Руководитель управляющей компании "Риал" Марина Медведева о ритейле и новых проектах.
— Почему "Риал" решил заняться продуктовым ритейлом?
— Эта идея была у нас давно, но мы от нее отказывались, поскольку ритейл не является для нашей компании профильным бизнесом. Более того, последнее время мы вели политику отказа от непрофильных бизнесов — например, продали рестораны. Конечно, мы сохраняем за собой сеть блинных "Сковородка", и не только потому, что это довольно удачный проект, но и потому, что оперативным управлением этого бизнеса занимается наш партнер Максим Максимович.
В 2007-2008 годах мы занимались наиболее важными для себя направлениями — химическим производством в Березниках, производством хлеба, управлением коммерческой недвижимости и развитием строительной индустрии. В прошлом году купили завод по производству железобетона, делали там новую линию по производству каркаса. Купили карьер в Кунгуре и планировали строить там кирпичный завод, а также развивали карьер рядом с Александровском для создания горно-химического производства. В связи с изменениями на рынке часть направлений нам пришлось свернуть, отказаться от их развития. Но зато решили все-таки выйти на рынок ритейла.
— А не было опасений, что сейчас — не лучшее время для новых проектов?
— Ну да, рынок падающий. Конечно, не хотелось осуществлять выход на него в таких условиях. Но нас вынудили обстоятельства. Во-первых, отказ "Седьмого континента" от аренды с 1 июля помещения в торгово-развлекательном комплексе "Колизей-Cinema". Во-вторых, банкротство компании "Смак", которая была нашим партнером по торговому центру "Домино" на улице Белинского.
Мы оказались в ситуации, когда без арендаторов остались два важных для нас объекта, которые мы рассматриваем как знаковые, судьба которых нам небезразлична, имидж которых напрямую влияет на имидж всей нашей компании. Круг предложений от потенциальных арендаторов сегодня существенно ограничен. Во всех названных торговых центрах нельзя поставить магазины класса "дискаунтер" или "эконом минус", то есть остаются два-три оператора, которые работают на местном рынке и которых можно пригласить, но их условия нас, как девелоперов, не устроили.
Кроме этого, у нас близок к сдаче торговый центр в Березниках, где также может получиться так, что нужно будет занимать помещения продуктовым ритейлом.
— В какой стадии находятся переговоры с "Седьмым континентом"?
— Сейчас как раз ведутся переговоры о расторжении отношений с этой сетью, уточняются детали — о взаимной задолженности, судьбе оборудования, которое установлено на объекте. Завершатся переговоры в мае, причем, я уверена, без взаимных претензий. Так сложились обстоятельства, хотя "Седьмой континент" не отказывается от развития своей сети в Перми, и в будущем мы с ними можем вернуться к переговорам об аренде недвижимости.
— А с кем из сетей вы общались насчет аренды "Колизея" и "Домино" до того как решили взяться за торговлю продуктами самостоятельно?
— С "Добрыней" и "Семьей". У них было совершенно естественное для арендатора желание получить объект дешево, тем более что рынок недвижимости — падающий. Но это желание не соответствует желанию арендодателя сдать площади подороже.
С "Добрыней" мы не сошлись в цене. А с "Семьей" договорились о ставках аренды, но не смогли преодолеть разногласия по другим существенным вопросам, в частности, нас не устраивало условие договора, по которому арендатор может прекратить отношения в любой момент по своей инициативе, предупредив нас за 60 дней. Это ставит под удар судьбу всего торгового центра, равно как и очередная смена арендатора. То есть фактически мы были поставлены перед выбором — еще раз довериться арендатору на рискованных для нас условиях или решить проблему по-другому. Поскольку идея самим заняться продуктовым ритейлом у нас была давно, еще когда мы открывали "Колизей-Cinema", мы этой темой занимались, прорабатывали ее, то решили к ней вернуться.
В общем нельзя сказать, что продуктовый ритейл — совсем уж новый для нас рынок.
— Ваши будущие конкуренты скептически относятся к этой идее. В частности, они говорят про то, что рентабельность проекта будет небольшой, а может, и отрицательной.
— Мы не ждем быстрой выгоды от этого проекта. Стараемся создать новый проект, хорошо понимая, что в первые два года доходность по нему будет минимальной. Но через два года он превратится в брендовую привлекательную сеть.
— Вы уже можете сказать, как будут называться магазины новой сети?
— Да. "R-деликат".
— Вы говорили, что концепция магазинов предполагает торговлю товарами "эконом-класса плюс", отдельно — кластер элитных продуктов. Расскажите об этом подробней.
— Элитные продукты будут только в "Колизей-Cinema". А в принципе да, наш класс — "эконом".
До кризиса в сегменте "эконом минус" присутствовала "Пятерочка", а теперь она больше сместилась в сторону "дискаунтера". "Виват" ориентировался на "эконом", а "Семья" — на "эконом плюс". Но не так давно все компании заявили о политике сниженных цен и уменьшении ассортиментного ряда. Есть в Перми один-единственный магазин, который еще можно отнести к классу "эконом плюс", это — магазин "Гурман" на улице Советской Армии, но это не сеть. Есть еще магазины класса "элит", но они не представляют всей линейки продуктов: скажем, "Адвокат".
Для нас было очевидно, что идти со своим проектом в сегмент "эконом плюс" — смерти подобно, но начинать ритейлерский бизнес — вполне можно. Дело в том, что сейчас люди стали покупать более дешевые продукты, но при этом тратят денег на еду больше, чем до кризиса.
Произошло перераспределение спроса — люди отказываются от приобретения промышленных товаров, оргтехники, а денег на продукты тратят, как ни странно, больше, чем раньше. Хотя, конечно, занимать нишу "эконом", на которую мы рассчитываем, тоже довольно сложно, потому что здесь — острая конкуренция, и мы должны будем предложить потребителям отличный от других продукт. Поэтому по концепции в наших магазинах ассортимент будет отличаться на 30% от того, что продают "Виват" и "Семья". При этом цены должны быть конкурентными.
Конечно, на первом этапе маржинальная доходность будет ниже — из-за меньших, чем у конкурентов, объемов поставок, из-за того, что поставщики нас не знают, и т. д. Но мы к этому готовы и не рассчитываем на быструю окупаемость. Чаще всего в продуктовом ритейле срок окупаемости магазина составляет 2,5-3,5 года, у нас он будет пять лет.
— На какую среднюю маржу вы рассчитываете?
— Разные товары имеют разную наценку. К тому же, у нас будет не только реализация продуктов, но и собственное производство — салаты, полуфабрикаты, продукция быстрой доготовки. В "Колизей-Cinema" мы откроем бутик элитной продукции внутри магазина. Наценки везде будут разными, так что говорить о средней пока рано.
Есть еще вот какой аспект. Мы хотим провести мониторинг продукции поставщиков, не представленных в действующих сетях, чтобы делать закупки у них. В основном это местные производители, которые не могут обеспечить больших объемов поставок в большую сеть, но могут сотрудничать с нами.
— Что это конкретно за поставщики?
— В Пермском крае их много. Я, например, лично фанатка молочной продукции "Ашатли". Одно время их товары были в "Семье" и "Вивате", а потом резко исчезли. Объяснялось это тем, что производитель не мог обеспечить регулярные объемы и качество поставок. Это и понятно, маленький комбинат не может обеспечить потребности сети даже из 30 магазинов, а для нас такие поставщики идеально подойдут.
То есть мы будем работать с нестандартными поставщиками, и активно участвовать в акции "Покупай пермское". Понятно, что в основном из местной продукции будет в основном мясо, молочная продукция и овощи-фрукты.
Помимо пермских производителей, мы ведем переговоры с поставщиками из соседних регионов — Кировской области, Башкирии, Удмуртии. Уже есть ряд очень интересных предложений. В общем, это и есть тот отличный продукт, который мы предложим покупателям.
По ассортименту могу еще добавить, что обычно в магазинах линейка продуктов и линейка сопутствующих товаров (гигиена и т. п.) составляет примерно 70%, 30% — промышленные товары. В наших магазинах продовольственная группа и товары повседневного спроса будут доведены до 90%. Тем более что магазины "R-деликат" будут располагаться в торговых центрах, где и так можно купить прессу, видеокассеты и т. п., то есть сети не нужно тратить на них площади и оборотные средства.
— Сколько магазинов "R-деликат" вы планируете открыть в ближайшие годы?
— В торговом центре "Домино" супермаркет откроется в июле, в "Колизей-Cinema" — в августе-сентябре. Кроме того, сейчас ведутся переговоры о третьем магазине в Перми.
Наша стратегическая задача — за три года открыть пять магазинов площадью от 1 тыс. до 1,5 тыс. кв. м, максимум до 2 тыс. кв. м. Формат будет один, мы будем придерживаться его, чтобы обкатать, стандартизировать. Ни "магазины у дома", ни гипермаркеты нам не нужны.
А после того как мы в этом бизнесе освоимся, можно будет рассматривать предложения о покупке кого-то из местных игроков для расширения ритейлерского направления. Я думаю, что такие предложения рано или поздно появятся.
— Вы, в общем, уже ответили на основные замечания скептиков по поводу открытия нового розничного бизнеса. Но есть еще одно "но": для эффективной сети нужна профессиональная команда.
— Как раз вот с этим у нас сейчас не будет проблем. Когда создавались сети, которые сейчас доминируют на рынке, персонала не было вообще никакого. Им приходилось учить всех — от грузчиков и кладовщиков до директоров магазинов. С наступлением кризиса произошли сокращения персонала, и мы можем использовать высвободившихся квалифицированных работников.
Часть людей перейдет к нам из "Седьмого континента", часть кадров мы когда-то приняли на работу как раз под ритейлерский проект, но раз не стали им заниматься, то временно задействовали на производстве, на хлебокомбинате, а теперь сможем включить в торговый бизнес снова.
— Давайте поговорим не о продаже, а о производстве продуктов питания. "Риал" не планирует расширять это направление?
— В 2009 году точно нет. Хотя сельское хозяйство рассматривается как одно из направлений развития бизнеса, но не раньше, чем на 2010-2011 годы. Скорее всего, это будет молочное производство, но до какой стадии обработки оно будет доходить, пока даже представления нет. К сожалению, Пермский край — не сельскохозяйственный регион, в соседних территориях на юге условия лучше.
— На какую сумму сейчас есть инвестпроекты в портфеле "Риала", если не считать трехмиллиардного проекта на "Сода-Хлорате" в Березниках?
— Если быть точными, там объем инвестиций до периода запуска производства составит 3 млрд 138 млн руб. с учетом процентов по кредиту. Это — самый существенный проект по деньгам.
Есть бизнес-центр Green Plaza, строительство которого сопоставимо по сумме с березниковским проектом. Его стоимость 2,3–2,4 млрд руб., из них сейчас освоено примерно 1,6 млрд руб., то есть осталось освоить 700-800 млн руб. В апреле следующего года мы этот проект запустим.
В октябре этого года закончится строительство офисного центра "Любимов".
Кроме этого, компания "РИАЛ" рассматривает несколько инвестиционных проектов по приобретению активов вне Пермского края.
— Какого профиля?
— Пока не могу сказать, переговоры идут. Речь идет о промышленных предприятиях в соседних с Пермским краем регионах.
Вообще, "Риал" сейчас переходит от коммерческой недвижимости обратно к доминированию промышленного направления, по своей структуре мы возвращаемся в 1990-е годы. И ритейл этому нисколько не мешает, по меркам нашей компании это — небольшой бизнес (общий бюджет открытия двух первых магазинов 34-36 млн руб.), хотя, безусловно, новый и безумно интересный. Этакий маленький "свечной заводик", хотя и очень хороший.
