.
«Согласно проведенным исследованиям, было выявлено, что дефицит ТРЦ имеется в густонаселенном районе железнодорожного вокзала “Алматы-1”. Полагаем, что торгово-развлекательному центру “МАРТ”, который наша компания планирует открыть в сентябре 2012 года, удастся восполнить нереализованный спрос на торговые площади в этом районе города», — считает Шамиль Ихсанов.
Однако уже открытый в этом районе в начале 2011 года ТРЦ Mango полностью не заполнен. Это, возможно, объясняется тем, что в данном районе культура посещения ТРЦ еще не развита и ретейлеры, понимая это, не стремятся идти туда. Кроме того, сказывается и соседство с базаром, люди, привыкшие годами делать покупки на рынке, вряд ли смогут быстро переключиться на посещение ТРЦ.
В восточном же направлении ТРЦ вообще отсутствуют. Только в 2013 году на трассе Алматы—Иссык будет построен торгово-развлекательный центр «Апорт Кульжа».
По словам г-на Ихсанова, перспектива развития ТРЦ в Алматы имеется, но она во многом зависит от таких факторов, как рост покупательской способности населения, приход новых профессиональных игроков ретейла на рынок РК, наличие свободных участков под застройку новых современных ТРЦ.
Чего хотят ретейлеры?
По данным отдела исследований DTZ Research, нехватка профессиональных торговых центров сдерживает и замедляет появление новых брендов на алматинском рынке.
Однако существующие на рынке мировые бренды расширяют свое присутствие. Так, United Colors of Benetton, Etam и OGGI открыли новые магазины, увеличивает количество торговых точек и марка Mango, открывшая дискаунт-центр.
Большая активность наблюдается со стороны «Ретейл Групп Казахстан».
«Планируется открытие дополнительных магазинов уже присутствующих в Алматы брендов и привлечение на рынок Казахстана новых мааров. Во второй половине года ожидается открытие магазинов новых для Казахстана брендов: New Look, Top Shop, FG4, Quiz», — отмечают в DTZ.
Кроме того, увеличивается спрос на торговую недвижимость и со стороны продуктовых ретейлеров — Ramstore, Small и Green открыли новые магазины.
Тренд, зародившийся в конце прошлого года — увеличение спроса на торговые площади формата street-retail — продолжает усиливаться. По данным компании DTZ Research, бренд одежды Bally планирует открыть магазин на улице Кабанбай батыра, магазин интерьера Arti De Casa открывает торговую точку на проспекте Аль-Фараби.
Однако, по мнению Шамиля Ихсанова, street-retail не самый популярный формат торговли в Казахстане. «Существуют две проблемы. Первая. Резко континентальный климат, который затрудняет уличную торговлю. Street-retail очень чувствителен к изменениям климата. Вторая. В архитектурной концепции наших городов очень мало пешеходных улиц. Однако street-retail пользуется спросом среди торговых марок за счет технологии вхождения на рынок. Формат street-retail помогает повысить узнаваемость бренда и способствует поддержанию такого немаловажного фактора, как статус. Например, компания Terranova арендовала помещение (стоимость которого она даже не могла окупить) на улице Тверская в Москве. Данная марка не входит в сегмент “премиум”, однако такой маркетинговый ход позволил повысить ее узнаваемость.
Однако, как показывает практика, после работы в формате street-retail торговые марки даже премиум-класса все-таки уходят в формат ТРЦ», — рассказывает он.
Что касается ТРЦ, то в них наибольшей популярностью среди мелких операторов пользуются помещения площадью 40—70 квадратных метров, крупные же международные бренды выбирают помещения от 120 до 600 квадратов.
«Арендные площади первого этажа, расположенные в непосредственной близости от входных групп, являются наиболее привлекательными. Также большой популярностью у ретейлеров пользуются арендные помещения, которые располагаются вблизи так называемых “якорей”», — говорит генеральный директор группы компаний ARCADA.
Арендный рост
В данное время арендные ставки варьируются от 40 до 140 долларов за квадратный метр в зависимости от местоположения, проходимости торгового центра, качества арендуемой площади и формата арендатора. Наиболее высокие ставки наблюдаются в MEGA Alma-Ata, Ramstore Самал и Silk Way City.
По данным DTZ, за последний год арендные ставки остались практически неизменными, лишь некоторые ТРЦ повысили их на 7—10%. Что касается торговых площадей в формате street-retail, то арендные ставки на них на наиболее популярных улицах (Гоголя и Достык) выросли до100 долларов за квадратный метр (площадь до 70 квадратов). Однако «арендаторы продолжают открывать магазины на улице с целью увеличения популярности того или иного бренда и укрепления его имиджа».
С начала 2010 года наблюдается формирование арендной ставки как определенного процента от выручки, в основном это касается якорных арендаторов, а также представителей всемирно известных торговых марок. Такой подход развит уже давно во многих странах мира. Причем размер процента зависит как от значимости оператора для данного ТРЦ, так и от товарной группы. При такой схеме оплаты арендодатель заинтересован в росте продаж арендатора, а потому будет стремиться более качественно выстраивать свою работу как с точки зрения маркетинга, так и с технической.
В целом же, по словам г-на Ихсанова, в Казахстане существует несколько вариантов оплаты аренды торговых помещений. Первый — установленный размер арендной ставки, так называемый «fix». Данный вариант на сегодняшний день наиболее популярен в Казахстане. Второй (о котором говорилось выше) — оплата процента с оборота продаж. И третий — «комбинированный» вариант — процент с оборота при минимальной фиксированной ставке. Данный метод постепенно набирает популярность на рынке торговой недвижимости Казахстана.
По мнению аналитиков, в ближайшие годы в связи с увеличением спроса со стороны ретейлеров при недостаточном предложении качественных торговых площадей арендные ставки на торговую недвижимость будут расти. И этот рост может продолжаться по крайней мере до 2013—2014 годов, пока не будет достигнут баланс между спросом и предложением.
